【正文】 發(fā)新能源框架協(xié)議簽定。抓住 “ 黃三角 ” 開(kāi)發(fā)的重大歷史機(jī)遇，利用已有的市政配套、生態(tài)環(huán)境、道路設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)濱州對(duì)外的輻射和影響力。 n 綠色的濱州： 從年輕土地走向綠色家園。濱城區(qū)作為濱州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心，隨著生活環(huán)境的改觀，對(duì)外地尤其是區(qū)縣客戶的 “ 磁吸效應(yīng) ” 愈加明顯，到濱城置業(yè)的區(qū)縣客戶越來(lái)越多。n 快速發(fā)展期： 20232023年 隨著濱州城市化進(jìn)程加快，政府加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的振興，城市的新規(guī)劃、西區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、政府西遷、道路環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好環(huán)境。 時(shí)代花園等前幾年的代表性項(xiàng)目逐漸步入銷(xiāo)售后期，渤海城邦、新湖玫 瑰園、香溪翠庭、田園牧歌等項(xiàng)目即將進(jìn)入銷(xiāo)售期，濱州房地產(chǎn) “ 黃三角時(shí) 代 ” 諸侯混戰(zhàn)局面即將到來(lái)。價(jià)格增長(zhǎng)緩慢。三 、 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬(wàn)平米） 濱州三年內(nèi)住房用地年度計(jì)劃（單位：畝） 三年內(nèi)，濱州商品 住房建設(shè)及用地量將逐年減少四 、 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研環(huán)中海高尚居住片區(qū)21364 5渤海城邦中海城望?；▓@格林春天御景苑領(lǐng)域尚城2134561378 9 101112141516新老城區(qū)結(jié)合部居住片區(qū)老城區(qū) 黃河五路 以南居住片區(qū)789101112麒麟閣新河灣田園牧歌錦繡城名仕龍城龍騰閣13141516時(shí)代花園香溪翠庭上海世家泰山名郡五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析濱州主要住宅項(xiàng)目分布圖第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研各片區(qū)特征描述五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城n項(xiàng)目規(guī)模：總建面 30萬(wàn)平米，在售 4萬(wàn)平米。濱州首席西班牙風(fēng)情洋房社區(qū)，為環(huán)中海片區(qū)絕版稀缺的低密度大盤(pán)。n營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)：完善的教育配套、開(kāi)發(fā)商品牌、高檔社區(qū)、新立河 萬(wàn)畝氧吧海通時(shí)代花園已售罄8最后 1棟 86月 26日開(kāi)盤(pán)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目特殊，雖與本案緊鄰，但無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。屬差異化產(chǎn)品，但品質(zhì)不高。【結(jié)論】：濱州在售樓盤(pán)戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，缺陷戶型多，缺乏創(chuàng)新。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，惟有走 “ 差異化精品 ” 路線，方能游刃有余于市場(chǎng)。 之間，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析n 目前市場(chǎng)上以 10萬(wàn)平米以上中、大樓盤(pán)居多，但總體規(guī)劃水平較低。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)入口設(shè)計(jì)：案例 1—— 渤海城邦 純粹的西班牙建筑風(fēng)格。望?；▓@的樓間水景。房為高層滯銷(xiāo)戶型。n戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，私密性好。n入口門(mén)正對(duì)臥室門(mén)，影響私密性。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析新河灣戶型分析 —— 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 132㎡ ）n戶型方正實(shí)用，南北通透，大開(kāi)間、小進(jìn)深。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研小 結(jié)第五部分 市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論一、綜合結(jié)論二、市場(chǎng)啟示三、對(duì)本案的指導(dǎo)意義第 五 部分 市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論新政背景下，濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存 新政出臺(tái)后，濱州樓市受影響較大，各項(xiàng)目銷(xiāo)量下挫，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)商面臨極大考驗(yàn)。 園林是項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)，是社區(qū)的靈魂，好的園林設(shè)計(jì)能營(yíng)造出美好的生活氛圍，給進(jìn)入其中的人一種感動(dòng)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起到不可代替的促進(jìn)作用。 