【正文】 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 方案設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本 （方案版） 出具合同附圖 初步市場定位 規(guī)劃草案 初步商業(yè)定位 市場定位 概念設(shè)計(jì)成果 商業(yè)定位 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（含指引） 目標(biāo)成本 （策劃版） 銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版） 設(shè)計(jì)后評估 外立面設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)變更管理 銷售包裝設(shè)計(jì) 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果 現(xiàn)場支持 評審 評審 規(guī)劃設(shè)計(jì)主線流程 景觀施工圖設(shè)計(jì)成果 材料 /設(shè)備 /苗木 選型定板 銷售包裝要求 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營 施工與營 銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 項(xiàng)目管理 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營 階段 職能 項(xiàng)目管理委員會（設(shè)計(jì)決策） 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 外立面設(shè)計(jì)任務(wù)書 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 集團(tuán)也可將擴(kuò)初與方案合并成實(shí)施方案，統(tǒng)一完成。 二級計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 一級計(jì)劃分解到總部中心內(nèi)部模塊（如規(guī)劃設(shè)計(jì)中心景觀組）、地區(qū)公司職能部門內(nèi)部模塊所負(fù)責(zé)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，也稱 ―二級專項(xiàng)計(jì)劃 ‖。 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 評審 評審 評審 評審 評審 三通一平實(shí)施方案 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴 關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴 ? 總裁初定項(xiàng)目目標(biāo)（ IRR、利潤率、 ?? ） ? 跨職能團(tuán)隊(duì)成員勝任，具有決策能力 ? 職能從項(xiàng)目全局考慮問題，積極參與 ? 區(qū)分和抓住重要決策點(diǎn) ? 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識到意愿與能力、資源的差距 ? 頻繁地開會互動 ? 及時(shí)決策，果斷決策 ? 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達(dá)、善于用圖形、照片 ） ? 周期短，緊湊高效，最長不超過 4個(gè)月 ? 在無初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無邊際地討論 ? 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團(tuán)隊(duì)瓶頸 ? 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與 ? 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié) ? 做加法，工作范圍無序延展，意識不到意愿與能力、資源的差距 ? 不愿意開會互動，習(xí)慣走書面?zhèn)骱? ? 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議 ? 團(tuán)隊(duì)成員糟糕的溝通技巧 ? 周期過長 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 》 子成果介紹（以住宅項(xiàng)目為例） Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬科采用，之后擴(kuò)散到行業(yè)內(nèi)其他公司。 ? 項(xiàng)目生命周期的每個(gè)階段產(chǎn)出的交付物（ deliverables），子階段的交付物，可稱 ―子成果 ‖ ； ? 交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙； ? 公司正式評審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項(xiàng)目進(jìn)入下一個(gè)階段。 績效激勵設(shè)計(jì) 1 目標(biāo)設(shè)立 2 實(shí)施考核與反饋 3 與激勵掛鉤 績效管理循環(huán) 在當(dāng)前的管控模式下，為了提高戰(zhàn)略執(zhí)行力和組織績效，績效目標(biāo)設(shè)計(jì)遵循比傳統(tǒng)的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一原則更進(jìn)一步的新的原則。 地區(qū)公司負(fù)責(zé)，策略：直接出售或先租后售。 企業(yè) 總部定位 07年銷售額 進(jìn)入城市數(shù)量 總部職能部門數(shù)量 某 運(yùn)營控制型 5個(gè) 12個(gè) 萬科 戰(zhàn)略控制型 523億元 23個(gè) 14個(gè) 中海 戰(zhàn)略控制型 223億港元 19個(gè) （不包括港澳） 10個(gè) 金地 戰(zhàn)略控制型 98億元 12個(gè) 6個(gè) 龍湖 戰(zhàn)略控制型 95億元 5個(gè) 5個(gè) 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則 Notes: 嚴(yán)格來講只有 10個(gè)中心，商業(yè)運(yùn)營擬按事業(yè)部模式運(yùn)作，物業(yè)管理擬按集團(tuán)物業(yè)公司模式運(yùn)作，不算中心。 