【正文】 之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在 130 平方米～ 220 平 方米之間，單價大致在 3100～ 4000 元之間。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。在 40 年代后，新式里弄發(fā)展為 花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。后來 TOWN HOUSE 在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。 上個世紀(jì)初 TOWNHOUSE 是上海典型的名居 19 世紀(jì)念年代起，隨時著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價格差別不大，所以市場成交活躍。有陽 光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項目康橋半島等。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海 2000 最佳房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎。消費者對于 TOWN HOUSE 的了解和認(rèn)識很淺，廣大消費者還沒有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。 小區(qū)規(guī)模很大，占地 80 萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。 雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的 TOWNHOUSE 小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地 10 萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。面積在 180 平方米以下，單套總價 50 萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價在 90—— 160 萬元，對于其他地段位置而言，價位并不算高。同時在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。 小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。櫻園屬中價位 聯(lián)體別墅。 君臨天下總價為６８萬－１３０萬，也屬中價位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。 由受規(guī)模及地段位置的影響，單價達(dá) 4000—— 5000/平方米，每套約 100 萬元左右，屬中上價位，相對較高，消化速度較慢。 面積適中，房型設(shè)計合理。 A、 B 兩種房型， A 型送室內(nèi)車庫，客廳挑 高，面寬 6—— 米，二層南向布置兩個房間，三樓為主臥室。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實惠，三層加室外車位，房型設(shè)計合理，餐客廳雙開間布置，面寬 米，大面積落地低窗及凸窗，臥室均 朝南布置。 當(dāng)代藝墅 位于莘莊地鐵以北 公里的顧戴路外環(huán)線附近，周邊基本無配套，交通便捷。 東苑半島 位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體 TOWN HOUSE 三幢共九套，面積在 270 平方米以上，價格在 4000 元 /平方米以上，每套總價 88 萬元 —— 96萬元。 純 TOWN HOUSE 住宅小區(qū)和以 TOWN HOUSE 為主的住宅小區(qū)、以 TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場等。 該項目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。建筑設(shè)計非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。 ３、市區(qū)板塊 項目名稱 西郊寶成花園 南草坪花園 項目概要 地址 金浜路 100 號 泰興路 685689 號 投資興建 上海明申企業(yè)發(fā)展公司 上海眾立房產(chǎn) 物業(yè)公司 明申物業(yè) 開盤日期 9811（一期） 20009（二期） 998 交房日期 9912（一期） 200110（二期） 0012 開發(fā)概要 占地面積 58911M2 萬 建筑面積 萬 容積率 總戶數(shù) 105（聯(lián)）； 126（復(fù)式） 33（聯(lián)） 間距 1520 米 綠化 率 47% 建筑設(shè)計 設(shè)計風(fēng)格 新古典 景觀設(shè)計 建筑設(shè)計 棟戶數(shù) 11 2 主力房型 4DLK+閣樓 3DLK 主力面積 225243 187/250 層數(shù) 3+閣樓 3 層高 米（客廳） 3 米 面寬 米 花園面積 30 露臺面積 10 車庫 室內(nèi) 室內(nèi) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 39 頁 外立面 面磚 +涂料 彩色面磚 銷售情況 單價范圍 1068611893 （ 一 期 ）；75009000（二期） 970012500 均價 10000 總價范圍 143330 萬 181320 萬 主力總價 170210 萬 200300 萬 銷售率 100%（一期） 50%（二期） 97% 西效寶成花園： 位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。 單套總價為 170~210 萬，屬中高檔豪華型 TOWN HOUSE，消化速度較慢。 ５、ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ市場發(fā)展階段特征： 該階段時期是上海 TOWN HOUSE 發(fā)展最快的時期，新出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 項目達(dá)二十余個，并且大部分在這兩年內(nèi)，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)一期，在各個環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使 TOWN HOUSE 日趨完善，體現(xiàn) TOWN HOUSE 的精髓。因而該時期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 項目銷售狀況良好。贈送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設(shè)置。房型設(shè)計有特色，進(jìn)戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。面積分布適中， 180～ 280 平方米，主力面積 200 平方米 左右。 小區(qū)占地 7 萬平方米，建造 183 套西班牙式、北歐式、英國式 4 聯(lián)體 TOWN HOUSE。 ，總價達(dá) 200～ 270 萬，屬高檔豪華 TOWN HOUSE。 四、 TOWN HOUSE 消費者特征分析 TOWN HOUSE 是為中產(chǎn)階級度身打造的住宅 中產(chǎn)階級，一個充滿理想，充滿抱負(fù)的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)， 離塵不離城的生活。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁 共 39 頁 4） 年齡多數(shù)在 30—— 50 歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等。 ６、 文學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。