華潤(rùn)地產(chǎn)五年發(fā)展戰(zhàn)略-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 . 五年內(nèi)成為中國(guó)大陸大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)的領(lǐng)先者； 2. 十年內(nèi)成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者； 3. 五年內(nèi)在三個(gè)中心城市開發(fā)以“萬(wàn)象城”為核心的大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并經(jīng)營(yíng)良好，十年內(nèi)達(dá)到覆蓋六至七個(gè)中心城市； 4. 項(xiàng)目成為城市當(dāng)?shù)氐貥?biāo)，“萬(wàn)象城”成為中國(guó)大陸現(xiàn)代購(gòu)物中心著名品牌及代表者； 5. 上市或并入上市公司，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高公司治理水平，獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可并借助資本市場(chǎng)的力量持續(xù)發(fā)展； 6. 成功引入能為公司帶來(lái)較高附加價(jià)值的戰(zhàn)略合作伙伴； 7. 與主要零售商建立并保持良好的合作伙伴關(guān)系； 8. 帶動(dòng)集團(tuán)業(yè)務(wù)的整合發(fā)展； 9. 以商業(yè)為主要獲利來(lái)源的都市綜合體開發(fā)逐步轉(zhuǎn) 為 以商業(yè)＋住宅獲利并重或住宅獲利為主的更大規(guī)模的綜合地產(chǎn)開發(fā)。 政治的 /法律的 經(jīng) 濟(jì) 的 社會(huì)文化的 技 術(shù) 的 行業(yè)內(nèi)部環(huán)境 經(jīng)濟(jì)特征 驅(qū)動(dòng)因素 吸引力 GDP、可支配收入增長(zhǎng)的需求 以及追求多元化、多樣性消費(fèi)體驗(yàn)的追求 求 求 ，仍呈現(xiàn)供給不足現(xiàn)象 ，規(guī)模適中 ，商業(yè)差異大 ，進(jìn)入相對(duì)難度大 ，商業(yè)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)特征 ，處于上升周期 ，開發(fā)商多；但有特色生意模式和發(fā)展路徑的大規(guī)模高素質(zhì)發(fā)展商較少；具綜合地產(chǎn)開發(fā)能力的更少；外資個(gè)別地產(chǎn)開發(fā)商成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ，但在不同區(qū)域需有創(chuàng)新 ，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)難度大（設(shè)計(jì)、招商） ，與租戶關(guān)系密切 增長(zhǎng) ，行業(yè)發(fā)展方向和軌跡明確 ，行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)和不確定性 帶來(lái)的吸引力 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析 ； ，一般競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法進(jìn)入； ，具備成本優(yōu)勢(shì)； ； ； ； ； 。 ；買方的替代品相對(duì)較少； ； ； ； 。 發(fā)展路徑：我們?cè)鯓拥竭_(dá)那里？ 國(guó)內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域范圍 目標(biāo)市場(chǎng) 核心技術(shù)：選址及買地、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商、運(yùn)營(yíng) 需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)（廣義）、工程施工 技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù) 品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管理技術(shù) 核心技術(shù) 以“萬(wàn)象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購(gòu)物中心（萬(wàn)象城） 每個(gè)都市綜合體采用不同的功能組合 產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 購(gòu)物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù) 產(chǎn)品種類 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點(diǎn)進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競(jìng)爭(zhēng)尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢(shì)的區(qū)域 地域定位：核心區(qū)域、重點(diǎn)進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營(yíng)、零售 價(jià)值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營(yíng)、選址、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù) 價(jià)值鏈 構(gòu)成 購(gòu)物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國(guó)際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)品牌 寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 酒店：中高檔商務(wù)客 住宅：中產(chǎn)市民 市場(chǎng)組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 戰(zhàn)略表述 決策要點(diǎn) 一般描述 領(lǐng)域 自行開發(fā)＋合作開發(fā) 自行開發(fā) /合作開發(fā) /申請(qǐng)技術(shù)許可 /技術(shù)購(gòu)買 整體以自行開發(fā)為主；購(gòu)物中心以自行開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理為主；住宅自行開發(fā)并全部銷售；寫字樓自行開發(fā)及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項(xiàng)目收購(gòu) 自行開發(fā) /合資 /收購(gòu) 以新建為主，必要時(shí)考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出 新建 /收購(gòu) /合資 /授權(quán) /特許經(jīng)營(yíng) 以新建為主，必要時(shí)與合適公司合資，暫不考慮收購(gòu) 新建 /收購(gòu) /合資 /戰(zhàn)略聯(lián)盟 /外包 購(gòu)物中心以自行開拓為主、代理為輔，對(duì)于重要優(yōu)質(zhì)的零售資源可考慮聯(lián)合華潤(rùn)零售合資、合作或代理 寫字樓以代理為主自行開拓為輔 酒店以合資、合作及共享渠道為主 住宅以自行開拓或代理均可 自己開拓 /合資 /收購(gòu) /共享渠道 /代理 戰(zhàn)略表述決策要點(diǎn) 發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？ 要素 戰(zhàn)略行動(dòng) T T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 領(lǐng)域和 發(fā)展路徑 產(chǎn)品 種類 P1商業(yè) P2住宅 P3酒店 P4寫字樓 目標(biāo) 市場(chǎng) M1零售客戶 M2住宅核心客戶 M3中高檔商務(wù)客 M4優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 價(jià)值鏈 構(gòu)成 V1選址、買地、市場(chǎng)研究 V2設(shè)計(jì)、建造、招商 V3營(yíng)運(yùn) V4零售、服務(wù)輸出 區(qū)域 定位 R1深圳一期 R2深圳二期 R3杭州 R4成都 核心 技術(shù) T1選址、買地、市場(chǎng)研究 T2產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商 T3營(yíng)運(yùn) 差異化 差異 因素 D1本地化 D2政策傾斜 D3土地獲取 D4一條龍服務(wù) 品牌 B1萬(wàn)象城 B1 V1 R2 V2 V3 P1 P2 P3 P4 V3 R3 V1 V2 P1 P2 P3 P4 V1 P1 R4 V2 P2 P4 V3 差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對(duì)顧客） ? 品牌（面對(duì)租戶） ? 企業(yè)商譽(yù) ? 物業(yè)質(zhì)素 ? 價(jià)格
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