【正文】 Notes:《 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開(kāi)放計(jì)劃 》 階段性成果會(huì)作為 《 銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 和 《 工程管理策劃 》 的輸入條件。 Notes: 類(lèi)似的策劃活動(dòng)在別的公司有不同叫法，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研討會(huì)（萬(wàn)科），項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（龍湖），項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃（金地）。 物業(yè)管理中心 目錄 第二部分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 第四部分 隊(duì)伍與文化建設(shè) 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 * 績(jī)效激勵(lì)設(shè)計(jì) Notes: 第三部分在此不詳述，另專(zhuān)題匯報(bào)。 目錄 第二部分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 第四部分 隊(duì)伍與文化建設(shè) 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 績(jī)效激勵(lì)設(shè)計(jì) 某地產(chǎn)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)遵從了專(zhuān)業(yè)化、扁平化的原則，以提高組織效能。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)主力店招商，其他歸地區(qū)公司負(fù)責(zé)，策略：直接出售或先租后售。 流程體系框架 授權(quán)體系下審批流示例 ： （月度資金計(jì)劃與工程進(jìn)度款支付審批流建議） 流程體系框架 某投資公司 集團(tuán)總部 地區(qū)公司 項(xiàng)目部提出付款申請(qǐng) 項(xiàng)目部編制資金計(jì)劃 項(xiàng)目管理部審核 財(cái)務(wù)資金部審核 地區(qū)總經(jīng)理審核 成本控制部審核 財(cái)務(wù)資金中心審核 集團(tuán)總裁審核 成本控制中心審核 鵬投總裁審核 鵬投財(cái)務(wù)總監(jiān)審核 財(cái)務(wù)資金部審核 地區(qū)總經(jīng)理審核 成本控制部審核 集團(tuán)總裁審核 成本控制中心審核 月度資金計(jì)劃審批 大額進(jìn)度款支付審批 財(cái)務(wù)資金中心支付 鵬投財(cái)務(wù)準(zhǔn)備資金 流程體系框架目錄 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 6 7 8 9 10 11 目錄 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體流程圖 （ 20230905版） 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 報(bào)批報(bào)建 項(xiàng)目建議書(shū) 總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 可 行 性 研 究 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本（方案版） 合約規(guī)劃（方案版） 招商策劃 招商執(zhí)行 前期介入 前期介入 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 竣工結(jié)算 項(xiàng) 目 后 評(píng) 估 營(yíng)銷(xiāo)策劃 價(jià)格策略 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行 動(dòng)態(tài)成本回顧 付款 /變更 /簽證控制 竣工驗(yàn)收備案 物業(yè)驗(yàn)收接管 商業(yè)驗(yàn)收接管 交房準(zhǔn)備 交房 預(yù)驗(yàn)收與整改 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 合約規(guī)劃（執(zhí)行版） 前期介入 前期介入 現(xiàn)場(chǎng)管理 預(yù)售證 產(chǎn)權(quán)證 開(kāi)工證 招投標(biāo) 施工管理 樁基提前開(kāi)工審批 方案審查批復(fù) 用地規(guī)劃許可證 工程管理策劃 國(guó)土使用權(quán)證 選址意見(jiàn)書(shū) 工程規(guī)劃許可證 設(shè)計(jì)變更 業(yè)主開(kāi)放日 商業(yè)交付 投訴處理 階段 職能 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放 Club運(yùn)營(yíng) *蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)，地區(qū)參與 *橙色指地區(qū)主導(dǎo)，集團(tuán)重點(diǎn)控制 項(xiàng)目關(guān)鍵階段性成果框架圖 （ 20230905版） 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 方案設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本（方案版） 合約規(guī)劃（方案版） 招商策劃報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 推盤(pán)計(jì)劃與價(jià)格策略 合同交房標(biāo)準(zhǔn) 交房方案 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 合約規(guī)劃（執(zhí)行版） 總包篩選評(píng)估報(bào)告 工程管理策劃報(bào)告 商業(yè)移交方案 階段 職能 可行性研究報(bào)告附經(jīng)濟(jì)分析表 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 總體計(jì)劃（可研版） 初步市場(chǎng)定位 規(guī)劃草案 目標(biāo)成本（可研版） 