【正文】 經(jīng)營。 非正式溝通過程 ：為了使正式?jīng)Q策過程更加高效，必須有與之相補(bǔ)充的非正式溝通，讓董事會每個成員都能對決策事件的脈絡(luò)大致了解。原則上逐步全額收購現(xiàn)有伙伴的股份或全部出售自己在這些合資企業(yè)的股份2.因而，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時必須考慮組合中業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度華融發(fā)展戰(zhàn)略63保密文件、版 權(quán) 所有目前華融除核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，其他的現(xiàn)存業(yè)務(wù)和潛在業(yè)務(wù)的初步評估文化旅游 高科技 金融 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營 監(jiān)理業(yè) 廣告 娛樂 家電分銷 玻璃加工現(xiàn)實資源核心能力市場關(guān)聯(lián)度風(fēng)險關(guān)聯(lián)度64保密文件、版 權(quán) 所有新華信認(rèn)為，華融的三層面發(fā)展戰(zhàn)略考慮可以初步總結(jié)為 “吃一個、夾一個、看一個 ”價值第一層面房地產(chǎn)開發(fā)第二層面房地產(chǎn)開發(fā)衍生產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理第三層面金融業(yè)高科技文化旅游其他業(yè)務(wù)選擇時間安排三年 五年 五至十年華融三層面示意即所謂 “ 吃一個 ” ，就是爭取在未來三年內(nèi)，集中精力將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)做強(qiáng)，以增加盈利能力為目標(biāo)，在這一領(lǐng)域中真正培育出自己的核心競爭力即所謂 “ 夾一個 ” ，就是借助華融目前在這些領(lǐng)域的戰(zhàn)略存在，配合第一層面業(yè)務(wù)，在資源分配上適當(dāng)傾斜，以銷售收入增長為主和盈利能力為輔為目標(biāo)，爭取在三到五年內(nèi)使這些領(lǐng)域成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源即所謂 “ 看一個 ” ，公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲備人才、評估機(jī)會， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時機(jī)成熟時和政策許可時進(jìn)入這些領(lǐng)域目標(biāo)控制手段 控股 控股或相對控股 參股65保密文件、版 權(quán) 所有香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例66保密文件、版 權(quán) 所有177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險 （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)67保密文件、版 權(quán) 所有對于核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華融應(yīng)采取 “密集型增長戰(zhàn)略 ”，強(qiáng)化自我的競爭能力和盈利能力，同時為新層面業(yè)務(wù)的成長提供資金外地本地土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)華融應(yīng)充分利用公司在項目上的經(jīng)驗積累，發(fā)揮優(yōu)勢，在產(chǎn)品組合和細(xì)分市場作出定位和選擇，可以考慮選擇特定的細(xì)分市場，如高檔寫字樓和中低檔住宅市場，在特定市場營造相應(yīng)品牌，實現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的密集成長住宅寫字樓高檔低檔在區(qū)域擴(kuò)張和市場選擇上，華融公司可以考慮借助 “金融街 ”開發(fā)的經(jīng)驗積累和良好口碑，實現(xiàn)異地擴(kuò)展，擺脫西城區(qū)的資源束縛；并量力而行，以實現(xiàn)公司的規(guī)模成長。按主要業(yè)務(wù)?有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)?但是品牌優(yōu)勢還未確立，市場化程度低。? 高調(diào)做事，低調(diào)做人。結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價值觀系統(tǒng)萬達(dá)案例53保密文件、版 權(quán) 所有選擇萬達(dá)作為標(biāo)桿的原因? 萬達(dá)的現(xiàn)狀表明在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達(dá)是比較優(yōu)秀的。企業(yè)目標(biāo)： 追求最好，追求最大。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬科52保密文件、版 權(quán) 所有7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬達(dá)戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購物廣場建設(shè)經(jīng)營，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。? 細(xì)分住宅市場，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)45保密文件、版 權(quán) 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢在市場化運作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險。