【正文】 位 （三）目標客戶定位 （一）產品定位 定位背景 定位依據 項目定位 產品優(yōu)化建議 定位背景 ? 上塘鎮(zhèn)房地產開發(fā)前景良好 ? 便捷的交通拉近與溫州主城的距離 ? 江景樓是人們居住的首選 ? 大戶型設計體現尊貴感覺 ? 理性回歸后人們在購房時更注重房子的品質和性價比 定位依據 ?本案的規(guī)劃和設計 ?項目所在地及周邊地區(qū)的房地產市場情況和價格 ?地域特征和區(qū)域限制 ?本地房地產消費習慣 ?開發(fā)商的知名度 ?對江景生活的期盼 項目定位 永嘉首席江景現代住宅 ?永嘉 ：根據目標客戶群體的主要組成，將產品打造成符合主流目標客戶需求的物業(yè)。 ?減少噪音的措施 越江大橋對本案低層有一定的噪音污染，除了雙層隔音玻璃的運用外，可以在大橋上設置隔音板等，減少噪音污染。 （ 3）、本案何以應對以上疑問？ ?一線江景，架空景觀層、空中花園化解社區(qū)內公共休閑空間不足之弊 ?地段優(yōu)勢，上塘鎮(zhèn)成熟的配套以及今后 1～ 3層商業(yè)配套化解社區(qū)內部配套不足之弊 ?產品的高品質、高性價比形成強有力的競爭優(yōu)勢 ?多樣、實惠的營銷優(yōu)惠措施形成物超所值的良好口碑 明確潛在的競爭優(yōu)勢 選擇相對的競爭優(yōu)勢，并強化 ?高層，顯示不同身份 ?全江景親水樓盤 ?大戶型，彰顯尊貴 ?品牌企業(yè)打造品質樓盤 差異化競爭優(yōu)勢效用最大化 ?在廣告概念的提煉中要建立與市場定位相一致的形象，力求體現本案“稀有江景、無比尊榮、高人一等”的特點 ?通過戶外、電視、報紙等媒體傳播以及促銷、定向推廣等手段，讓目標客戶認知并接受、繼而產生美譽度，形成良好的口碑傳播效應?？紤]父母同住的可能，希望住宅房間較多，比較寬敞。 ?環(huán)境和景觀：目標客戶希望擁有較高層次的綠化和休閑景觀，永嘉當地山多水少，氣候悶熱，江邊的住宅較其他地段的住宅在居住舒適度上能更好的迎合目標客戶的需求。 ?現代化配置和完善的物業(yè)管理，體驗 21世紀居住生活空間。 （二）核心賣點提煉 ?所有戶型均朝南或東南向，具有良好的日照和景觀條件。制造市場關注，形成良好的內部認購局面，積累銷售勢能。 ?低開高走使整體價格推進更加務實靈活，操作性更強，更避免降價導致市場信心的喪失。 濱江麗景產品說明會 預熱、造勢期 開盤前一個月 針對目標客戶展開產品說明，促進銷售。以休閑酒會的形式，輔助一定的討論主題和活動節(jié)目，增強定向推廣的力度。 準業(yè)主濱江麗景看房全家樂活動 強銷期 樣板段完成時 定向推廣，促進下單，提高品牌的美譽度和本案在業(yè)主中的口碑。 ?朝向差 對不同朝向的戶型制定合理的朝向差價格系數。 傳播形式 以戶外廣告、 《 今日永嘉 》 軟文、硬廣告、當地電視臺專題為主。 積累銷售勢能 公關造勢、廣告跟進、低開高走價格策略的應用、 SP活動的舉行，一系列策略推廣形成市場熱點，制造良好氣氛，建立銷售勢能。 與競爭對手異化的賣點 √市中心高檔品質物業(yè) —— 產品營銷的基點最終落實到其品質，樓盤品質是理性客戶購房的首要考慮要素 √高層住宅，南溪江畔標志性建筑 —— 上塘鎮(zhèn)開發(fā)了一些高層住宅，但是一線江景高層住宅尚無先例，本案成為楠溪江畔標志性建筑，極大提升了目標客戶的尊榮感。 營銷推廣的成功在于目標受眾的認可和接受，這一關鍵節(jié)點將由適銷對路的概念引導形成的需求共鳴來實現。 客戶特征 ?地段：隨著上塘樓盤品質的不斷提升（尤其是像大自然這樣的品牌企業(yè)的方產品），考慮到居住的舒適性和便利性，目標客戶工作生活在上塘的觀念已經逐步形成。 ? 置業(yè)目的：住宅 —— 自住為主，改善居住環(huán)境，獲得社會認同和尊重；落葉歸根；投資。開元嘉園外，在上塘鎮(zhèn)最為完善的商品房小區(qū)，其戶型大小與客戶需求基本吻合，景觀規(guī)劃有水景，配置中心會所，二期在 2023年 11月份開盤，搶占了市場先機。 （ 1）總定位： （ 2）檔次定位 ?上塘鎮(zhèn)（乃至永嘉地區(qū)）最好的品質 ?一線江景樓盤 ?提供完善的生活配套 （ 3）功能定位 ?裙樓為商業(yè)用房，一為投資，二能解決業(yè)主生活配套 ?住宅以居住為主，兼顧投資和旅游配套的功能 （ 4）產品優(yōu)化建議 說明：由于本案目前已進入施工階段，我們將結合目前項目進展的實際情況對產品提出以下優(yōu)化建議以供探討和交流。 ? 高層樓盤容積率高，在景觀享受上具備一定的缺陷。 ? 當地居民 對高層住宅尚無太多的居住體驗 ，接受度有待培育。 ? 位于市中心， 低層 因為 存在噪音等問題 會有一定的銷售壓力。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風景絕佳；項目北臨環(huán)城西路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力 ?規(guī)劃建筑用途：商＋住。目前二手房市場價格在 60007000元 /平方米。 （二）政策分析 一個核心、兩條軸線 一個核心 —— 以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能， 打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經濟實力分散的弱點。 ? 近幾年，永嘉縣房地產發(fā)展比較快，據最新統計數據，2023年 16月永嘉縣房地產開發(fā)投資完成 ，比上年同期增加 5億元，增長 。 深刻理解大勢，研究對手，剖析自我是成功產品推廣和營銷的不二法門。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現實 …… （三）競爭態(tài)勢 一、市場篇 （一）區(qū)域房地產市場分析 （二）政策分析 （一）區(qū)域房地產市場分析 溫 州 ?溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關系聯系密切。 其中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目，其土地購置費一項就投入 ，占全縣房地產投資的 62%。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和