大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)特點(diǎn)及攻略-文庫吧在線文庫
【正文】 者工作內(nèi)容工程驗(yàn)收主要決策建筑商建材、設(shè)備供應(yīng)商甄選建筑單位 甄選建筑單位選取建材及設(shè)備工程監(jiān)理公司大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟營(yíng)銷推廣階段整體市場(chǎng)推廣計(jì)劃形象包裝計(jì)劃價(jià)格策略計(jì)劃合作方 /參與者工作內(nèi)容銷售培訓(xùn)主要決策銷售代理公司廣告公司確定整體營(yíng)銷策略及實(shí)施計(jì)劃審定各階段的售價(jià)及優(yōu)惠措施甄選代理公司資源整合物業(yè)管理顧問商家（家居供應(yīng)）銷售實(shí)施與控制 甄選廣告公司大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟售后跟進(jìn)階段簽定銷售合同工程改建跟進(jìn)樓宇綜合驗(yàn)收合作方 /參與者工作內(nèi)容 主要決策銷售代理公司建筑商制定物業(yè)管理方案及管理守則工程驗(yàn)收資源整合律師事務(wù)所大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟案例分析案例分析模式之一：?jiǎn)蔚曜龃竽Ｊ街唬簡(jiǎn)蔚曜龃蟀咐浩砀Ｐ麓灏咐浩砀Ｐ麓錸 祈福新邨由廣州市番禺祈福新邨地產(chǎn)有限公司開發(fā)。確立市場(chǎng)地位的關(guān)鍵確立市場(chǎng)地位的關(guān)鍵———— 項(xiàng)目主題概念的確立項(xiàng)目主題概念的確立n 要做好 “自選動(dòng)作 ”，建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，關(guān)鍵在于主題概念的確立，營(yíng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)這一主題概念的支持體系。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。n 規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)、推廣成本相對(duì)劃算、低廉。n 有較大的調(diào)整空間。done—— 好的開端是成功的一半。占據(jù)了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)時(shí)代。主要是環(huán)境、價(jià)格、主題的差異。n 已開發(fā)面積： 5000畝n 已銷售面積： 3萬套， 170萬平方米n 銷售價(jià)格：洋房 3800元 /m2，別墅從 60萬 1000萬不等。全市唯一的區(qū)內(nèi)公交體系，擁有屋村巴士近３００輛，上下班時(shí)間每１０分鐘就有巴士接送。n 祈福新村與同樣做白領(lǐng)階層洋房市場(chǎng)的后起之秀相比，其優(yōu)勢(shì)還在于它發(fā)展歷史長(zhǎng)，社區(qū)成熟。 1999年后，這樣的開盤標(biāo)準(zhǔn)，可以說是廣州一絕?？渴裁搭嵏残袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)？靠什么顛覆行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？星河灣銷售的四大利器：n 園林環(huán)境n 建筑產(chǎn)品n 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)n 執(zhí)信中學(xué)而歸結(jié)到一點(diǎn)，就是高投入，高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的無處不在的精致。園林環(huán)境的引爆力 —— 交樓標(biāo)準(zhǔn)的引爆力 —— 整體配套的引爆力，成為星河灣在追求全面超越同時(shí)的一條中心 ]線。n 廣州私車擁有量目前僅為 ，低于廣東省，私人購車雖然火熱，但由于種種原因，還沒有迅速上升為消費(fèi)主力，富裕起來的廣州人仍然以買房作為主要大宗消費(fèi)對(duì)象。星河灣沒有把錢花在地段上，也沒有把錢僅僅花在住宅面積的擴(kuò)大上，而是整體高投入、高標(biāo)準(zhǔn)的素質(zhì)，創(chuàng)造了有別于城里住宅和郊外別墅的另一種產(chǎn)品。同樣針對(duì)郊區(qū)化居住的大眾市場(chǎng)，南奧成功地開辟了另一種地產(chǎn)開發(fā)模式，并且因?yàn)槠涠唐趦?nèi)迅速打開局面，對(duì)于大盤開發(fā)的借鑒意義更為明顯。 首期洛杉磯、雅典組團(tuán)，約 700套房子， 8萬平方米168。 主力產(chǎn)品： 85m2二房和 125m2三房168。 北京組團(tuán)樣板樓南國(guó)奧林匹克花園對(duì)中國(guó)大盤的啟示南國(guó)奧林匹克花園對(duì)中國(guó)大盤的啟示n 產(chǎn)業(yè)復(fù)合，做出唯一性。 