【正文】 營(yíng)業(yè)的商服物業(yè)總量比例來看，南山商服物業(yè)在未來發(fā)展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿足本地消費(fèi)者對(duì)良好的購物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購物場(chǎng)所的需求。 但是做專業(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功： * 可借用的資源優(yōu)勢(shì) * 規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件 * “放水養(yǎng)魚”的可持續(xù)發(fā)展策略 * 和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì) * 有較強(qiáng)昭示力 * 原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應(yīng)具備較多的周邊零 售客戶，以積聚人氣 * 專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 * 充足的資金、人才儲(chǔ)備 只有滿足上述全部或多項(xiàng)條件的專業(yè)市場(chǎng)，才有可能成功，如：享譽(yù)全國(guó)的賽格電子配套市場(chǎng)，就是依靠華強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu)勢(shì)，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等綜合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來的，并逐步發(fā)展成為輻射全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 * 經(jīng)營(yíng)管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。事實(shí)上，即使后來彩福大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐，和發(fā)展商不惜血本10 年 8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形式。 * 發(fā)展商能否“放水養(yǎng)魚”是招商工作的關(guān)鍵。 二、 南山商業(yè)市場(chǎng)綜述 南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī) 深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。 輻射周邊居民 周邊指科技園、西麗和寶安。 這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。新開工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷售面積占全市的１４％。而現(xiàn)在 南山居住，福田、羅湖購物 卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。 * 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。 如人人樂購物廣場(chǎng)推出的 真心換真情 活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂購物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。 * 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 香江裝飾廣場(chǎng) ：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。 海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購物。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 21 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) * 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì) 獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 * 商場(chǎng)用電 ：地面預(yù)留用電插座。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。 “可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。租約 1 年 1 簽的好處是：可以及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來講也放心（擔(dān)心每年的租金遞增值太高，承受不起）。 * 商場(chǎng)外墻每遇南山某樓盤入伙，即打巨型條幅祝賀，既為商場(chǎng)造聲勢(shì)、提高知名度，又可以招攬?jiān)摌潜P的住戶前來購物，一舉兩得。 隨著交通條件的改善，城市西移步伐明顯加快。 B、 商圈 主題訴求： 南山華強(qiáng)北在哪里？當(dāng)然是沃爾瑪商圈。 證明： * 物業(yè)與南油大道背景圖牌。 證明： * 傳統(tǒng)零售業(yè)代表天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理發(fā)表公開講話。 營(yíng)業(yè)時(shí)間從朝 9： 30 至晚 9： 30，適應(yīng)南山客戶特 點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。 4) 集美堂家居新生活廣場(chǎng)組合在一起，形象現(xiàn)代、大氣有品味。 售樓處背景音樂：劉德華《親愛的馬桶》和一些適合場(chǎng)合的音樂。具體發(fā)布時(shí)間，視 2 月 8 日前，招租情況摸底情況再另行制定。 因此，我們將招租視為整個(gè)營(yíng)銷過程之“重頭戲”，將通過多種媒體組合進(jìn)行大量的造勢(shì)宣傳：車體廣告、報(bào)紙軟性文章、現(xiàn)場(chǎng)包 裝、廣告論壇等等手段，詳見本章第三部分之“組合媒體發(fā)布計(jì)劃”。 1/16— 1/24 征求租客意見及租金摸底 1/16— 2/1 編制銷售培訓(xùn)百問 2/4 培訓(xùn)及考試 2/1— 2/8 租金及銷售價(jià)格表制定 2/1— 2/6 售樓處布置及氣球等 2/6 全部人員進(jìn)場(chǎng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 37 三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃 階 段 日 期 工 作 內(nèi) 容 負(fù)責(zé)人 形象認(rèn)知期 1/15— 1/20 確定條幅內(nèi)容 ,制作、懸掛 世方 /禮儀公司 1/15— 1/20 聯(lián)絡(luò)巴士公司 ,車體廣告事宜 世方 /世浩 2/1— 2/15 樓體立面形象展示 世浩 2/13 晚報(bào)文章 — 南山呼喚大型家居主題商場(chǎng) 廣告公司 /世方 2/14 南方都市報(bào) — 南山家居市場(chǎng)大蛋糕 ,誰飲頭啖湯 廣告公司 /世方 2/14 南方都市報(bào) 零售業(yè)營(yíng)銷新革命 廣告公司 /世方 2/14 商報(bào) — 經(jīng)銷商談南山家居市場(chǎng) 廣告公司 /世 方 2/15 商報(bào) — 百姓談南山家居市場(chǎng) 廣告公司 /世方 2/16 廣告論壇預(yù)告 廣告公司 2/17 南山家居市場(chǎng)論壇 主講人：裝飾協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，天虹經(jīng)理，世浩，世方 2/20 專家論壇 世方 /廣告公司 平面廣告 2/15 商報(bào) 1/4 彩 世方 /廣告公司 2/18 南方都市報(bào) 1/4套紅 世方 /廣告公司 2/18 以后 暫略 世方 /廣告公司 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 38 四 銷售賣場(chǎng)策劃 售樓處面積：建議不用很大面積，空間小，容易積聚人氣，幾個(gè)客戶一到，氣氛就很熱烈，易造成 熱銷、火爆的銷售氣氛。 證明：以算帳或打分評(píng)分的方式展現(xiàn)。 一定會(huì)關(guān)門。 * 深圳裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員單位。 * 大型商家捷足先登。 A、 區(qū)位 主題訴求： 是困守羅湖，還是殺入南山？ 是生存還是發(fā)展？ 市區(qū)亦或南山？進(jìn)攻還是防守？ 誰不想搶占市場(chǎng)份額？誰不想永續(xù)經(jīng)營(yíng)？ 南山家居大蛋糕，不容錯(cuò)過。 * 休閑椅的設(shè)置，以吸引人氣，并留住顧客 * 砍掉門前的道路綠化樹，以開闊廣場(chǎng)視野，并增強(qiáng)商 場(chǎng)昭示力 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 30 第二部分 招租推廣策略 一、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn) 市場(chǎng)定位 招租客戶與投資客戶完全不同，他們不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。如：放置一個(gè)抽獎(jiǎng)大轉(zhuǎn)盤，凡是在本商場(chǎng)購買商品的顧客，都可以參加抽獎(jiǎng)，并有精美禮品送，禮品費(fèi)用由各商家分?jǐn)偂? 第三條：由于租金每年有 68%，甚至是 10%的租金遞增，因 此，第一年商場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年 市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營(yíng)品種。 * 促銷氣氛營(yíng)造 ：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。 因此，本商場(chǎng)過道設(shè)計(jì)為： 臨大門及電梯口的主通道寬度為 米，視消防要求。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。主營(yíng)各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。 金麗家居廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍 1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。三期位于八卦三路，與國(guó)際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。 * 大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營(yíng) 海雅百貨規(guī)模 35000M2，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到 25％以上。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從 南頭到南油的 廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 5 南山商業(yè)供應(yīng)量分析 進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開張營(yíng)業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的 多種促銷的活動(dòng)的開展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。港人前往羅湖購物是因?yàn)楦廴丝梢宰罱?、最便利到達(dá)羅湖，是因?yàn)楦廴藢?duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解，是因?yàn)榱_湖的購物環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。在南山購物環(huán)境日漸改善的條件下，南山