【正文】 營銷計劃就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要它們分開。 項目定位 拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消費者的需求，設計出符合目標客源的需求的產品，以保證市場的供需平衡。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 30 頁 實操步驟三： 從規(guī)劃設計角度全面提升別墅競爭力 一、別墅社區(qū)規(guī)劃設計的人文特點： 由于別墅項目往往占有城 市人文、景觀的稀缺資源，別墅社區(qū)的設計規(guī)劃更體現出傳承城市文脈，融合自然景觀地域特色的特點。 別墅消費面對的一群目標消費群處于 “消費金字塔 ”的頂部，這些消費者社會上物質與精神方面都相對富足的一群人。借特色建筑語言，將上海石庫門住宅文化內涵揮灑其間，營造出海派新潮所代表的社區(qū)人文內涵，從而得到了市場和消費者的認同。 因地制宜的布局 別墅社區(qū)的基地狀況各自不同，規(guī)劃時應善于把握地形、地貌和地物作為創(chuàng)作的依據，才能反映出小區(qū)的特色。應該在發(fā)展的過程中特別給予注意，強調因地制宜的原則，是別墅小 區(qū)規(guī)劃設計的一個根本性的努力方向。缺點是道路面積比例偏大，并且可能形成較多不規(guī)則的別墅用地單元，不利于以后的出售。設計者以一條橢圓形大道作為社區(qū)主干道，其他支路與弧形大道相連。 時下別墅的布局已擺脫了行列式、兵營式的水平。 博鰲藍色海岸位于自然風景獨特的博鰲，那里是河流聚匯入海處，河道交錯，水道縱橫，地勢平坦，椰林景致盡入眼簾。由于擁有自己的獨院住宅仍是大多數人一生的愿望，所以將來經濟水平 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 30 頁 發(fā)展到更高層次時，這種獨院住宅應更受歡迎。 五、別墅社區(qū)的內部交通規(guī)劃 社區(qū)內部人的流動包括步行和車輛（包括機動車輛和非機動車輛）兩大類型，社區(qū)內的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。例如杭州的金苑山莊，主干道實現了組團的劃分，每幢單體建筑都有支路與主干道連接。 組團入口附近一側或組團之間的場地上存車；中心綠地下的車庫存車方式常被一些別墅社區(qū)用于外來車輛的存放。由于別墅過多而密而破壞整個風景區(qū)、旅游區(qū)的景觀，這種只顧眼前利益不顧長期發(fā)展的做法是很不明智的，最終將阻礙整個風景區(qū)、別墅區(qū) 進一步發(fā)展。所留的集中綠地應在庭院地南側，以利于植物的生長，并構成背風向陽的室外活動場地。包括6 個鄰里組群，以及辦公區(qū)域、市政中心、文化設施、零售業(yè)等。除了解決交通問題之外，還可以增進鄰里交往； C、以 10 分 鐘步行距離作為設計的標準，或者使用 英里（約 公里）為半徑的尺度設計，來布局住宅和社區(qū)中心、商業(yè)網點； D、減少汽車在物理上和心理上、視覺上存在可能性。其實，這種四連體是由于香港地價昂貴而不得已采取的一種住宅形式，從居住環(huán)境來看，四聯體并不好，因這每戶均只有兩個方向可以開窗，通風采光均不佳。 別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應豐富。 靜態(tài)交通的組織 社區(qū)中的停車、存車方式普遍的有以下這兩個類型： 獨立式住宅和聯體住宅的獨立停車房，這些停車房都是住宅的必備組成部分，從車房直接進入住宅，是最方便住戶的停車方式。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 30 頁 社區(qū)的道路根據規(guī)劃結構可分別采用三級或二級路網。它的建筑形式介于別墅和多 層住宅之間，比別墅密度大、面積小，間距小而合理；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價格能增加 4060 平方米的居住面積，更寬敞舒適，有更好的綠化和空氣環(huán)境。 “獨院住宅 ”別墅社區(qū)規(guī)劃設計 獨院住宅由于位于城市當中，受城市用地及別墅買主經濟承受能力的限制，別墅單元面積占地不能太大，約在 350700 平方米為宜。 度假型別墅的規(guī)劃設計 度假型別墅區(qū)一般位地自然環(huán)境優(yōu)越的旅游度假區(qū)、風景名勝區(qū)當中，因此，在規(guī)劃當中，首先要充分結合原有自然地形地貌，使別墅與周圍自然能融為一體。這樣，一方面可以利用道路寬度，加大別墅的南北日照間距，一方面減少單元面積來節(jié)約用地 。 規(guī)則式布局 規(guī)則式布局常用平行或同心圓的東、西向道路組成整個別墅區(qū)道路骨架，使每條道路均能服務于兩邊別墅，這樣的道路投資最省。