【正文】 de數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、包含保障房數(shù)據(jù)ChinaInvestmentTrustand216。Economy本項目所在梅溪湖片區(qū)土地自 2023年中始逐漸集中入市，共成交 22宗，其中純住宅用地 15宗，出讓方式均為掛牌出讓。TrustEconomyForeignCo.,Ltd.31中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司四、投資股權(quán)、質(zhì) 物 及股權(quán)管理措施簡介ChinaInvestmentEconomy信托進(jìn)入前，湖南達(dá) 業(yè)實 收 資本 5100萬元 ，資產(chǎn) 為土地及現(xiàn)金，負(fù)債主要是佳兆業(yè)深圳等提供的關(guān)聯(lián)方借款 。ForeignCo.,Ltd.34中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司u股權(quán)管理措施（ 1）216。委派一名財務(wù)人員及一名工程管理人員，對財務(wù)狀況及項目開發(fā)、銷售等情況進(jìn)行監(jiān)管投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介 ChinaInvestmentForeignCo.,Ltd.36中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司五、抵押物簡介ChinaInvestmentTradeand 2023年 12月，佳兆業(yè)集團(tuán)在香港聯(lián)交所上市（股票代碼： ）；216。and? 利潤主導(dǎo) 、兼顧規(guī)模? 深耕一二線高價值城市? 步入 “ 又快又好 ” 的高質(zhì)量增長階段ChinaInvestmentTrade現(xiàn)代城上海 Trust城市更新包括如下類型：252。ForeignCo.,Ltd.44中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司u城市更新（ 2）佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造后佳兆業(yè)集團(tuán)簡介佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造前佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造前 佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造后ChinaInvestment216。Trust佳兆業(yè)集團(tuán)簡介u經(jīng)營業(yè)績（ 1）ChinaInvestmentand截至 2023年 12月 31日，佳兆業(yè)集團(tuán)約 63%的土地儲備位于一線城市及省會城市；216。ForeignCo.,Ltd.52中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司近兩年佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在 75%左右，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)處于正常水平。 Trade總體來說，公司盈利能力較強(qiáng)。Trade長短期負(fù)債水平指標(biāo)處于行業(yè)內(nèi)正常水平。 68 2023/1/1 2023/12/31 11/Trade 深圳佳兆業(yè) 成立 于一九九九年，注冊資本金為 ，是一家實力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司 。Trade佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲備質(zhì)量較高，布局合理。 國際評級機(jī)構(gòu)穆迪給予佳兆業(yè) B1評級 ，標(biāo)普給予佳兆業(yè)B+ 評級 。Tradeand管理團(tuán)隊能力不足，項目資金挪用等，均可能導(dǎo)致項目建設(shè)受阻，股權(quán)價值受到不利影響。Economy如果出現(xiàn)需要保證人履行擔(dān)保責(zé)任時，其不按照約定履行，則信托貸款有遭受損失的風(fēng)險。and ? 抵押物貶值及處置風(fēng)險? 風(fēng)險描述：一旦借款人沒有按時足額支付貸款本息，則我司將提請司法處置本項目的抵押物，如果抵押物出現(xiàn)大幅貶值，抵押物的處置在處置流程、時間和償付金額上存在不確定行，從而可能導(dǎo)致信托財產(chǎn)受損。Trust信托已募集資金向委托人返還。ForeignCo.,Ltd.64中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司八、評價結(jié)論ChinaInvestment評價結(jié)論ChinaInvestmentTrade 本項目通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計，次級債權(quán)及其上的階段性抵押、質(zhì)押、保證擔(dān)保為優(yōu)先級投資人的資金提供了較好的安全性；216。TradeTrust? 風(fēng)險防范措施：佳兆業(yè)深圳只有在信托計劃運行滿 1年后，方可行權(quán)，次級債權(quán)滿 1年后方可提前歸還，這可部分降低信托計劃提前結(jié)束的風(fēng)險 。andCo.,Ltd.62中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司? 流動性安排風(fēng)險? 風(fēng)險描述：信托計劃滿 2年時設(shè)置開放日，受托人進(jìn)行信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)行，可能出現(xiàn)無法實現(xiàn)信托受益權(quán)全部轉(zhuǎn)讓、債務(wù)人和擔(dān)保人不履行承擔(dān)流動性安排義務(wù)的風(fēng)險。Foreign外貿(mào)信托將 充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，盡職盡責(zé)，通過派駐董事及監(jiān)事的形式對湖南達(dá)業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行監(jiān)控，充分行使應(yīng)有的權(quán)利，切實保護(hù)投資人的利益。? 借款人信用風(fēng)險? 風(fēng)險描述：一旦信托次級投資債權(quán)的借款人沒有按時足額支付貸款本息，則信托貸款有遭受損失的風(fēng)險。InvestmentChina負(fù)債結(jié)構(gòu)趨于合理。Investmentu佳兆業(yè)深圳概況ChinaInvestment 71 2023/1/1 2023/12/31China 寶龍地產(chǎn) 75 2023/1/1 2023/12/31Investmentu現(xiàn)金流狀況佳兆業(yè)集團(tuán)簡介科目 2023年 2023年 2023年 2023年經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額 （ 139,929） (72,537) (404,973) 122,689收購附屬公司的額外權(quán)益 /投資活動所用現(xiàn)金凈額 (399,368) (115,735) (200,249) (159,764)融資活動所得現(xiàn)金凈額 748,690 261,867 571,214 139,363現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目增加凈額 209,393 73,595 (34,008) 102,288年初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目 468,250 394,539 433,960 334,445年終的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目 676,597 468,250 394,539 433,960單位：萬元ChinaandInvestment科目 2023年 2023年 2023年 2023年China總體來看，佳兆業(yè)集團(tuán)具備一定的長短期償債能力。