【正文】 二層 臨街長約 40米，進深約 25米，招租率 95％ 首層：典藝琴行、通業(yè) 地產(chǎn)、交通銀行、駿德 酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰 奇食品等 二三層：泰奇食品 （辦公） 本項目同路段裙樓商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀 點評：商業(yè)氛圍十分淡薄，缺乏合理的定位和主題包裝； 37 中原地產(chǎn) 專注 市場現(xiàn)狀風(fēng)險與機遇并存， 項目裙樓定位該何去何從？ 40 中原地產(chǎn) 專注 “老西關(guān)” 主動消費力有限； 被動性消費較大 （受其父母控制）； 文化與藝術(shù)類消 費比重占大； 客戶消費群特征 喜歡時尚消費， 面子消費和交際消 費比重較大，注重 品牌消費和附加值 消費（ 如購物環(huán)境等 ）； 消費觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點 和消費習(xí)慣； 注重文化和健康 消費，小資情調(diào)比較 突出； 喜歡就近消費， 具有濃厚的西關(guān) 情結(jié)； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費長旺 不衰； 注重消費的性 價比，即俗稱 的“平、靚、 正”。 專注 考慮到萬科地產(chǎn)為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色和其本身獨特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們在項目形象點位的策略思考中，以不背離萬科地產(chǎn)文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬科地產(chǎn)在市場中形成的 萬科文化 ， 充分結(jié)合本項目整體情況和所在區(qū)域市場情況，做出最適合本項目的形象定位。 專注 項目業(yè)態(tài)組合原則 突出項目的文化性、健康性的高端消費的同時，亦 要考慮到作為社區(qū)商業(yè)配套的合理規(guī)劃 引入經(jīng)營能力比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高商場整體 的經(jīng)營能力，減少開發(fā)商自身經(jīng)營的難度 有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭取項目利 潤最優(yōu)組合； 50 中原地產(chǎn) 專注 目標(biāo)商家 二層品牌餐飲樓面入口 咖啡店 發(fā)型屋 便利店 西餅屋 茶 莊 移動 客服店 銀 行 首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店） 旅行社 紅酒屋 54 中原地產(chǎn) 專注 SPA、瑜珈會館 四層業(yè)態(tài)分布圖 58 中原地產(chǎn) 專注 項目周邊商鋪個案租金水平分析 地段 面積（㎡） 價格（元） 單價（元） 東風(fēng)西路（荔灣路口） 256 25000 98 東風(fēng)西路嘉和苑首層 53 11130 210 東風(fēng)西路（康王路口附近） 136 16320 120 環(huán)市西路（鞋店） 19 2500 130 西華路東段首層 105 10000 95 西華路 467號皇上皇首層 39 8580 220 光復(fù)北路地產(chǎn)中介 170 30000 176 光復(fù)北路（近中山七路） 46 5198 113 龍津路 323號 68 8000 118 龍津中路（近康王路） 16 2320 145 龍津路東路（副食店） 30 2880 96 荔灣北路 119號 15鋪 120 16500 137 荔灣北路（近東風(fēng)西） 72 6000 83 康王中路臨街鋪 455 50000 109 寶華路 47號隆紀(jì)酒樓首層 220 42023 191 恒寶廣場負(fù)二層 0068鋪 75 6883 91 07年 4月實地調(diào)研個案數(shù)據(jù) 62 中原地產(chǎn) 月 二層 100130元 /㎡ 專業(yè) 現(xiàn)場考察過后，篩選出沒有明顯抵觸態(tài)度之目標(biāo)客戶繼續(xù) 跟進，促其盡快確定進駐決定； 第五步 、 確定意向 。 專注 客戶網(wǎng)絡(luò) 日韓市場 香港市場 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 廣州市場 國內(nèi)市場 中原 廣州 客戶 資源 一手 市場 中原國內(nèi) 各分公司 客戶資源 二手 市場 雅虎 網(wǎng)易 新浪 搜狐 中原 香港 公司 香港 同業(yè) 協(xié)會 中原招商客戶網(wǎng)絡(luò)圖 71 中原地產(chǎn) ? 西關(guān)人家； ? 愛樂藝術(shù)培訓(xùn) 。 ? 喜事多便利店； ? 喬丹（中國）有限公司； ? 多個日韓、香港服裝品牌及其首席設(shè)計師，例如： ? 服裝品牌： Ships、 United Arrows、 Beams、 Okura等 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 中原長期合作伙伴 ? 屈臣氏； ? 萬寧 。 專注 中原長期合作伙伴 ? Subway健康餐飲集團； ? Neway娛樂連鎖機構(gòu) 。 專注 08 年 06 月 08年08月 招商工作開始籌備 招商工作 正式開展 完成品牌商家的招商工作 08年12月 吸客階段 強攻階段 消尾階段 招商時間節(jié)點及策略 ? 篩選商家 ? 主動出擊，重點接洽大 型品牌商家 ?跟已經(jīng)達(dá)成共識的品牌商家簽訂意向合同 ?利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家 ? 現(xiàn)場招租，以品牌商家的進駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問題 69 中原地產(chǎn) 專注 第一步 、 客源篩選 。 專業(yè) 專業(yè) 專注 項目周邊競爭個案租金水平分析 龍津中路 長 壽 路 龍津東路 康 王 中 路 康 王 北 路 本 案 新光城市廣場 中 山 七 路 康王城 個案 區(qū)位 租金水平 近地鐵站 140150 中間地帶 120135 遠(yuǎn)地鐵站 80100 首層 230250 二層 100150 三層 5060 康王城 新光城 市廣場 （南區(qū)） 60 中原地產(chǎn) 專注 二層業(yè)態(tài)分布圖 品牌快餐 參考圖片 少兒英語 教育中心 創(chuàng)智天地 （少兒智力開發(fā)中心） 兒童攝影 專門店 少兒 教育 書店 模型 玩具 琴教中心 56 中原地產(chǎn) 專注 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 備注 負(fù)一層 樂器行、書吧等業(yè)態(tài) 利用項目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項目定位的文化特性 首層 銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài) 以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài) 二層 鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及 Subway健康餐飲 凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象 三層 大型中餐及健身中心 吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題 四層 SPA及瑜伽會館 針對本項目