【正文】 （四）成立揭陽首個業(yè)主和精英人土組織――“萬邦會” 將樂萬邦在揭陽開發(fā)的所有項目的業(yè)主全部組織在一起成立“萬邦會”，所有老業(yè)主和購房的新業(yè)主自動入會。超市營業(yè)時間適當(dāng)延長，并提供送貨上門等服務(wù)。 五、小區(qū)智能化設(shè)備設(shè)施建議 基于我們對本項目“城市中軸 （二）智能化系統(tǒng)集成平臺 為了實現(xiàn)上述功能目標(biāo)必須采用大量高科技產(chǎn)品并實現(xiàn)系統(tǒng)集成，而智能化小區(qū)建設(shè)的 關(guān)鍵在于建設(shè)一個開放性的、可擴(kuò)展性強的智能化平臺。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 營銷手段以傳統(tǒng)方式為主，結(jié)合現(xiàn)代營銷手段，進(jìn)行全面的有深度的市場開發(fā)，從而最充分地挖 掘市場購買潛力，降低營銷成本將項目風(fēng)險降到最低?！境鞘屑覉@圍合式的建筑小區(qū)，具有濃郁的家的氛圍，與片區(qū)的環(huán)境形成對比，突出向心力、歸屬感、親切感。 物管服務(wù) 物業(yè)管理采用現(xiàn)代人性化服務(wù)、管家式服務(wù)，避免審查式管理，以服務(wù)代替管理，使社區(qū)居民真正成為居住的主人，產(chǎn)生居住和生活的自豪感，避免誤區(qū) —— 為生活而居住或為居住而生活，從而進(jìn) 一步增強客戶對品牌的忠誠度。 在 2020 年 5 月 1日正式開盤發(fā)售，利用前期積累的客戶，利用“萬邦會”充分挖掘樂萬邦老業(yè)主帶新客戶資源，在開盤后2020. 5 前 【城市家園 ? 停車坪劃好車位。 以電視廣告為主，報紙廣告以促銷型為主，電臺廣播、雜志、直郵、等其他媒體廣告開始出現(xiàn)。 包裝策略 ? 建筑外立面 ? 園林建設(shè)期 持續(xù)期（ 2020 年 10 月 — 12 月） 推售策略 推出項目全部單位。減少硬性廣告，媒體廣告主要以報紙（平面 +軟文）為主，結(jié)合“住戶專車”的開通進(jìn)行渲染。此階段銷售的重點是推出項目銷售的劣勢住宅，引導(dǎo)消費者，期間并有一定少量 【城市家園 （三）時間控制 【城市家園整體設(shè)計應(yīng)力求豪華典雅（實力）、新穎別致 (文 【城市家園 （三）異地展銷和組織看樓團(tuán) 根據(jù)購房客戶信息反饋可考慮在揭陽周邊的鎮(zhèn)區(qū)和下屬各縣不定期進(jìn)行巡迴展銷活動。 （二）建立分銷體系 根據(jù)項目銷售要求和市場競爭對手銷售上的單一模式，本司建議采用多元分銷體系，進(jìn)行分工協(xié)作，建立多個銷售渠道和銷售終端。 （四）總控策略 銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價格的低開并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的高走，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒葫蘆型。 （二）價格控制 一般地，價格控制應(yīng)以 “ 低開高走 ” ，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走 勢，價格控制的原則為 “ 逐步走高，并留有升值空間 ” ，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。 價格策略 ? 降價，制定新的營銷方案（整體降價、提高折扣） ? 實施 “ 隱性降價 ” 的促銷方式，降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費、為客戶提供更周到便利的服務(wù)等等，從而避免直接降價帶來的負(fù)面影響。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 48 頁 共 61 頁 進(jìn)銷售。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 46 頁 共 61 頁 ? 各種戶型樣板房全新推出 強銷售期（ 2020 年 7 月 — 9 月） 推售策略 憑借良好的銷售勢頭，將部分保留單位推向市 場。 以電視、報紙廣告為主，電臺廣播、雜志、直郵、等其他媒體廣告開始出現(xiàn)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 43 頁 共 61 頁 二、銷售周期安排 階段 時間 策略 第一階段 準(zhǔn)備期 2020 年 5 月前 客戶積累、品牌滲透 第二階段 開盤期 2020 年 5— 6月 強勢出擊 第三階段 強銷期 2020 年 6— 9月 賣點攻擊 第四階段 持銷期 2020 年 10— 12月 順勢展開 第五階段 尾盤 2020 年 1— 2月 促銷 三、階段性營銷策略 （一）營銷階段安排 營銷階段安排的劃分是根據(jù)市 場銷售規(guī)律、銷售季節(jié)來確定的。 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 41 頁 共 61 頁 配套優(yōu)勢 隨著揭陽城市化進(jìn)程，項目所的東山站前大道片區(qū)的市政工程、政府機關(guān)、醫(yī)療、教育、銀行、商場、交通等 配套設(shè)施日趨成熟， 【城市家園 本項目處于揭陽城市的中軸線，站前大道和一號路構(gòu)成東山區(qū)的縱橫主干道，交通發(fā)達(dá)；另外，加之東山區(qū)中心向周邊區(qū)域擴(kuò)張，本項目北面有黃岐山，景觀優(yōu)勢明顯；再加上與東山區(qū)中心行政商務(wù)區(qū)相距不遠(yuǎn)，屬擴(kuò)大的城市中心區(qū)，對本項目來說均是提高定位標(biāo)準(zhǔn)的有利因素。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。