【正文】 司 ? 規(guī)建局 ? 社會(huì)事業(yè)局 ? 招商局 ? 招商局 33 商務(wù)城應(yīng)細(xì)化實(shí)施計(jì)劃，明確未來(lái)三年的里程碑（ 2/2） 3 4 1 2 *季度 * * 措施 爭(zhēng)取江蘇省政府對(duì) BPO/ITO業(yè)務(wù)的訂單 三年內(nèi)爭(zhēng)取 35家標(biāo)志性零售行業(yè)駐商 篩選確定專業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 組建市場(chǎng)化招商公司 爭(zhēng)取三年內(nèi)吸引外資金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)處理中心， 35年內(nèi)成為35家中國(guó)領(lǐng)先金融機(jī)構(gòu)的后臺(tái)處理中心 7 8 9 10 12 2023 3 4 2 3 4 2 1 11 委托獵頭公司尋找合適的招商人才 制定招商計(jì)劃 圍繞招商人才組建市場(chǎng)化招商公司 確定品牌策劃公司 制作完成新的招商宣傳材料 檢討招商進(jìn)展，調(diào)整招商計(jì)劃 檢討招商進(jìn)展，調(diào)整招商計(jì)劃 三年內(nèi)爭(zhēng)取 510家印度等外資BPO/ITO企業(yè) 初步接觸目標(biāo)駐商，了解選址需求 提供針對(duì)性的招商方案吸引入駐 第一家零售企業(yè)開始建立區(qū)域配送中心 達(dá)致區(qū)域配送中心的招商目標(biāo) 在 NASSCOM協(xié)助下進(jìn)行印度的首次路演 第一家印度BPO/ITO企業(yè)開始建立中文服務(wù)中心 達(dá)致BPO/ITO企業(yè)招商目標(biāo) 建成小型印度生活社區(qū) 在省領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助下與銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)接洽 名列目標(biāo)銀行和保險(xiǎn)公司后臺(tái)處理中心選址的名單 在銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)協(xié)助下舉行針對(duì)商業(yè)銀行業(yè)、保險(xiǎn)公司的推介會(huì) 與匯豐和花旗銀行初步接洽，了解選址需求 與省領(lǐng)導(dǎo)溝通外包的范圍和內(nèi)容 發(fā)出第一批政府外包的RFQ 第二次印度和國(guó)際路演 發(fā)出第二批政府外包的RFQ 排定江蘇省各政府業(yè)務(wù) /IT外包的時(shí)間表 第一個(gè)外資金融機(jī)構(gòu)的后臺(tái)處理中心開始建設(shè) 第一家銀行 /保險(xiǎn)公司的后臺(tái)處理中心開始建設(shè) 落實(shí)負(fù)責(zé)人 ? 招商局 /招商公司 ? 招商局 /招商公司 ? 招商局 /招商公司 ? 招商局 /招商公司 ? 招商局 /招商公司 ? 招商局 /管委會(huì)主任 接洽在華的 BPO/ ITO企業(yè) 34 議程 ? 項(xiàng)目背景 ? 商務(wù)城的遠(yuǎn)景目標(biāo)和致勝戰(zhàn)略 ? 商務(wù)城的價(jià)值定位和關(guān)鍵舉措 ? 財(cái)務(wù)測(cè)算和開發(fā)模式 35 財(cái)務(wù)測(cè)算模型主體和目的 資料來(lái)源 ： 麥肯錫訪談；麥肯錫分析 財(cái)務(wù)測(cè)算針對(duì)主體 昆山市委 /商務(wù)城黨工委 商務(wù)城管委會(huì) 開發(fā)公司 二級(jí)開發(fā)商 1 二級(jí)開發(fā)商 N ... 主體 ? 商務(wù)城管委會(huì) /開發(fā)公司 ? 二級(jí)開發(fā)商 輸出結(jié)果 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ? 商務(wù)城建設(shè)中的現(xiàn)金流狀況 ? 不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)度對(duì)政府財(cái)務(wù)狀況的影響 ? 衡量對(duì)于管委會(huì) /開發(fā)公司來(lái)說面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的控制杠桿 ? 