Stage 1 Stage 2 Stage 3 Stage 4 – 運(yùn)營控制型 – 運(yùn)營 +戰(zhàn)略控制型 – 戰(zhàn)略控制型 – 戰(zhàn)略控制型 總部定位 地區(qū)公司結(jié)構(gòu) 區(qū)域與項(xiàng)目布局 集分權(quán)程度 – 比較集權(quán) – 項(xiàng)目經(jīng)營比較放權(quán) – HR、財(cái)務(wù)集權(quán) – 項(xiàng)目經(jīng)營充分放權(quán) – HR、財(cái)務(wù)集權(quán) – HR、財(cái)務(wù)適當(dāng)放權(quán) – 中小項(xiàng)目投資、項(xiàng)目經(jīng)營調(diào)度放權(quán) – 職能制 – 強(qiáng)矩陣 – 出現(xiàn)營運(yùn)副總、項(xiàng)目經(jīng)理（兼職 → 專職 ） – 職能內(nèi)出現(xiàn)支持模塊 – 強(qiáng)矩陣 – 片區(qū)管理，項(xiàng)目經(jīng)理成為片區(qū)項(xiàng)目總 – 職能內(nèi)支持性模塊成型，部門形成小矩陣 – 強(qiáng)矩陣 – 設(shè)片區(qū) /城市 /特殊產(chǎn)品事業(yè)部和總經(jīng)理 – 職能支持模塊強(qiáng)大 – 成立全國性商業(yè)公司 – 多個(gè)城市 – 同城 13個(gè)項(xiàng)目 – 多個(gè)城市 – 同城 48個(gè)項(xiàng)目 – 多個(gè)城市 – 同城 812個(gè)項(xiàng)目 – 同片區(qū) 23個(gè)項(xiàng)目 – 多個(gè)城市，形成集群 – 同城項(xiàng)目 ＞ 12個(gè) – 大城市同片區(qū)、或鄰近中等城市 ＞ 4個(gè) 1 管控模式選擇 Notes: 按 PMBOK2023定義，強(qiáng)矩陣的特征是出現(xiàn)專職的、對項(xiàng)目經(jīng)營成敗負(fù)責(zé)的項(xiàng)目經(jīng)理。 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則 集團(tuán)現(xiàn)階段的組織機(jī)構(gòu)圖如下： 總部與地區(qū)的組織機(jī)構(gòu) 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、薪酬 …… ） 財(cái)務(wù)資金中心 人力資源中心 成本控制中心 商業(yè)運(yùn)營中心 物業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 項(xiàng)目管理中心 工程技術(shù)中心 招標(biāo)采購中心 企業(yè)管理中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 天津公司 上海無錫公司 哈爾濱公司 重慶公司 集團(tuán)總部 地區(qū)公司 項(xiàng)目管理委員會 地區(qū)公司財(cái)務(wù)、 HR、成本負(fù)責(zé)人擬由總部下派，向總部與地區(qū)公司總經(jīng)理雙向匯報(bào)，以強(qiáng)化該領(lǐng)域政策的一致性 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、新酬） 財(cái)務(wù)資金中心 成本控制中心 人力資源中心 企業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 招標(biāo)采購中心 商業(yè)運(yùn)營中心 物業(yè)管理中心 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 財(cái)務(wù)資金部 成本控制部 人力資源部 營銷策劃部 設(shè) 計(jì) 部 招標(biāo)采購部 項(xiàng)目管理部 x x 項(xiàng)目部 x x 項(xiàng)目部 副總 副總 總工 總經(jīng)理 地產(chǎn)集團(tuán)總部 地產(chǎn)集團(tuán)地區(qū) 項(xiàng)目管理中心 工程技術(shù)中心 總部與地區(qū)的組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目管理委員會 總部 10大中心可簡單分為管理類和業(yè)務(wù)類，其各自核心職責(zé)如下： 職能中心 核心職責(zé) 管理類 財(cái)務(wù)資金中心 銀行融資與資金管理； 財(cái)務(wù)會計(jì)核算； 管理會計(jì)（預(yù)算管理、項(xiàng)目經(jīng)營分析）； 稅務(wù)籌劃 人力資源中心 人力資源管理 企業(yè)管理中心 中關(guān)村下屬公司管理； 公司級會議、公文與檔案、總部部門工作目標(biāo)管理； 法律事務(wù)； 行政后勤服務(wù)； IT管理。 商業(yè)運(yùn)營事業(yè)部組建 物業(yè)管理管控模式建議從矩陣式結(jié)構(gòu)調(diào)整為集團(tuán)物業(yè)公司模式 地區(qū)總經(jīng)理 集團(tuán)總裁 總部物業(yè)中心 地區(qū)物業(yè)公司 地區(qū)總經(jīng)理 集團(tuán)總裁 集團(tuán)物業(yè)公司 地區(qū)物業(yè)分公司 甲乙方 A 矩陣式結(jié)構(gòu)模式 B 集團(tuán)物業(yè)公司模式 雙向匯報(bào) 要點(diǎn)解說： 目前適合采用大物業(yè)公司模式，一是集中專業(yè)資源提高服務(wù)品質(zhì)；二是建立集團(tuán)物業(yè)公司有利于迅速提高資質(zhì)和建立品牌； 集團(tuán)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人對集團(tuán)物業(yè)服務(wù)滿意度負(fù)責(zé)，而在矩陣結(jié)構(gòu)模式下，地區(qū)總經(jīng)理對此關(guān)注非常弱； 目前可先將重慶物業(yè)公司劃歸總部物業(yè)中心直屬管理，集團(tuán)物業(yè)公司可擇機(jī)成立，成立后收購重慶物業(yè)公司； 當(dāng)在一個(gè)地區(qū)項(xiàng)目達(dá)到 56個(gè)，地區(qū)物業(yè)團(tuán)隊(duì)也比較成熟后，總部的物業(yè)管理職能可以弱化，采取矩陣式結(jié)構(gòu)。 