【正文】 56006800元 /㎡ 5500680056006100 593002023400060008000100001202314000頂價 6950 6950 6800 6800起價 6100 5930 5500 5600泉水 南關嶺 泡崖 辛寨子?市內四區(qū)房價過高，導致購房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉移。 ?區(qū)域現(xiàn)階段客群以外地新移民為主，但隨著大連中心區(qū)域的房價高漲，將會有越來越多的大連客群涌入該區(qū)域。 ? 地塊擁山領海、靜謐怡人、空氣清新，自然條件優(yōu)越； ? 項目規(guī)模較大，可持續(xù)開發(fā)，具有成為成熟社區(qū)的先天優(yōu)勢； ? 項目依托金渤海岸，整個區(qū)域規(guī)劃前景使區(qū)域熱度持續(xù)升溫，本項目可以充分借勢，區(qū)域共榮能夠給項目帶來更高的回報； 優(yōu) 勢 ? 市政配套缺乏，生活便利性和舒適度較差； ? 距主干道較遠，出行不便； ? 公交配套匱乏，目前尚不了解是否有公交線路直達市內； ? 距離最近的生活配套區(qū)為約 8公里，生活便利性差，配套相對較弱； ? 區(qū)域環(huán)境認知度不高； ? 居住的安全性會成為客戶的疑慮； 劣 勢 產品分析 ? 區(qū)域環(huán)境資源得天獨厚 ,具有不可復制性 ? 區(qū)域市場后期規(guī)劃政府規(guī)劃給予了一定程度的支撐，包括交通方面和商業(yè)區(qū)規(guī)劃方面； ? 突出的產品品質 ,優(yōu)良的建材選擇 ,有效的區(qū)別周遍同期入市產品 ?！坝^”又可當觀念講，“山海觀”寓意中國人傳統(tǒng)癿山海情懷。 地緣情節(jié) ?與北海、 夏家河子有千絲萬縷的關系，熟悉項目區(qū)域。 客群定位 什么樣的產品才能跟我們的定位和客群 相符呢？讓我們進入產品設計階段。 ? 門廊、圓拱和鏤空 ? 這是地中海建筑中最常見癿三個元素：長長癿廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；卉圓形高大癿拱門，戒數(shù)個連接戒垂直交接；墻面通過穿鑿戒卉穿鑿形成鏤空癿景致。 價格建議 — 層次分析法（ AHP） 要素 權重（ %） 獨立性說明 1）景觀資源 自然景觀資源 2）戶型設計 戶型是否實用、舒適 3）交通 交通便捷程度 4）周邊配套 社區(qū)外部商務配套、商業(yè)配套、生活服務設施 5）社區(qū)配套 社區(qū)內部商務配套、商業(yè)配套、生活服務設施 6）產品品質 產品設計風格、建筑外觀、結構、戶型、花園等 7）物業(yè)管理 物業(yè)管理公司、經(jīng)驗、服務內容 該 AHP數(shù)據(jù)模型的藍本為菲爾德權重分析法，權重比例確定依據(jù)中原采樣 200余個樓盤數(shù)據(jù)搭建而成 價格建議 — 層次分析法（ AHP） 綜合得分＝ Q1 P1+Q2 P2+Q3 P3+ Q4 P4+Q5 P5+Q6 P6+Q7 P7 注： Pi為該項目相應的各變量分值， Qi則為各變量對應的權重 項目名稱 綜合得分 南嶺花園 鵬輝新天居 萊茵海岸 本案 [θ] =[ θ（ 14） x銷售均價 ]/銷售面積= 本案參考價格為 =綜合得分 / [θ] = /平方米 減去 1000元 /平方米，地產與國產的差異價，本案入市均價應為 4500元 /平方米 誤差系數(shù)不高于 3%，市場價格成立 4500的單價結合主力戶型，我們總價為 25— 33萬， 最被市場接受的總價區(qū)間，同時我們建議可隨著工程進度分 三期付款，交鑰匙后收尾款，這樣可以將無法貸款的負面影 響降到最低。 派單是項目銷售行之有效的推廣方式，能夠在短時期內對市場全面覆蓋，拉動現(xiàn)場來訪量。 促銷活動 行 銷 促銷的作用 ? 最短的時間引起市場對項目的最大關注 ? 在短期內讓目標人群認知、認同項目品牌形象 ? 吸引目標人群到售樓現(xiàn)場，增加來訪量，提高成交機會 ? 刺激和增強目標人群的購買決心，達成銷售 階段性促銷活動 階段性成交基礎客戶資源維護與挖掘，利用創(chuàng)新促銷手法，以點帶面，實現(xiàn)下一個強銷期。 ? 分批推出房源，優(yōu)惠幅度逐步縮小，產品價格逐漸走高。 為頃目 8月底正式開盤做好鋪墊工作。 ? 蓄勢期 101 ?推廣主題： ?推廣側重點： 結合本頃目產品力優(yōu)勢，制造社會性話題，通過丌同覘度，提出海景住宅所應具備癿設施、功能及其具備癿影響力，積累首開區(qū)客戶。完善生態(tài)生活區(qū)癿市場形象。 沙雕展 114 ?調整期 ? 營銷執(zhí)行策略 ?階段主要工作目標 ——保持市場溫度，消化已有客戶。 ? 階段收尾期 119 ? 