時尚島項目整體推進計劃-文庫吧在線文庫
【正文】 專門旅游：會議、會展、酒店等 ?時尚產業(yè)鏈的完美結合 ? 各行業(yè)協(xié)會的強大推動力量 ? 對本區(qū)域及周邊區(qū)域地塊升值的推動作用 ? 指標說明 1） Outlets：建筑面積 9萬平方米，可分三期開發(fā)。 ? 廟城鎮(zhèn) 在時尚島項目成功開發(fā)的基礎上，與廟城鎮(zhèn)政府通過談判取得土地一級開發(fā)權。 Outlets產生的兩各條件： 1）美國大批中產階級的產生 2）人均GDP超過 1萬美元 三、用地分析 ? 項目四至地： 時尚島項目總占地面積 ，北至京承鐵路、東至迎賓路、南至懷河、西至規(guī)劃小街路（紅線寬 40米）。 ?土地拆遷方式 應先確定土地權屬問題以明確土地補償對象 農用地： ? 可以委托區(qū)委區(qū)政委進行拆遷的動員工作，然后由企業(yè)或委托的單位進行拆遷 ? 天鴻應與被征地村委會協(xié)商簽訂書面征地補償安置協(xié)議（協(xié)議應包括補償方式、補償款金額及支付方式、安置人員數量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等）。 ： 廟城鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便利，市政基礎設施配套。 ? 具體戰(zhàn)略： 商業(yè)部分： ? 利用官方頻道將時尚島正式推出。廟城鎮(zhèn)還具有良好的航空交通區(qū)位優(yōu)勢，距首都機場只有15分鐘。 二、項目選址 一）地理位置 時尚島項目擬選址在北京懷柔區(qū)的廟城鎮(zhèn)，廟城鎮(zhèn)地處北京市東北部，位于懷柔區(qū)的南端，東臨懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)，南接順義，西臨懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)，北部以懷河為界與懷柔衛(wèi)星城城區(qū)相望。 ? 規(guī)劃限制條件 建筑總體高度制為 9米，層數為 3層，局部標志性建筑可突破到30米，項目總體建筑規(guī)?？刂圃?3035萬平方米左右（地上建筑面積） 項目綠化率不小于 50%，且應有相對集中的集中綠地。 ? 中國服裝業(yè)與國外接軌的有效通道。 ?日本規(guī)模較小，并多連接其他吸引點一起開發(fā)。 ?綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)互為補充，相互提升價值。 機會： ?北京市打造“時尚之都”的良好契機。 ? 分業(yè)態(tài)研究： 針對主力業(yè)態(tài) Outlets、酒店、餐飲、娛樂等進行供需調查、競爭分析等一系列研究。 亮點在于借助懷柔優(yōu)美的自然環(huán)境為都市人打造低密度的新型居住 /辦公場所，方案重點在于突出產品差異化、時尚化。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。本項目賣點為： ? 出東直門 45公里，上京密高速， 35分鐘直達懷柔新新小鎮(zhèn)。購買模式、影響購買行為的社會因素及心理因素分析。 ? 懷柔區(qū)高端和低端產品并存，中高端市場存在空白，所以建議本項目定位為中高端住宅，參考價格為 4500左右。 ?區(qū)域內的頂級別墅有天籟、湖光山舍，銷售情況良好。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢： ?天鴻熟悉的住宅開發(fā)體系，整體風險小 ?城市內住宅用地的減少，使住宅郊區(qū)化成為趨勢 挑戰(zhàn)： ?給競爭對手留下可發(fā)展的空間 ?消費者對郊區(qū)型商業(yè)的認可 劣勢： ?商業(yè)規(guī)模小，招商存在一定困難 ?企業(yè)融資缺少吸引力 ?對懷柔政府缺少吸引力 機會： ?為后期土地取得埋下伏筆 四、項目定位及主力業(yè)態(tài)目標群體分析 ? 現(xiàn)代時尚住宅中心 （生態(tài)住宅 +時尚事業(yè) +現(xiàn)代辦公） ? 商業(yè)目標群體定位： 參考方案一 ? 住宅目標客戶群： 主要吸引的是都市喧囂生活中渴望在自然環(huán)境中放松的現(xiàn)代人，是提輕人周末 /度假的第二居所、藝術人士的靈感誕生之所 /小型的時尚研發(fā)中心、老年人退休后的生活樂園。 ?利用名人效應入駐時尚島，對吸引其它業(yè)界人士入駐起了帶頭作用。 ?奧運的商機也將凸現(xiàn) ?中國零售業(yè)開始向世界開放。 ?很多國際獨特品牌對整體客戶組合相當敏感。 3）設計師走廊、孵化器、培訓中心： 7萬平方米 **參考點： ?存在向純住宅和商住、辦公多用住宅轉變的彈性。 II 項目開發(fā)策略分析 方案一 一、方案定位 培訓中心 （ 2萬 M2） 設計師孵化器 （ M2） 設計師走廊 （ M2） 酒店、會議、 會展中心 （ 6萬 M2） 時尚島總部 基地 （ M2） 信息港 Outlets （ 9萬 M2） 綜合服務、娛樂區(qū) （ 4萬 M2） 度假休閑區(qū) （ 3萬 M2） 配套 外動力 旅游地的空間相互作用 內動力 動機 二、方案賣點及指標說明 ? 北京首個“ TRBD” (旅游休閑商務區(qū) )的概念 概念由來：國外對 RBD的解釋是建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃等高度集中組成吸引游客的特定零售商業(yè)區(qū)，后引申為 TBD，即城市中為旅游者服務的功能應如何布局與分布。 2）采取生地變熟招投標的方式 具體采用哪種開發(fā)方式還需與土地中心協(xié)調及結合成本測算。 Outlets目前在美國店鋪總數超過 300家，年營業(yè)額達 15億美元，單店數量平均為 ，平均車程為 54分鐘，現(xiàn)已進入穩(wěn)定經營期。 結論：本項目選址無論從區(qū)位、交通、環(huán)境、人文等各方面分析，均符合 OUTLETS 的選址要求，與其它遠郊區(qū)縣相比，具有不可復制的天然優(yōu)勢。 ? 組織論壇等探討郊區(qū)低密度時尚住宅新概念 ?項目拆遷測算：本項目總拆遷成本 \ 單位 單位（萬 /畝） 單位（區(qū)位補償 +地上物補償 +設備搬遷費 +停產停業(yè)補助） 土地補償 15 合計 農用地 單位（萬 /畝
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