銷售中心、撒野公園、學(xué)村、高爾夫，統(tǒng)一成一套銷售道具，集中布局，與現(xiàn)場(chǎng)包裝結(jié)合，形成個(gè)性鮮明、極具感染力的賣場(chǎng)。 別墅區(qū)內(nèi)湖泊、河流開挖168。200臺(tái)看樓巴士，開盤期間十個(gè)看樓車接送點(diǎn)，包括廣州市區(qū) 7個(gè)，黃埔、增城、東莞、香港、深圳各有一個(gè)。 少量聯(lián)體別墅，面積 190m2碧桂園鳳凰城對(duì)中國(guó)大盤的啟示碧桂園鳳凰城對(duì)中國(guó)大盤的啟示n 以速度和力度求勝，一夜成城n 做地產(chǎn)的格蘭仕，以價(jià)廉物美為旗幟，打擊對(duì)手n 在產(chǎn)品規(guī)格多樣化的前提下，以價(jià)格抓住市場(chǎng)的空檔，別墅平民化實(shí)施前提實(shí)施前提n 強(qiáng)大的資金實(shí)力， 2023年 5月以現(xiàn)樓實(shí)景開盤，實(shí)地樣板房多達(dá) 40余套， 2023年底一期收樓進(jìn)駐；n 頭啖湯的市場(chǎng)資源。 環(huán)境l 示范環(huán)境l1萬平方米銷售中心n 推廣投入 1400萬銷售費(fèi)用，以示范區(qū)和壓倒性的媒體推廣造勢(shì)，解決產(chǎn)品認(rèn)同、區(qū)位認(rèn)同、品牌認(rèn)同、生活方式認(rèn)同等問題。 2023年低借鳳凰城火熱之勢(shì)再推出第三期映翠桃園。小結(jié)：小結(jié)：n 首期規(guī)模大、啟動(dòng)示范組團(tuán)規(guī)模大n 產(chǎn)品豐富168。在鳳凰城，別墅與洋房?jī)r(jià)格比例降低到 2倍左右。 小區(qū)主要干道沿路基本綠化n 交通168。因?yàn)樵谀莻€(gè)地域，競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)還沒有升級(jí)。而產(chǎn)品本身并沒有震撼市場(chǎng)的創(chuàng)新性，加上遇到鳳凰城更強(qiáng)勢(shì)的 “覆蓋 ”，效果被淹沒?？梢哉f開盤的倉促與個(gè)性平淡打敗了廣州雅居了。168。n 然而我們看華南板塊和洛溪成功樓盤，卻都非常認(rèn)真地強(qiáng)化自己某一個(gè)性?？偨Y(jié)總結(jié)n 郊區(qū)化居住既是開發(fā)模式之爭(zhēng)，也是開盤標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等刺刀見紅的較量。這一點(diǎn)在華南新城、廣州雅居樂花園非常明顯。祈福新村的二房單位比例在減少，廣州雅居樂花園八成單位是 111m2三房。S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計(jì) 1210 131208 100總結(jié)總結(jié)開盤定基礎(chǔ) 廣州雅居樂目標(biāo)市場(chǎng)與南國(guó)奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價(jià)都在 39004200/近 8成目標(biāo)市場(chǎng)集中在 92m2122m2之間，價(jià)位在 3446萬之間。 產(chǎn)品20萬平方米精裝修現(xiàn)樓在建168。主要市場(chǎng)仍然以 2636萬和 5065萬為主168。168。168。紫薇地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的多贏。 獨(dú)立別墅為主， 190m2350m2面積占據(jù)八成左右。 商業(yè)街（部分已開業(yè)）168。1000套帶精裝修別墅，私家花園綠化基本完成168。n 小步快走的開發(fā)規(guī)模。 建成組團(tuán)168。 景觀大道168。 小學(xué)168。24萬平方米現(xiàn)樓開盤， 2023年底交樓進(jìn)駐n 企業(yè)產(chǎn)品打造水平，從精度、速度全面顛覆現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)；n 抓住市場(chǎng)新的空白點(diǎn)。 星河灣正是尋找到這個(gè)市場(chǎng)空白，并且努力做到唯一。 業(yè)主說好168。每一個(gè)大型配套的落成，都使祈福新村在人們心目中的地位更加突出。 雖然這么做的原因之一是 1998年前并未考慮向長(zhǎng)住型發(fā)展。并以此與低價(jià)形成拉動(dòng)市場(chǎng)的雙套馬車。n 另一方面，當(dāng)大盤時(shí)代到來時(shí)，祈福用八年辛勤耕耘，在開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)氛圍、管理服務(wù)等方面做好了積累。先做環(huán)境和配套，后賣住宅先做環(huán)
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