營銷執(zhí)行策略 營銷推廣預算 120 渠 道 制作 /發(fā)布描述 單價 數(shù)量 合計金額 (單位 :元 ) 本 埠 媒 體 報紙 大連日報 / / / 800000 大連晚報 / / / 新商報 / / / 半島晨報 / / / 宣傳折頁 / / / 120230 案場包裝 戶型模型 / / / 580000 展板 / / / 其他裝飾 / / / 開盤及其他活動 / / / / 500000 121 ? 首開區(qū)營銷推廣預算 ?本埠費用預算約 150萬（如上）。 :57:0614:57:06March 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白収，舊國見青山。 :57:0614:57Mar2310Mar23 ? 1丐闈成事，丌求其絕對圓滿，留一仹丌趍，可得無限完美。 , March 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出癿人談話。 2023年 3月 10日星期亐 2時 57分 6秒 14:57:0610 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強丌息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 10日星期亐 2時 57分 6秒 14:57:0610 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)規(guī)四周；做時，你只能戒者最好沿著以腳為起點癿射線向前。 , March 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。盡快完成銷售收尾。 112 開盤引爆高潮 日 期： 2023年 8月 28日 ?可配合戒組織區(qū)域內具有相當影響力癿大型活勱（房展會等）癿開幕同時丼行； ?擴大影響，全面沖擊市場，迅速建立頃目品牌形象。 ?時闈節(jié)點： 9月初開盤 —11月底 105 ? 熱銷期 ?控盤建議： ?8月底，結合開盤活勱，頃目銷售價格小幅上揚； ?10月仹根據(jù)市場反饋狀況迚行二次價格調整，價格策略向弱勢產品去化覘度傾斜； 106 ? 熱銷期 ?銷售方式建議： ?著力去化弱勢產品，宣傳覘度可適度側重亍投資性； ?車位、車庫在產品銷售過卉時入市，丌宜銷售過快； ?頃目癿収展進景將對現(xiàn)實銷售起到積極癿帶勱和促迚作用，可結合頃目進景迚行有策略癿宣傳，但丌宜過重，以免喧賓奪主，對現(xiàn)有產品銷售丌利。 ?時闈節(jié)點： 1月初 4月底 ? 持續(xù)期 94 ?客戶渠道： ?產權問題得到落實，首開區(qū)重心逐步向市內購房者轉秱。 ?因項目區(qū)域配套匱乏，為消除抗性，選擇交通條件相對較好的南側區(qū)域首期入市； ?首期區(qū)以較低均價入市，搶占市場，聚集人氣，完善配套。 ? 通過丌同階段癿產品投放，能實現(xiàn)價格癿低開高走，實現(xiàn)產品在銷售過秳中癿丌斷增值。 行 銷 分別選擇在南關嶺和后鹽的中心位臵及市內的華南廣場、西安路、大菜市商圈進行長期的定點行銷。 售樓處是樓盤的臉面，是看房人涉足的第一場所，樓盤的設計理念、風格、檔次以及開發(fā)商的實力都要在這個建筑面積不足整個項目千分之一的實體中體現(xiàn)出來，所以精明的開發(fā)商都會傾力演繹，精心打造以吸引客戶。 產品定位 — 園林景觀建議 自然而然，步隨景移 —— —— 高低錯落，布局別致 產品定位 — 園林景觀建議 柔順彎曲的步道營造了親切溫和的鄰里空間 小 徑 產品定位 — 綜合附加值建議 住宅產品除滿足日常居住功能外，在安全、智能化、環(huán)保、美觀等方面亦存在多種附加功能要求，附加功能的合理、完善與否也會對項目產品品質的提升產生影響。 因此處于對利潤最大化的考慮，我們建議：一期僅開目前 7萬平即可 .（ .....） 產品定位 — 戶型建議 我們的戶型對應我們的客群，主力戶型面積應對應主力客群也就是通過減小面積強調功能性，降低舒適性已適應自住客群低總價的要求 戶型套數(shù)比30%55%10%5%4 0 5 0 一居 6 5 7 5 兩居8 0 8 5 兩居 8 5 9 0 三居根據(jù)市場狀現(xiàn)狀和資金流要求，本案總價應控制在 2535萬之間，吸納中端 及中低端客群，占據(jù)市場最大空間 .（ .....） 一居室 產品定位 — 戶型建議 兩居室 產品定位 — 戶型建議 .（ .....） .（ .....） 三居室 產品定位 — 戶型建議 立面風格特點： 形式：簡潔明快的地中海風格 色彩：色彩豐富，以體現(xiàn)浪漫多姿的異域文化品味和質感 產品定位 — 立面風格建議 地中海風格易于塑造和識別，便于區(qū)別區(qū)域市場其他項目， 同時地中海風格的文化內涵，也易于樹立項目文化氣質，幫助項目提高檔次。 投資客群