幫助管委會(huì) /開發(fā)公司及早采取適當(dāng)手段和措施預(yù)防風(fēng)險(xiǎn) ? 不同土地出讓價(jià)格、物業(yè)容積率、租金和售價(jià)假設(shè)水平下，二級(jí)開發(fā)商的現(xiàn)金流和收益率 ? 用于說服開發(fā)商參與商務(wù)城的開發(fā) 36 由于土地增值和公共財(cái)政回報(bào)，商務(wù)城管委會(huì) /開發(fā)公司將在2023年實(shí)現(xiàn)正凈現(xiàn)金流 商務(wù)城總投資及凈現(xiàn)金流（ 202320年） 累計(jì)凈現(xiàn)金流 億元 土地開發(fā)面積 1 平方公里 08 15 20 06 億元 2 0 1 0010203006 08 14 20 10 12 16 18 年度凈現(xiàn)金流 年度總投資 12 1 9 5 53 10 7 1 1 以建成建筑占地面積計(jì)算，按平方公里取整 2 202320年核心行業(yè)的收入增長(zhǎng)和企業(yè)所得稅率免除期結(jié)束，使得其對(duì)稅收貢獻(xiàn)大幅上升 3 零售后臺(tái)外移價(jià)值按可能吸引到的商家的銷售收入估算，其占整體市場(chǎng)份額不詳 4 以消費(fèi)電子為代表 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 商務(wù)城收入與核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展 * 2023 * 2023 * 2023 總收入 億元 稅收收入比例 百分比 * * * 核心行業(yè)稅收貢獻(xiàn) 百分比 * * *2 核心行業(yè)取得份額 3 百分比 BPO * 2023 * 2023 * 2023 ITO * * * 銀行 * * * 保險(xiǎn) * * * 高科技 4 * * * 20232023年累計(jì) 總投資 80億元； 2023年累計(jì)凈現(xiàn)金流最低時(shí)有14億元的資金缺口 37 資料來(lái)源 ： 公司年報(bào)；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 大于 20%小于 50% 大于 50% 內(nèi)地開發(fā)商 海外開發(fā)商 戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 1 2 3 4 中華企業(yè) 上海大華 深圳萬(wàn)科 上海復(fù)地 浙江綠城 深圳金地 深圳招商地產(chǎn) 天津順馳 新鴻基實(shí)業(yè) 凱德臵業(yè) 恒基兆業(yè) 中國(guó)海外發(fā)展 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 嘉里建設(shè) 華潤(rùn)臵地 恒隆地產(chǎn) 吉寶地產(chǎn) 湯臣集團(tuán) 瑞安集團(tuán) 長(zhǎng)三角項(xiàng)目占總開發(fā)項(xiàng)目比例 ?重點(diǎn)商談對(duì)象，提供優(yōu)惠政策，盡可能地引進(jìn)此類開發(fā)商作為戰(zhàn)略性駐商 ? 盡快與此類開發(fā)商進(jìn)行接觸，如其有在長(zhǎng)三角戰(zhàn)略性投資意向，也可作為重點(diǎn)引進(jìn)對(duì)象 ? 可作為重點(diǎn)住宅開發(fā)商引進(jìn)，規(guī)定最低的辦公樓和商業(yè)物業(yè)建設(shè)比例 ? 如果此類開發(fā)商對(duì)商務(wù)城表示強(qiáng)烈興趣，也可商談戰(zhàn)略合作事宜 上海綠地 上海世茂集團(tuán) 重點(diǎn)吸引 備選名單 商務(wù)城應(yīng)引入戰(zhàn)略性的地產(chǎn)開發(fā)商 住宅開發(fā)補(bǔ)充 機(jī)會(huì)性考慮 大于 10%小于 20% 大于 20% 商業(yè)物業(yè)比例 東方海外 38 二級(jí)開發(fā)商的內(nèi)部收益率敏感性分析 基礎(chǔ)情況 敏感性變量 模型假設(shè) ? 二級(jí)開發(fā)商僅開發(fā)住宅和寫字樓兩種業(yè)態(tài)；住宅全部出售，辦公樓全部出租 ? 