初步商業(yè)定位 市場(chǎng)定位 概念設(shè)計(jì)成果 商業(yè)定位 總體計(jì)劃（策劃版） 風(fēng)險(xiǎn)登記表 經(jīng)濟(jì)分析（策劃版） 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 物業(yè)管理方案 租金體系與激勵(lì)方案 經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 經(jīng)濟(jì)分析（營(yíng)銷(xiāo)版） 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 竣工結(jié)算報(bào)告 目標(biāo)成本（策劃版） 精裝房設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 景觀方案設(shè)計(jì)成果 經(jīng)濟(jì)分析（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （方案版） *總計(jì) 30個(gè)階段性成果（匯總性成果，如可研、發(fā)展策劃、后評(píng)估報(bào)告僅算 1個(gè)） 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開(kāi)放計(jì)劃 什么是階段性成果？為什么要管理它？怎樣管理？ 什么是階段性成果？ 為什么要管理？ ? 階段性成果的質(zhì)量，特別是前期的階段性成果，對(duì)項(xiàng)目成敗影響至關(guān)重大 ? 階段性成果被確認(rèn)合格之前匆忙開(kāi)展下一階段工作，風(fēng)險(xiǎn)很大，往往導(dǎo)致返工 ? 階段性成果凝聚了團(tuán)隊(duì)的智慧，是高度智力密集的成果，應(yīng)作為組織的知識(shí)被積累與共享 怎樣管理？ ? 階段性成果提交時(shí)間列入項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行跟蹤； ? 制定成果的深度標(biāo)準(zhǔn)，階段性成果在完整性、準(zhǔn)確性方面必須達(dá)標(biāo)； ? 通過(guò)組織正式的評(píng)審，嚴(yán)格控制成果質(zhì)量 ? 不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達(dá)標(biāo)不能進(jìn)入下一個(gè)階段； ? 在風(fēng)險(xiǎn)可控的特殊情況下，經(jīng)評(píng)審小組認(rèn)可，可進(jìn)入下個(gè)階段，同時(shí)對(duì)成果進(jìn)行補(bǔ)充修訂。 – 總部中心一級(jí)節(jié)點(diǎn)由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心管控，下屬公司職能部門(mén)一級(jí)節(jié)點(diǎn)，非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的，由下屬公司管控； – 項(xiàng)目總體計(jì)劃中，階段性成果是一種特殊的一級(jí)節(jié)點(diǎn)?？赡芄こ坦芾砟芰σ话?，但甲方并不了解；可能工程管理能力確實(shí)很強(qiáng)，但會(huì)感覺(jué)沒(méi)利潤(rùn)空間，中途后悔；或者乙方習(xí)慣通過(guò)索賠獲得合理補(bǔ)償 ? 針對(duì)有及時(shí)付款信譽(yù)、經(jīng)常拖延付款、需要乙方墊資的各類(lèi)甲方，乙方報(bào)價(jià)肯定有顯著差異 ? 若選擇品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，在對(duì)方不了解自己的情況下，報(bào)價(jià)一般都會(huì)提高 – 不同的分判方式下價(jià)格會(huì)出現(xiàn)差異，一般分判越細(xì)，價(jià)格越低，但會(huì)增加自身工作量與協(xié)調(diào)難度 缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品積累 – 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品出現(xiàn)變更的可能性小，工程量估計(jì)更準(zhǔn)確 – 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品也意味著供應(yīng)商、分判體系會(huì)更穩(wěn)定，價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定 – 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)會(huì)出現(xiàn)材料設(shè)備規(guī)模化采購(gòu)需求，而戰(zhàn)略性供應(yīng)商價(jià)格預(yù)期更穩(wěn)定 – 由于前述原因，某缺乏可靠、合理的歷史成本基準(zhǔn)用于指導(dǎo)采購(gòu) – 援引其他公司的成本基準(zhǔn)也不恰當(dāng) ? 公司戰(zhàn)略定位決定的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)有重大差異 ? 新加坡仁恒專(zhuān)注高端精裝花園洋房與精裝高層公寓 ? 萬(wàn)科主力產(chǎn)品在中檔、中高檔領(lǐng)域，標(biāo)準(zhǔn)化程度很高 ? 供應(yīng)鏈體系、分判方式差異很大 ? 碧桂園、富力等廣州開(kāi)發(fā)商，采取價(jià)值鏈垂直整合模式，施工單位、重要材料供應(yīng)全部?jī)?nèi)部化 ? 萬(wàn)科、中海、金地存在戰(zhàn)略性總包單位、大量材料設(shè)備進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu) ? 龍湖很重視綠化但關(guān)鍵景觀苗木大都提前儲(chǔ)備在苗圃里，在西南地區(qū)連鋼筋、水泥、混凝土也戰(zhàn)略采購(gòu) 缺乏可靠的歷史成本基準(zhǔn) 合約規(guī)劃的六大內(nèi)容 “總包 +專(zhuān)業(yè)分包 ”模式下 的合約規(guī)劃 – 工程與材料供應(yīng)合約劃分 ? 甲供 ? 甲定乙購(gòu) ? 乙購(gòu) – 進(jìn)度 款 支付方式 ? 按實(shí)際完成工程量付款 ? 里程碑定額付款 ? 按合同額一定比例分期付款 – 合同間范圍與界面劃分 – 工程標(biāo)段劃分 – 合同計(jì)價(jià)模式及定標(biāo)依據(jù) ? 工程量清單、合理低價(jià)中標(biāo) ? 