公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠度。 1999年發(fā)生的兩大公司重組。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。* 2023年為預(yù)測數(shù)字23保密文件、版 權(quán) 所有華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析167。11在繼續(xù)工作的過程中，新華信會不斷檢驗、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實可行的適合華融的戰(zhàn)略實施方案。8 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻(xiàn)利潤八個億，直接融資接近九億24保密文件、版 權(quán) 所有但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 34保密文件、版 權(quán) 所有能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)運作能力 ”，但沒有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。?政府關(guān)系和社會 清晰的市場定位，細(xì)分目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶華融公司現(xiàn)有項目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標(biāo)市場選擇由政府有關(guān)部門決定，實際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。市場化運作經(jīng)驗和操作能力政府任務(wù)型運作方式導(dǎo)致此項能力的缺失資金實力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力全國布局的土地儲備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無全國布局的土地儲備地域性市場壁壘突破能力市場化和區(qū)域外運作經(jīng)驗少，此項能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱由于華融公司沒有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒有得到市場化的檢驗，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場化運作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機(jī)構(gòu) ? ? 優(yōu)質(zhì)永遠(yuǎn) —— 礪煉自我的大氣口號；為理想去實現(xiàn) —— 造物主般的美好追求；每一天我們持續(xù)超越 —— 我們其實挑戰(zhàn)的是自己！建筑無限生活。? 個人的軍人背景的影響比較大強(qiáng)調(diào)誠信、務(wù)實。? 員工敬業(yè)，低調(diào)。? 3年前的萬達(dá)也同樣提出做強(qiáng)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這點與華融的現(xiàn)狀是有可比性的。? 人員素質(zhì)較高，但結(jié)構(gòu)單一，職業(yè)化程度較低。華融在這兩個環(huán)節(jié)的缺失，將使企業(yè)未來的發(fā)展失去方向感。市場份額及其增長率?相應(yīng)地，公司的主要資源也主要分配給了房地產(chǎn)業(yè)；?依托于阜景項目的文化旅游產(chǎn)業(yè)目前囿于資源和人才的匱乏而前景不明；?高科技行業(yè)之所以在當(dāng)時被提出作為華融的四業(yè)之一帶有較大的時代特征。76保密文件、版 權(quán) 所有由于華融歷史上的 “政府任務(wù)型 ”以及 “資源優(yōu)勢型 ”經(jīng)營模式給華融的治理結(jié)構(gòu)競爭力帶來了很大的先天不足公司名稱 華融所占股份 其他公司所占股份金融街控股 62% 其他股東 38%德勝公司 40% 北京城建等兩大股東各占 30%敬遠(yuǎn)公司 51% 華遠(yuǎn)等兩大股東占 49%嘉鴻公司 53% 天恒置業(yè)占 47%金易公司 70% 育榮公司占 30%77保密文件、版 權(quán) 所有從合作股東的結(jié)構(gòu)看，這種治理結(jié)構(gòu)帶來三大弊端股東利益上戰(zhàn)略發(fā)展上管理操作上弊端 舉例合資公司的利益最大化與合資股東的利益最大化有矛盾華融要在德勝公司增資擴(kuò)股，合資的另外兩方不同意合資股東方對合資公司未來的發(fā)展方向達(dá)成共識比較困難，因而，合資公司本身也左右為難各大股東方都在合資公司中派進(jìn)自己的管理人員，造成行動掣肘，內(nèi)耗嚴(yán)重嘉鴻公司的董事長與總經(jīng)理來自不同的股東方，矛盾尖銳，影響了公司的正常運作原華融股份投資策略不一致導(dǎo)致股東方矛盾激化78保密文件、版 權(quán) 所有從合作股東的性質(zhì)看，這三大弊端只有通過華融對核心業(yè)務(wù)二級子公司盡量實行絕對控股才能解決公司名稱 目前所占股份 未來股份增持（減持）目標(biāo)金融街控股 62% 51%德勝公司 40% 67%嘉鴻公司 53% 67%金易公司 70% 維持不變敬遠(yuǎn)公司 51% 33%79保密文件、版 權(quán) 所有要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第一個問題，就必須解決國有獨資公司和合資公司股東價值追求目標(biāo)的差異華融 /西城區(qū)政府外資（個人）內(nèi)資國企戰(zhàn)略目標(biāo)的長短 投資的去向管理層追求區(qū)政府主要班子任期內(nèi)的長遠(yuǎn)性第三長最好投在西城區(qū)，以便使 GDP和稅收留在西城區(qū)合資公司生存期長短，如敬遠(yuǎn)第二長取決于項目合作期的長短，如德勝、嘉鴻、金易最短能和 “我 ”合作，且有其他附加利益符合公司戰(zhàn)略發(fā)展的投向追求任期內(nèi)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略最長與 “我 ”合作，不和別人合作80保密文件、版 權(quán) 所有應(yīng)圍繞 “把華融辦成基業(yè)常青的公司 ”這一目標(biāo)來調(diào)整公司的股東結(jié)構(gòu)內(nèi)資合資（含最終是國有資本的外資）民營控股公司上市公司 真正外資1.