開發(fā)商 06年批得土地， 07年建設(shè)，08年起銷售 /出租物業(yè) ? 住宅于 08年全部售出，銷售款分兩年收到 ? 寫字樓于 08年出租，租金按市場(chǎng)價(jià)每年調(diào)整 ? 基礎(chǔ)情況為 – 06年辦公樓土地出讓價(jià) 50萬(wàn)元 /畝，住宅土地出讓價(jià) 60萬(wàn) /畝 – 住宅土地出讓價(jià)與辦公樓保持固定比例（ 6:5） – 辦公樓容積率 ，住宅 ，并保持此固定比率 – 08年住宅售價(jià) 4,500元 /平方米 – 2023年辦公室租金為 100元 /平方米 /月 * * * 辦公樓 10% * 目前外資二級(jí)開發(fā)商的平均要求收益率為 18%；內(nèi)資大型二級(jí)開發(fā)商為 1215% 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析；麥肯錫訪談 可能的變化值 IRR（ %） 土地出讓價(jià) 萬(wàn)元 /畝 08年住宅售價(jià) 元 /平方米 2023年辦公樓租金 元 /平方米 /月 IRR（ %） 辦公樓 40% 各業(yè)態(tài)占總開發(fā)面積的比例 在基礎(chǔ)情 況下，當(dāng)辦公樓比例達(dá)到18%時(shí)，開發(fā)商 IRR=18%，達(dá)到行業(yè)要求收益率 * 辦公 50 +20% 20% 住宅 60 +20% 20% 100 15 * * * * * 4,500 +20% 20% * * * * * * * * * +20% 20% * * * 容積率 辦公 +20% 20% 住宅 +20% 20% * * * 39 商務(wù)城的成功迫切需要省領(lǐng)導(dǎo)的決策和支持 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 招商支持 ? 對(duì)商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) 期望的支持形式 ? 敦請(qǐng)相應(yīng)部門排定外包時(shí)間表，三年內(nèi)產(chǎn)生 10億元以上的外包訂單 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)以及 5家商務(wù)城重點(diǎn)金融企業(yè)招商對(duì)象領(lǐng)導(dǎo)人的會(huì)晤 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與商務(wù)城招商目標(biāo)中 5家江蘇省大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的會(huì)晤 ? 正式確立省級(jí)開發(fā)區(qū)的資質(zhì)，對(duì)商務(wù)城已經(jīng)擬定的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策在今年一季度完成批復(fù) ? 省政府和蘇州 /昆山政府的財(cái)政、勞動(dòng)和社會(huì)保障、公安戶籍和醫(yī)療衛(wèi)生部門的流程和信息系統(tǒng)外包訂單 具體內(nèi)容 ? 銀監(jiān)會(huì)，保監(jiān)會(huì) ? 招商銀行，廣發(fā)銀行，太平人壽，建設(shè)銀行，中國(guó)人壽 ? 針對(duì)部分重點(diǎn)駐商的個(gè)人所得稅地稅部分返還，營(yíng)業(yè)稅減半，增值稅 /關(guān)稅 /企業(yè)所得稅可比于大連軟件園的優(yōu)惠對(duì)待 ? 參與招商工作中與財(cái)富 500強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的接洽 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國(guó)首個(gè)BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會(huì) ? 春蘭集團(tuán)，熊貓集團(tuán)，江蘇銀行，蘇寧電器，五星電器 ? 微軟， IBM，花旗銀行，匯豐銀行，通用電氣等 40 潛在駐商更需要看到昆山市領(lǐng)導(dǎo)建設(shè)商務(wù)城未來(lái)一年的舉措 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 市政建設(shè) ? 