【正文】 小高層住宅為輔。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。 左右，屬黃金朝向。 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 三 .銷售周期安排： 2020年銷售 6萬平米，結算 6萬平米； 精品報告 精心打造 2020年銷售 8萬平米，結算 8萬平米； 2020年銷售 7萬平米，結算 7萬平米 2020年銷售 4萬平米，結算 4萬平米。 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮 5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000平米，按 ，可增加住宅 ，增加凈利潤2020萬元。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網費 11,943 398 精品報告 精心打造 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設費、紅線外管網費 25元 /平米、鍋爐房建設費 40元 /平米、鍋爐房征地費 17元 /平米；區(qū)內工程費為 40元 /平米； 室 外燃氣系統(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內工程費 28元 /平米、灶表費 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 /平方米 . 綜合管網設計 203 7 工程費的 2%。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 2020年開發(fā) 7萬平米。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 ，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超 過政府規(guī)劃的上限。 4. 本項目所 在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。 ： 綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 現(xiàn)階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。 今年起步建設 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域將建成進住，到 2020 年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 3． 4明都新園： 該項目以多層為主構成，產品以 90平米兩室為主力。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬 15萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 精品報告 精心打造 該檔次產品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產品，極其強調產品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 二 .區(qū)域市場供應產品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產品供應狀況： 價格空間 主要產品類型 供應比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產品 2020年上半年需求狀況： 精品報告 精心打造 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 圖一：區(qū)域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 精品報告 精心打造 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正 處于快速增長時期，區(qū)內整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 （ 6） 其他與土地政策相關規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 精品報告 精心打造 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內支付。 二 .項目合作方式及風險評估 ： 土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工 3000余人。 ② 去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可精品報告 精心打造 節(jié)省 560萬元。 燃氣： 氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30米。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場 ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 （ 4）項目用地西側有一個 40 平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內，對項 目建設無影響。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。商品房銷售均價明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。新城項目自 98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到 2020年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。反觀 天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。 南樓市級商 業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 精品報告 精心打造 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積 (萬平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地 ) 94 可建設用地面積 431 其中區(qū)內配套用地 （含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% 精品報告 精心打造 : 序號 用地性質 用地面積 (萬平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小學及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地 50 50 20 住宅地塊 2 住宅地塊 1 住宅地塊 3 住宅地塊 4 教育用地 配套公建用地 精品報告 精心打造 二 .宗地現(xiàn)狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 （ 5）項目用地內有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據規(guī)劃予以保留 ,可為項目提供一部分熱水。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地 ,現(xiàn)已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產開發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。項目南側的 40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。 供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。（ 列表說明上述問題 ） 3．周邊地價的比較： ① 與梅江地價的比較： 梅江拍賣價為 1248 元 /平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 ，推算其可用地地 價為 /畝。 精品報告 精心打造 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。 10000 萬元補償費，每 3個月付四分之一（即 2500萬元）。 ，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃 ①補償價款：總額為 1000 萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。 ，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經市 政府批準，可根據企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 ◆區(qū)域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形 式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 世紀城 22萬 20萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍水假期 內認期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類產品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產品等 方面雕琢。 產品面積偏大，主力戶型在 140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。在同檔次產品中，該項目區(qū)內環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網線入戶。 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 m2 25． 01萬 m2 樓面地價 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國