限定在一些新進(jìn)入業(yè)務(wù)中，如物業(yè)管理、設(shè)計、咨詢等2.在這個階段，最重要的核心是 “ 擁有充分的信息 ” （即 Information）要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第三個問題，就必須提升華融董事會的運營效率（續(xù)）新華信改造董事會模型目前華融公司84保密文件、版 權(quán) 所有有效管理董事會高效管理董事會成功管理董事會科學(xué)管理董事會第三階段改造的四個目標(biāo)：戰(zhàn)略監(jiān)控：對公司戰(zhàn)略制定和實施的動態(tài)跟進(jìn)檢查，及時分析新情況，據(jù)此適當(dāng)調(diào)整戰(zhàn)略內(nèi)容和實施方式。在這個階段，最重要的核心是 “ 努力到永遠(yuǎn) ” （即 Consistence）要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第三個問題，就必須提升華融董事會的運營效率（續(xù)）新華信改造董事會模型86保密文件、版 權(quán) 所有董事會管理的四個階段，構(gòu)成了一個完整的整體 ——“ 芯 ”CHIP 選擇正確的人Person擁有充分的信息Information堅持高標(biāo)準(zhǔn)High Standard努力到永遠(yuǎn)ConsistenceCHIP87保密文件、版 權(quán) 所有要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第四個問題，就要發(fā)揮目前董事會對公司管理層的考評、激勵和約束作用制定人制定原則制定方法華融總部 上市公司制定時間考核時間兌現(xiàn)情況其他二級公司 三級公司區(qū)政府和國資委 集團(tuán)董事會 集團(tuán)董事會 二級公司董事會根據(jù)公司運營特點根據(jù)公司特點和任職期限下一個任期前根據(jù)歷史資料和未來的發(fā)展趨勢預(yù)測，同管理層共同協(xié)商有挑戰(zhàn)性、可完成、可實現(xiàn)、可兌現(xiàn)、有競爭力88保密文件、版 權(quán) 所有管理層的考評指標(biāo)體系可以采取 “平衡計分卡 ”的綜合性指標(biāo)體系財務(wù)指標(biāo)市場指標(biāo)管理指標(biāo)二級指標(biāo) 三級指標(biāo)創(chuàng)新指標(biāo)一級指標(biāo)公司戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)總面積 /資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)收益率 /速動比融資能力直接融資能力間接融資能力市場地位品牌價值全國布局認(rèn)知度 /溢價能力滿意度 /項目 /儲備土地法人治理結(jié)構(gòu) /項目成功率資源整合能力項目總體控制能力集團(tuán)資源整合能力社會資源整合能力工程質(zhì)量 /工期控制能力人力資源 /企業(yè)文化系統(tǒng)化市場營銷策劃能力第二主業(yè)收入比例 /人均利潤率高級人才比率培訓(xùn)體系和費用89保密文件、版 權(quán) 所有公司管理層的收入構(gòu)成應(yīng)是由五個部分組成的基本工資短期獎金計劃正常福利高級人員的崗位津貼長期激勵計劃舉例90保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù)新華信的研究，中國上市公司管理層的長期激勵計劃有十大模式一、業(yè)績股票二、股票增值三、股票期權(quán)四、復(fù)合模式五、虛擬股權(quán)六、 MBO七、業(yè)績單位八、經(jīng)營者持股九、延期支付十、員工持股91保密文件、版 權(quán) 所有業(yè)績股票是公司用普通股作為長期激勵性報酬支付給經(jīng)營者 ,股權(quán)的轉(zhuǎn)移由經(jīng)營者是否達(dá)到了事先規(guī)定的業(yè)績指標(biāo)來決定。根據(jù)上市時股票價格與行使時股價的差額，將股價上升部分作為獎勵分配給增值權(quán)持有人。操作方式案例模式分析優(yōu)點 缺點167。雙重長期激勵計劃，激勵約束相融。 虛擬股票的發(fā)放不會影響公司的總資本和所有權(quán)結(jié)構(gòu)? 目前，廣大公司所實施的期權(quán)期股計劃獎勵的范圍太小，一般員工被排除在外，可能會由于激勵不夠而使計劃失敗中國上市公司管理層的長期激勵模式之五 : 虛擬股票96保密文件、版 權(quán) 所有克服了內(nèi)部人控制的問題，并能有效地促進(jìn)公司治理結(jié)構(gòu)的完善，提高企業(yè)的經(jīng)營效率，在西方一度流行中國上市公司管理層的長期激勵模式之六 : MBO97保密文件、版 權(quán) 所有高層管理人員的收入是現(xiàn)金或者是市值等于現(xiàn)金的股票，除了有期初市盈率這一價格影響的痕跡外，不再受股價的任何其他影響? 衡量指標(biāo)容易忽視公司長期發(fā)展利益中國上市公司管理層的長期激勵模式之七 : 業(yè)績單位98保密文件、版 權(quán) 所有 中遠(yuǎn)發(fā)展（ 600641） 中遠(yuǎn)發(fā)展借公司增發(fā)新股之際，向三位主要的管理人員定向增發(fā)了一定數(shù)量的股票。 ? 公司