本案在這些方面應(yīng)另辟蹊徑，杜絕再走傳統(tǒng)、沒(méi)有特色和個(gè)性的老路。 *****1故人江海 別 ，幾度隔山川。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 *** 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 ***1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 ****1楚塞三湘接， 荊門(mén) 九派通。 *****1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 營(yíng)銷(xiāo)策劃：主題創(chuàng)新，引領(lǐng)生活方式 目前濱州在售項(xiàng)目大多缺乏主題概念和生活方式的支撐，缺乏理念深度與營(yíng)銷(xiāo)的層次性，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)多數(shù)停留在地段、配套、價(jià)格的層面上，要從概念的高度領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要將對(duì)生活方式的引領(lǐng)植入項(xiàng)目，使項(xiàng)目卓爾不群、脫穎而出。除市區(qū)外，縣級(jí)市場(chǎng)、外地市場(chǎng)蘊(yùn)藏了一定數(shù)量的客戶資源，如何挖掘這部分客戶，如何做好對(duì)外部市場(chǎng)的宣傳是能否抓住這些客戶的關(guān)鍵。一、綜合結(jié)論第 五 部分 市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論好產(chǎn)品是第一競(jìng)爭(zhēng)力 針對(duì)目前市場(chǎng)上產(chǎn)品普遍存在缺陷的現(xiàn)狀，項(xiàng)目一定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上專精研深，把戶型設(shè)計(jì)做好，并合理配比，使產(chǎn)品成為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。n此戶型為一經(jīng)典兩居，缺陷在于南北進(jìn)深大，入口處面積浪費(fèi)大。n缺陷在于進(jìn)深大，餐廳采光差，面積浪費(fèi)多。n大開(kāi)間客廳，盡顯闊綽貴氣。n缺陷在于非南北通透，影響室內(nèi)通風(fēng)。n 多數(shù)項(xiàng)目不能做到景觀先行，而是先建筑后景觀，眾多社區(qū)建筑施工完成而景觀施工尚未完成。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)外立面色彩：案例 2—— 瑄嘉名都 米黃色的立面彩色，非常凸顯品質(zhì)感，為項(xiàng)目增色不少。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)社區(qū)規(guī)劃：案例 1—— 上海世家 項(xiàng)目?jī)?nèi)部采用圍合形式，擺脫了兵營(yíng)排列的窠臼，使業(yè)主能最大化享受到社區(qū)景觀； 蝴蝶狀的路網(wǎng)設(shè)計(jì)，注重人車(chē)分流，園林按道路劃分，有一定的層次感。多層住宅底層一般設(shè)計(jì) 。隨著近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市建設(shè)呈現(xiàn)出一種開(kāi)放的新格局?！?市場(chǎng)在售項(xiàng)目戶型特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研濱州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告濱國(guó)土資告字 [2023] 7號(hào)1234567本案123456 7土地供應(yīng)主要集中于老城區(qū)，地塊規(guī)模較小，容積率低。 n營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)：洋房社區(qū)、庭院生活、三重智能安防。名仕龍城海通時(shí)代花園在售 4棟n項(xiàng)目規(guī)模：總建面 8萬(wàn)平米，一期推出 4棟小高層n產(chǎn)品類型：小高層、高層n均價(jià)： 33003400元 /㎡n戶型及面積： 1房： 64㎡（ 9%） 2房： 107㎡（ 9%） 3 2 1： 117121㎡（ 40%） 3 2 2： 139148㎡（ 42%）n銷(xiāo)售狀況：一期銷(xiāo)售率約 90%n營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)：主打城市成熟配套，定位高端人群。n營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力和品牌、建筑質(zhì)量、規(guī)模社區(qū)、社區(qū)湖景、 新六中。下一步開(kāi)發(fā)在售望?；▓@海通時(shí)代花園五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城n項(xiàng)目規(guī)模：總建面 41萬(wàn)平米，首批推出 150套，約 2萬(wàn)平米。n 越多越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)策劃公司代理，操盤(pán)水平和營(yíng)銷(xiāo)方式逐步提高。n 商品房銷(xiāo)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。n 高速增長(zhǎng)期： 2023年至今 09年下半年開(kāi)始，尤其在 “ 黃三角開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略 ” 這一重大利好的刺激下，外地開(kāi)發(fā)商及投資客將目光聚焦濱州，