4漫談關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效?！督忉尅窙](méi)有細(xì)分，但從以往審判實(shí)踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。該說(shuō)明和允諾即 使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第 4 頁(yè) 共 7 頁(yè) 近年來(lái)，對(duì)于會(huì)所問(wèn)題其實(shí)購(gòu)房者投訴 也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房?jī)r(jià)上漲，只要一向開(kāi)發(fā)商投訴，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)可以退房，許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。 三、如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì) 實(shí)踐中也有這種情況，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，或預(yù)訂書(shū)，但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，所以有的開(kāi)發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。那么，這種合同應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要 內(nèi)容。 對(duì)此，《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法，應(yīng)該說(shuō) 第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè) 也是一個(gè)重大突破。 段和段律師事務(wù)所 因此，此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。 四、商品房退一賠一問(wèn)題 商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān) “ 商家欺詐、退一賠一 ” 的條款，曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，可以說(shuō)也一直沒(méi)有解決。的確是有的。所謂 “ 房屋及相關(guān)設(shè)施 ” 應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。什么叫 “ 具體確定 ” 。但這等于是說(shuō)，如果不寫(xiě)入合同，還是沒(méi)有法律約束力。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過(guò)去（可以粗略地指 99 年以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn) “ 爛
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