長時間的都市生活，對于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來說， TOWN HOUSE 優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。 TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出使建筑成本大大降低，目前 TOWN HOUSE 的占 地規(guī)模一般都在 10 萬平方米以上，規(guī)?；漠a(chǎn)出一方面使價格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)?；?，真正形成適合居住的高尚生活區(qū)。一般還要求距區(qū)級的商業(yè)中心不能太遠(yuǎn)，約 23 公里，這樣可以共享區(qū)域的中大型生活服務(wù)設(shè)施。該類TOWN HOUSE 目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經(jīng)典花園、東方豐甸苑、陽光歐洲城等。 混聯(lián)體別墅小區(qū)指小區(qū)內(nèi)除了有 TOWN HOUSE 外還有公寓、單體別墅的小區(qū)。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動 向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。從市場發(fā)展看，早期的 TOWN HOUSE 一般以多聯(lián)體為主，且平行布置，顯得較呆板；隨著市場的發(fā)展，及消費者的要求提高，十幾聯(lián)排的建筑基本沒有了，一般以四、六聯(lián)體為主，再配以二、三聯(lián)體，建筑布局根據(jù)空間布局，靈活變化，錯落有致。 小區(qū)景觀應(yīng)與小區(qū)的風(fēng)格特點對應(yīng)，使建筑與環(huán)境達(dá)到相互融合。 隨著市場的發(fā)展，消費者對于建筑風(fēng)格的喜好也發(fā)生著變化，建筑風(fēng)格的采用應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展和消費者的喜好，及區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r。進(jìn)入室內(nèi)能使主人有成就感、 滿足感?；旧纤械?TOWN HOUSE都有私家花園，一般面積在 20～ 50平方米，唯一沒有私家花園的例外是君臨天下花園。 上海的 TOWN HOUSE 風(fēng)格式樣可謂百花齊放，早期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 以 英式、歐式 為主，如錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣等。 寬敞性 ：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。此空間的存在是 TOWN HOUSE 與公寓的根本區(qū)別。 另外市場上還有一種疊加式的 TOWN HOUSE，如金斯花園、湯臣豪園中的 TOWN HOUSE，一個單元上、下兩戶。目前該類 TOWN HOUSE 也占有一定比例 ，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 39 頁 園、海上花園、靜安南草坪、新?？道锏?。在上海該類 TOWN HOUSE 占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。同時旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進(jìn)出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。 １、 首次置業(yè)者： 價格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。 追求文化的內(nèi)涵。 ２、 外資企業(yè)的高級白領(lǐng)。 （一） TOWN HOUSE 消費者主要特征： 1） 有一定數(shù)額的可支配資產(chǎn)，家庭有 12 部車。小區(qū)規(guī)劃上，因地制 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 39 頁 宜，錯落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風(fēng)格，簡潔明快，一幢的 戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。房型設(shè)計有特色， 5 層生活空間，即地下層、一層、 夾層、二層、三層。 均價為 3400 元 /m178。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯落有致。大量運用水景，戶戶門前清水河。出行靠社區(qū)巴士和自備車。其次為浦東、長寧。 2． 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的 TOWN HOUSE 一般價位較高，在100 萬以上，屬豪華型 TOWN HOUSE，而且多為公寓、 TOWN HOUSE 并存的形式。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。銷售狀況良好。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲藏室 ；大戶型（ 182 m2），客廳面寬 米，且挑高；客、餐廳 43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北；凸窗、落地窗采光好。銷售狀況良好。 單套總價為 55~80 萬，屬中價位 TOWN HOUSE，由于小區(qū)特點及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。小區(qū)有俱樂部、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 39 頁 網(wǎng)球場、衛(wèi)星電視。但大部分 TOWN HOUSE 對小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會所，并因檔次不同，對配套要求有所不同。設(shè)有 3124 平方米的會所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等 。小區(qū)是獨立別墅和TOWN HOUSE 并存的小區(qū)，獨立別墅 138 套， TOWN HOUSE108 套。由于受地段位置及市場競爭影響，銷售狀況一般。 小區(qū)利用自然條件 — 三面環(huán)河 — 造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計一般。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計與別墅區(qū)品質(zhì)不符。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場等。另外花園和露臺都較小。 （二） 上海 TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場狀況 進(jìn)入 1999 年， TOWN HOUSE 取得了飛速的發(fā)展。大多為露天式車位。伊沙仕花園，喬愛別墅，同潤家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以 TOWN HOUSE 為主體， TOWN HOUSE 只是起點綴作用。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。室外車庫，外立面一般，房型不大 140—— 170 平方米。車位 為露天車位，在房子的前面。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE 相對較多 ,較具有代表性。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。 時下，受到滬人青睞的還有純休閑型的