定額取費(fèi)，合理低價(jià)中標(biāo) – 采購(gòu)方式 ? 戰(zhàn)略采購(gòu) ? 集中采購(gòu) ? 招標(biāo) ? 直接議標(biāo) 1 2 3 4 5 6 6 成本管理流程框架 Notes: 根據(jù)某特點(diǎn)，合約規(guī)劃可增加兩大內(nèi)容 （ 1）總部招標(biāo)采購(gòu)中心與地區(qū)招標(biāo)采購(gòu)部的責(zé)任界定，根據(jù)總部成本中心出具的 《 合約規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ；（ 2）各項(xiàng)工程、材料設(shè)備的招標(biāo)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)（取自招投標(biāo)、材料設(shè)備與施工單位進(jìn)場(chǎng)二級(jí)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃）。 重大事件上報(bào)與預(yù)警 二級(jí)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（更新版 日期） 運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系 風(fēng)險(xiǎn)登記表 風(fēng)險(xiǎn)登記表（更新版 日期） 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)管理 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) – 一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)中，集團(tuán)重點(diǎn)管控的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目 有 14個(gè) ； – 節(jié)點(diǎn)的設(shè)定或變化由總部定義。 單位 責(zé)任中心 性質(zhì) 目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段 控制 影響 支持 地區(qū)公司 利潤(rùn)中心 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：損益、現(xiàn)金流； 過(guò)程目標(biāo)：進(jìn)度、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)、成本、客戶(hù)滿(mǎn)意 一定的自主經(jīng)營(yíng)與管理權(quán) 積極尋求總部專(zhuān)業(yè)資源的支持 總部部門(mén) 管控中心 專(zhuān)業(yè)能力提升，有力支持地區(qū)公司； 分擔(dān)地區(qū)公司某些經(jīng)營(yíng)、過(guò)程目標(biāo) 統(tǒng)一政策、成果標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范 監(jiān)控一線業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，甚至執(zhí)行某些關(guān)鍵環(huán)節(jié) 通過(guò)專(zhuān)業(yè)權(quán)威，影響地區(qū)公司行為 績(jī)效激勵(lì)設(shè)計(jì) 目錄 第二部分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 第四部分 隊(duì)伍與文化建設(shè) 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 績(jī)效激勵(lì)設(shè)計(jì) 隊(duì)伍基本成型 隊(duì)伍建設(shè) 總 裁 副 總 裁 總 監(jiān) 副 總 監(jiān) 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 王 軍 副總裁 財(cái)務(wù) 高海江 人資 李海燕 成本 劉志安 商業(yè) 翟 巍 物業(yè) 馮勁舸 營(yíng)銷(xiāo) 鄧 理 設(shè)計(jì) 陸小寧 項(xiàng)目 李志超 工程 楊 雷 招采 李 模 企管 尹其昌 投資 王福龍 一級(jí) 王海域(兼) 張璇 副總裁 賈建軍 王海域 趙玉蘭 趙 云 彭 飛 常萬(wàn)帥 曹永剛 鄭 毅 周 劍 牛 霆 重慶公司 馬全緒 哈爾濱公司 上海無(wú)錫公司 天津公司 王 非 丁曉明 王一堅(jiān) 田錫澤 商都建設(shè)公司 于伯達(dá) 人員情況介紹 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 總 裁 辦 副總裁 賈建軍 北新建材股份有限公司副總經(jīng)理 中國(guó)化學(xué)建材股份公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 張 璇 富力集團(tuán)西安公司總經(jīng)理 富力集團(tuán)天津公司總經(jīng)理 富力集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 王海域 20232023 華紡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理 19982023 華紡房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理 總 裁 辦 總裁助理 方 森 龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部戰(zhàn)略發(fā)展高級(jí)經(jīng)理 金地集團(tuán)華中區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)兼人事總監(jiān) 金地集團(tuán)總部 人力資源中心 總 監(jiān) 李海燕 20232023 方正集團(tuán) IT軟件事業(yè)部人力資源總監(jiān) 20232023 北大方正電子有限公司人資總監(jiān) 企業(yè)管理中心 總 監(jiān) 尹其昌 北京三智達(dá)集團(tuán)副總裁 北京國(guó)創(chuàng)新技術(shù)公司總經(jīng)理 北京薩尤斯防火門(mén)公司總經(jīng)理 隊(duì)伍建設(shè) 續(xù)上表 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)