單位 責(zé)任中心 性質(zhì) 目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段 控制 影響 支持 地區(qū)公司 利潤中心 經(jīng)營目標(biāo)：損益、現(xiàn)金流； 過程目標(biāo)：進(jìn)度、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)、成本、客戶滿意 一定的自主經(jīng)營與管理權(quán) 積極尋求總部專業(yè)資源的支持 總部部門 管控中心 專業(yè)能力提升，有力支持地區(qū)公司； 分擔(dān)地區(qū)公司某些經(jīng)營、過程目標(biāo) 統(tǒng)一政策、成果標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范 監(jiān)控一線業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，甚至執(zhí)行某些關(guān)鍵環(huán)節(jié) 通過專業(yè)權(quán)威，影響地區(qū)公司行為 績效激勵設(shè)計(jì) 目錄 第二部分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 第四部分 隊(duì)伍與文化建設(shè) 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 績效激勵設(shè)計(jì) 隊(duì)伍基本成型 隊(duì)伍建設(shè) 總 裁 副 總 裁 總 監(jiān) 副 總 監(jiān) 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 王 軍 副總裁 財(cái)務(wù) 高海江 人資 李海燕 成本 劉志安 商業(yè) 翟 巍 物業(yè) 馮勁舸 營銷 鄧 理 設(shè)計(jì) 陸小寧 項(xiàng)目 李志超 工程 楊 雷 招采 李 模 企管 尹其昌 投資 王福龍 一級 王海域(兼) 張璇 副總裁 賈建軍 王海域 趙玉蘭 趙 云 彭 飛 常萬帥 曹永剛 鄭 毅 周 劍 牛 霆 重慶公司 馬全緒 哈爾濱公司 上海無錫公司 天津公司 王 非 丁曉明 王一堅(jiān) 田錫澤 商都建設(shè)公司 于伯達(dá) 人員情況介紹 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 總 裁 辦 副總裁 賈建軍 北新建材股份有限公司副總經(jīng)理 中國化學(xué)建材股份公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 張 璇 富力集團(tuán)西安公司總經(jīng)理 富力集團(tuán)天津公司總經(jīng)理 富力集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 王海域 20232023 華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理 19982023 華紡房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理 總 裁 辦 總裁助理 方 森 龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營部戰(zhàn)略發(fā)展高級經(jīng)理 金地集團(tuán)華中區(qū)公司營銷兼人事總監(jiān) 金地集團(tuán)總部 人力資源中心 總 監(jiān) 李海燕 20232023 方正集團(tuán) IT軟件事業(yè)部人力資源總監(jiān) 20232023 北大方正電子有限公司人資總監(jiān) 企業(yè)管理中心 總 監(jiān) 尹其昌 北京三智達(dá)集團(tuán)副總裁 北京國創(chuàng)新技術(shù)公司總經(jīng)理 北京薩尤斯防火門公司總經(jīng)理 隊(duì)伍建設(shè) 續(xù)上表 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 項(xiàng)目管理中心 總 監(jiān) 李志超 20232023 北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理 19951999 昆明誠信建筑工程咨詢公司副總 投資管理中心 總 監(jiān) 王福龍 海爾地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金（籌備）投資總監(jiān) 萬通地產(chǎn)控股公司投資總監(jiān) 北方通和控股公司董事會董事 營銷策劃中心 總 監(jiān) 鄧 理 沿海綠色家園集團(tuán)營銷策劃部副總經(jīng)理 順馳（中國）營銷中心副總經(jīng)理 天津融創(chuàng)集團(tuán)天津時(shí)代奧城副總經(jīng)理 /南京濱江奧城常務(wù)副總 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 總 監(jiān) 陸小寧 沿海地產(chǎn)海創(chuàng)公司副總經(jīng)理 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部副總經(jīng)理 順馳集團(tuán)北京分公司副總經(jīng)理 商業(yè)運(yùn)營中心 總 監(jiān) 翟 巍 青島萬達(dá)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 寧波萬達(dá)廣場有限公司總經(jīng)理 工程技術(shù)中心 總 監(jiān) 楊 雷 19992023 河南建業(yè)住宅集團(tuán)工程總監(jiān) 19941998 深圳沃野置業(yè)總工程師 成本控制中心 總 監(jiān) 劉志安 大華集團(tuán)有限公司成本控制總經(jīng)理 招標(biāo)采購中心 總 監(jiān) 李 模 20232023 北辰萬通國際投資公司西貴國際房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 19962023 北京太合控股公司項(xiàng)目總經(jīng)理、地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理、控股公司副總裁 物業(yè)管理中心 總 監(jiān) 馮勁舸 19