對(duì)商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) ? 解決管委會(huì) /開發(fā)公司的啟動(dòng)資金問題，使其盡快開始第一個(gè)地塊的一級(jí)開發(fā) 期待政府的具體舉措 ? 實(shí)現(xiàn)到上海市中心的“一小時(shí)”公交線路以及花橋收費(fèi)站的撤除 ? 排定第一個(gè)開發(fā)地塊內(nèi)制造企業(yè)的拆遷時(shí)間表并與重點(diǎn)企業(yè)溝通 ? 確保商務(wù)城省級(jí)開發(fā)區(qū)的資質(zhì) ? 確保商務(wù)城盡快建立優(yōu)惠政策原則和實(shí)施細(xì)則 ? 敦請(qǐng)江蘇省和蘇州市政府排定政府外包項(xiàng)目時(shí)間表 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國(guó)首個(gè)BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會(huì) 招商支持 資料來(lái)源 ： 公司網(wǎng)站；麥肯錫分析 商務(wù)城 時(shí)間緊迫，計(jì)劃和行動(dòng)的脫節(jié)會(huì)永遠(yuǎn)失去再次吸引潛在駐商的機(jī)會(huì) BPO/ITO ? 畢博 ? (Bearing Point) ? 埃森哲 (Accenture) ? Niprena ? Wipro Spectramind ? Daksh 企業(yè) ? Harry You ? 02152925392 聯(lián)系人 零售 ? 百安居 (BQ) ? 國(guó)美 ? 蘇寧 ? 沃爾瑪 ? 衛(wèi)哲 ? 02150590666 （直線） 對(duì)商務(wù)城表示關(guān)注 /興趣的企業(yè) ? 李綱 ? 02163915588 ? 黃光裕 ? 01084580808 ? 張近東 ? 02584418888 ? 孟永明 Rene Mang ? 8675525633517 ? Sanjeev Aggarwal ? +91 124 2439816 ? Venkatesh Roddam ? +914055361300 ? Azim H. Premji ? 41 融入上海 面向世界 服務(wù)江蘇 建設(shè)長(zhǎng)三角獨(dú)具特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 江蘇國(guó)際商務(wù)城 機(jī)密 2023年 1月 12日 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。 容積率 ** 含綠地、道路等公共面積 *** 包含學(xué)校、醫(yī)院、公共體育設(shè)施和少量公共文化設(shè)施 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析 11 就業(yè)人口將達(dá)到 29萬(wàn)，常住人口 35萬(wàn) 萬(wàn)人 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析 230*.24 * *.2 *.2 * *.04 *.2 *.3 *.2 * * * 第一、二產(chǎn)業(yè) * * * * 就業(yè)人口 常住人口 3 * * 2023 * * * * 未來(lái)商務(wù)城人口結(jié)構(gòu)描述 ? 常住人口中 2/3以上為45歲以下 ? 50%以上受過高等教育 ? 10%為中高級(jí)管理人才 非常初步 ? 假設(shè)一、二產(chǎn)業(yè)中的就業(yè)人口數(shù)不變且都為常住人口 ? 服務(wù)業(yè)帶來(lái)的新增就業(yè)人口 x 常住比例（ 80%） x 家庭人口乘數(shù)（ ） = 服務(wù)業(yè)新增常住人口數(shù) 12 商務(wù)城將擁有長(zhǎng)三角地區(qū)一流的工作和生活環(huán)境 資料來(lái)源 ： 麥肯錫分析 育兒中心 銀行、 ATM機(jī) 定位 ? 針對(duì)核心行業(yè)的專業(yè)人才，提供較高層次的文化休閑設(shè)施 ? 以完善的城市化配套設(shè)施及服務(wù)，為快節(jié)奏生活提供便利 健身中心 培訓(xùn)教室、大專院校 醫(yī)院、外賓診所