Trust 根據(jù) 20232023年佳兆業(yè)集團(tuán)財務(wù)報告，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)在2023年至今呈大幅增長， 20232023年年均增長率為 49%。Economy深圳佳兆業(yè)城市廣場以銷售額及已售建筑面積為深圳 2023年一手住宅市場單盤銷售冠軍（深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）。TradeCo.,Ltd.48中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。ForeignEconomy216。andTradeTrust 城市廣場（寶吉項目）、大鵬第三工業(yè)區(qū)252。Co.,Ltd.43中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團(tuán)簡介u城市更新 (1)216。ForeignInvestment2023各區(qū)片合同銷售金額及占比如右圖所示：佳兆業(yè)集團(tuán)簡介珠三角區(qū)域：，占 %深圳 、廣州 、惠州東莞 、佛山、珠海長三角區(qū)域：，占 %上海、 南京、杭州、常州、無錫 、蘇州、泰州環(huán)渤海區(qū)域：，占 %北京、沈陽 、大連、青島、丹東、鞍山 、營口 、盤錦、本溪、遼陽、濰坊、葫蘆島華中區(qū)域：，占%武漢、長沙、株洲地產(chǎn)開發(fā)（布局）業(yè)務(wù)遍布全國 五大區(qū)域 30多個城市擁有項目 90多個 成渝區(qū)域：，占%成都 、南充、重慶u地產(chǎn)開發(fā)（ 1）ChinaTrade在中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2023年中國房地產(chǎn) 500強(qiáng)中，佳兆業(yè)集團(tuán)位列第 17名。Investment深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司出具的評估基準(zhǔn)日為2023年 1月 21日 的預(yù) 評估結(jié)果顯示，抵押物預(yù)評估價值約 120236萬元，土地單價為 8380元 /平米，樓面地價為 3565元 /平米 ；抵押物簡介 u抵押物評估ChinaTradeTrust如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及電話銀行 /網(wǎng)上銀行查詢密碼；216。Trade制定 年度財務(wù)預(yù)算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中 3個月以上或 25%以上的調(diào)整；252。Trust216。 湖南達(dá)業(yè)為 2023年 8月新設(shè)立的公司，公司的經(jīng)營范圍為住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)；216。TradeTrustCo.,Ltd.29中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹 本項目高層擬售 /平米，別墅擬售 /平米，售價具備一定合理性。ForeignEconomy計劃在 20232023年的發(fā)展期內(nèi)建成地鐵、國際文化藝術(shù)中心、國際五星級酒店、甲級寫字樓、濱水商業(yè)街，完成投資 400億元。andCo.,Ltd.24中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹u項目所在城市市場情況 (8)與二線城市近幾年平均的成交土地溢價率對比，除 2023年之外，長沙市成交全部土地溢價率和成交住宅用地溢價率均高于二線城市平均水平。ForeignTradeInvestment20232023年長沙市銷售及上市面積及供銷比變動圖數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、不包含保障房數(shù)據(jù)ChinaandTrustInvestment數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫用款項目介紹ChinaandCo.,Ltd.15中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司u項目基本指標(biāo)情況湖南達(dá)業(yè)在 2023年 9月 30日通過招標(biāo)方式取得項目土地， 為住宅項目，總用地面積約 ，總建筑面積 ，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證） 。ForeignEconomyTradeTrust 對外投資、對外擔(dān)保（對購房人的擔(dān)保除外）、對外借款和預(yù)算外重大資產(chǎn)處置等重要事項； 216。Trust 承擔(dān)湖南達(dá)業(yè)或有負(fù)債（如有）；252。Investment項目 交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素（ 2）ChinaCo.,Ltd.9中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。ForeignInvestmentCo.,Ltd.7中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司項目 交易結(jié)構(gòu)概述持股 100%開發(fā)建設(shè)湖南達(dá)業(yè) 持有 持股 51%持股 49%信托計劃湖南達(dá)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 順德精博優(yōu)先級 次級 佳兆業(yè)集團(tuán) 1638長沙市岳麓區(qū)梅溪湖 J20， J24地塊u交易結(jié)構(gòu)圖ChinaForeignEconomyTrust我們認(rèn)為，不論從 GDP增長基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財政收入貢獻(xiàn)等方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代雖然已經(jīng)接近尾聲，但未來一段時間，出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性仍舊很?。?16。andTradeTrustEconomyForeignCo.,Ltd.3中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司一、項目背景ChinaInvestmentEconomy 優(yōu)質(zhì)客戶： 佳兆業(yè)集團(tuán) 2023年登陸聯(lián)交所， 2023年房地產(chǎn)百強(qiáng)排名中位列第17名； 2023年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜銷售金額位列 25位、銷售面