地產(chǎn)項目營銷推廣-文庫吧在線文庫
【正文】 位 （三）目標(biāo)客戶定位 （一）產(chǎn)品定位 定位背景 定位依據(jù) 項目定位 產(chǎn)品優(yōu)化建議 定位背景 ? 上塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)前景良好 ? 便捷的交通拉近與溫州主城的距離 ? 江景樓是人們居住的首選 ? 大戶型設(shè)計體現(xiàn)尊貴感覺 ? 理性回歸后人們在購房時更注重房子的品質(zhì)和性價比 定位依據(jù) ?本案的規(guī)劃和設(shè)計 ?項目所在地及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況和價格 ?地域特征和區(qū)域限制 ?本地房地產(chǎn)消費習(xí)慣 ?開發(fā)商的知名度 ?對江景生活的期盼 項目定位 永嘉首席江景現(xiàn)代住宅 ?永嘉 ：根據(jù)目標(biāo)客戶群體的主要組成，將產(chǎn)品打造成符合主流目標(biāo)客戶需求的物業(yè)。 ?減少噪音的措施 越江大橋?qū)Ρ景傅蛯佑幸欢ǖ脑胍粑廴?，除了雙層隔音玻璃的運用外，可以在大橋上設(shè)置隔音板等，減少噪音污染。 （ 3）、本案何以應(yīng)對以上疑問？ ?一線江景，架空景觀層、空中花園化解社區(qū)內(nèi)公共休閑空間不足之弊 ?地段優(yōu)勢，上塘鎮(zhèn)成熟的配套以及今后 1～ 3層商業(yè)配套化解社區(qū)內(nèi)部配套不足之弊 ?產(chǎn)品的高品質(zhì)、高性價比形成強有力的競爭優(yōu)勢 ?多樣、實惠的營銷優(yōu)惠措施形成物超所值的良好口碑 明確潛在的競爭優(yōu)勢 選擇相對的競爭優(yōu)勢，并強化 ?高層，顯示不同身份 ?全江景親水樓盤 ?大戶型，彰顯尊貴 ?品牌企業(yè)打造品質(zhì)樓盤 差異化競爭優(yōu)勢效用最大化 ?在廣告概念的提煉中要建立與市場定位相一致的形象，力求體現(xiàn)本案“稀有江景、無比尊榮、高人一等”的特點 ?通過戶外、電視、報紙等媒體傳播以及促銷、定向推廣等手段，讓目標(biāo)客戶認(rèn)知并接受、繼而產(chǎn)生美譽度，形成良好的口碑傳播效應(yīng)。考慮父母同住的可能，希望住宅房間較多，比較寬敞。 ?環(huán)境和景觀：目標(biāo)客戶希望擁有較高層次的綠化和休閑景觀，永嘉當(dāng)?shù)厣蕉嗨?，氣候悶熱，江邊的住宅較其他地段的住宅在居住舒適度上能更好的迎合目標(biāo)客戶的需求。 ?現(xiàn)代化配置和完善的物業(yè)管理，體驗 21世紀(jì)居住生活空間。 （二）核心賣點提煉 ?所有戶型均朝南或東南向，具有良好的日照和景觀條件。制造市場關(guān)注，形成良好的內(nèi)部認(rèn)購局面，積累銷售勢能。 ?低開高走使整體價格推進更加務(wù)實靈活，操作性更強，更避免降價導(dǎo)致市場信心的喪失。 濱江麗景產(chǎn)品說明會 預(yù)熱、造勢期 開盤前一個月 針對目標(biāo)客戶展開產(chǎn)品說明，促進銷售。以休閑酒會的形式，輔助一定的討論主題和活動節(jié)目，增強定向推廣的力度。 準(zhǔn)業(yè)主濱江麗景看房全家樂活動 強銷期 樣板段完成時 定向推廣，促進下單，提高品牌的美譽度和本案在業(yè)主中的口碑。 ?朝向差 對不同朝向的戶型制定合理的朝向差價格系數(shù)。 傳播形式 以戶外廣告、 《 今日永嘉 》 軟文、硬廣告、當(dāng)?shù)仉娨暸_專題為主。 積累銷售勢能 公關(guān)造勢、廣告跟進、低開高走價格策略的應(yīng)用、 SP活動的舉行，一系列策略推廣形成市場熱點，制造良好氣氛，建立銷售勢能。 與競爭對手異化的賣點 √市中心高檔品質(zhì)物業(yè) —— 產(chǎn)品營銷的基點最終落實到其品質(zhì)，樓盤品質(zhì)是理性客戶購房的首要考慮要素 √高層住宅，南溪江畔標(biāo)志性建筑 —— 上塘鎮(zhèn)開發(fā)了一些高層住宅，但是一線江景高層住宅尚無先例，本案成為楠溪江畔標(biāo)志性建筑，極大提升了目標(biāo)客戶的尊榮感。 營銷推廣的成功在于目標(biāo)受眾的認(rèn)可和接受，這一關(guān)鍵節(jié)點將由適銷對路的概念引導(dǎo)形成的需求共鳴來實現(xiàn)。 客戶特征 ?地段：隨著上塘樓盤品質(zhì)的不斷提升（尤其是像大自然這樣的品牌企業(yè)的方產(chǎn)品），考慮到居住的舒適性和便利性，目標(biāo)客戶工作生活在上塘的觀念已經(jīng)逐步形成。 ? 置業(yè)目的：住宅 —— 自住為主，改善居住環(huán)境，獲得社會認(rèn)同和尊重；落葉歸根；投資。開元嘉園外，在上塘鎮(zhèn)最為完善的商品房小區(qū)，其戶型大小與客戶需求基本吻合，景觀規(guī)劃有水景，配置中心會所，二期在 2023年 11月份開盤，搶占了市場先機。 （ 1）總定位： （ 2）檔次定位 ?上塘鎮(zhèn)（乃至永嘉地區(qū)）最好的品質(zhì) ?一線江景樓盤 ?提供完善的生活配套 （ 3）功能定位 ?裙樓為商業(yè)用房，一為投資，二能解決業(yè)主生活配套 ?住宅以居住為主，兼顧投資和旅游配套的功能 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化建議 說明：由于本案目前已進入施工階段，我們將結(jié)合目前項目進展的實際情況對產(chǎn)品提出以下優(yōu)化建議以供探討和交流。 ? 高層樓盤容積率高，在景觀享受上具備一定的缺陷。 ? 當(dāng)?shù)鼐用?對高層住宅尚無太多的居住體驗 ，接受度有待培育。 ? 位于市中心， 低層 因為 存在噪音等問題 會有一定的銷售壓力。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城西路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力 ?規(guī)劃建筑用途：商＋住。目前二手房市場價格在 60007000元 /平方米。 （二）政策分析 一個核心、兩條軸線 一個核心 —— 以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能， 打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟實力分散的弱點。 ? 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年 16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，比上年同期增加 5億元，增長 。 深刻理解大勢，研究對手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營銷的不二法門。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實 …… （三）競爭態(tài)勢 一、市場篇 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （二）政策分析 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 溫 州 ?溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。 其中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目，其土地購置費一項就投入 ，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和
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