主干道分別聯系各個組團，每個組團設組團綠地，各個組團有步行綠公帶與中心綠地相連，形成完整的步行景觀系統(tǒng)。園內的別墅均為錯落有致的自然散落分布，每個窗口均有不同的景觀，而區(qū)內保有的原有生態(tài)植被，則與外部的大規(guī)模綠色林地融為一體。 杭州的金都 ?富春山居，占地 1800 畝，位于富春山腳，而杭州向來是文 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 30 頁 人騷客詠詩作嘆之地，傳統(tǒng)的文化底蘊濃厚。別墅人文內涵的高下，取決于先天和后天兩方面的因素。 別墅作為一種商品化住宅在國內發(fā)展已有十年左右，隨著社會經濟文化水平的提高，消費者越來越關注別墅的文化內涵。若價格定低了，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖?？偟膩碚f，高效適中、低使用成本，高附加價值的品質定位才使一種能為別墅的銷售帶來良好動力的 品質定位。 （ 8）細分市場不應該主要被競爭者占領，以免我們的項目遭到失敗。在選擇進入細分市場時，應符合以 下房地產市場細分準則： （ 1）細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。 評估細分市場 （ 1）細分市場的規(guī)模與發(fā)展特征。 有著新新建筑形式的塞拉維拉，在客戶定位上也別出心裁，瞄上了董事階層，所以 號稱 “董事官邸 ”。這一定位將為整個別墅項目的定位提供一個物業(yè)檔次、市場形象、產品設計定位等方面的指引。產品定位主要關注兩個要點： （ 1）功能定位：是純居住型，還是投資型，是作為第一居所，還是休閑度假的場所，首先要調查清楚購買者的真實動機或深層次需求； （ 2）戶型定 位：任何產品都有核心層、緊密層與無輻射層之分，消費者買房最主要的買核心層 ——戶型與面積。 時間定位 別墅項目的建造周期較短，但整體項目運作時間一般較長，特別對于一 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 30 頁 個大項目而言，必須確定好時間競爭策略，控制好開發(fā)節(jié)奏，形成項目持續(xù)發(fā)展的浪式趨勢，有力控制資金回收力度及項目滾動開發(fā)進程。因此，雙層樓高客廳，大幅外飄式觀景落地窗、帶有嬰兒房、足夠多的客 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 30 頁 房和書房、能停下兩輛汽車的車庫、大面積的廚房和衛(wèi)生間，還有專門的桑拿房、洗衣間、儲藏間、工人房等等，是好別墅的必備要素。 （ 3）人文資源的優(yōu)良性 指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)之外，任何遠離城區(qū)的 “野山僻嶺 ”都可能是別墅的 “禁地 ”，即便風景也不錯。因為這里土地價格已經大大降低，開發(fā)商有很大的開發(fā)余地。 “微觀概念 ”則是具體到某一地段的情況，應有無污染、景觀優(yōu)美、交通方便、空間開闊等優(yōu)點。外籍人士、海歸派及港澳臺同胞對別墅環(huán)境和設計風格較為關注，而國內買家則更關心戶型、面積、價格等。 ●城市 “中產階級 ”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子等，二次置業(yè)時多會選擇良好人文環(huán)境的經濟型別墅。 我們對這一總體的消費群體構成分析以下幾點： 分析 一、窗戶年齡構成與家庭人口 ●個人購房的客戶年齡基本在 25～ 60 歲之間，以 30～ 50 歲為主，家庭人員結構在 3～ 6 人之間居多。 1 平方公里的綠地效果與 50 平方公里 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 30 頁 的綠地效果遠不是 50 倍的算數級差異，而至少是 250 倍的幾何級差別。人們僅僅是對攝入的食物、水進行了史無前例的精細加工，且精細度不斷地提高，遠遠超越了精耕細作、食不厭精的程度。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。同時，消費者的行為習慣、消費心理，可以為項目規(guī)劃和設計項目營銷主題確定提供指導。在市場經濟條件下的社會生活中，一天就可以產生一個 “暴發(fā)戶 ”，但三年卻不能培養(yǎng)一個 “精神貴簇：。攝入物質決定肌體 “硬件 ”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。 隨著人均收入的不斷提高，越來越多的人看重空氣質量，植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產生出新鮮氧氣，每平方米草地產生的氧氣是一個定數，一顆樹木葉面表面面積產生的