因此，我司僅建議在小區(qū)局部進(jìn)行如下改進(jìn)： （一）可以利用架空車庫增加部分可參與性強的活動設(shè)施，如三人籃球場、攀巖等項目，豐富小區(qū) 泛會所的功能和概念 ； （二）園林可增加建筑小品和藝術(shù)墻進(jìn)行點綴，加強小區(qū)人文氣息； （三）結(jié)合兩個小區(qū)架空車庫的特點進(jìn)行空間上的垂直綠化，通過空間層次的變化使其更有層次感和韻律感； （四）城市家園入口處可增加幾組交織噴射的水柱，產(chǎn)生人在水底走的感覺，使人輕松清爽； （五）將小內(nèi)水景徹底清潔，并 增加幾百尾錦鯉； 圖示： 建筑小品 藍(lán)球練習(xí)場 架空層旁攀巖場 四、物業(yè)管理策劃 本項目應(yīng)本著“以人為本，以服務(wù)為宗旨”的服務(wù)理念，將管理融入服務(wù)之中，營造親情，人性化管理氛圍。 成立“萬邦會”的主要目的是：旨在考慮當(dāng)前【城市家園專車款式可為 20幾座的“富豪”中巴，通過專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了樂萬邦給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。 教育與地產(chǎn)聯(lián)動 名校 雙語幼兒園 小區(qū)住宅生源 重點小學(xué)、中學(xué) 【城市家園 【 城市家園 【城市家園駿景花園 】 的目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下幾個特征之一： ? 有實力的本地人； 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園 】 就是打開僵局的推動力和吸引力，單就房子而言 【 城市家園 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 20 頁 共 61 頁 二、項目整體定位 項目的整體市場形象定位直接影響到目標(biāo)客戶群對項目的看法和感覺，從而對項目的開發(fā)和銷售產(chǎn)生巨大的影響。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 交通狀況 ：隔榕江與東山區(qū)對望，主要交通干道有臨江路、榕華大道、進(jìn)賢大道、天福路、東湖路、望江北路等。 交通狀況 ：隔榕江與榕城區(qū)對望，沿江路、建陽路、美陽路、新陽路、環(huán)市北路、馬牙路、站前大道等主 干道縱橫交錯，北河橋、梅東大橋、北河新橋使東山與周邊區(qū)鎮(zhèn)緊密聯(lián)系，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 9 頁 共 61 頁 （一）、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 銷售熱點 ：多集中在揭陽市東山區(qū)二號路、八號街、站前大道及周邊輻射地帶。 購買基本為自用 揭陽客戶購房都是自己居住，基本沒有作為投資而購買的。造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，固然有多方面的原因，但至少許多開發(fā)商在項目立項或開發(fā)之前，缺乏詳細(xì)的市場調(diào)查及產(chǎn)品論證卻是不爭的事實，至少，一些開發(fā)商在 “建什么樣的樓？賣給誰？怎么賣？” 這幾個問題沒弄清楚之前便倉促上馬，從而造成產(chǎn)品投放市場后乏人問津的局面。 縱觀揭陽的房地產(chǎn)市場，有以下一些主要特征： （一）、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 這 是揭陽開發(fā)的項目中普遍存在的問題，如果是住宅項目，則沿街部分必建商鋪，多采取圍合或半圍合式包圍小區(qū)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 3 頁 共 61 頁 第第 一一 章章 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 揭陽市房地產(chǎn)市場概述?????????????????????????????????????????? 5 區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析?????????? ????????????????????????????????? 7 第第 二二 章章 項項 目目 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 14 項目概況???????????????????????????????????????????????? 14 項目ＳＷＯＴ分析???????????????????????????????????????????? 16 第第 三三 章章 項項 目目 定定 位位 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 19 戰(zhàn) 略思想???????????????????????????????????????????????? 19 項目整體定位?????????????????????????????????????????????? 20 項目形象定位?????????????????????????????????????????????? 22 價格定位???????????????????????????????????????????????? 23 目標(biāo)客戶定位??????????????????????? ??????????????????????? 24 第第 四四 章章 物物 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 建建 議議 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 27 項目的整體概念性規(guī)劃?????????????????????????????????????????? 27 物業(yè)特色營造建議???????????????????????????????????????????? 28 園林及泛會所局部改進(jìn)建議???????????????????????????????????????? 31 【城市家園