房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析52-文庫吧在線文庫
【正文】 銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分擬由預售房款解決。 年份 類型 2 3 4 5 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營業(yè)用房 30 30 40 表 105 房屋銷售計劃表 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃小區(qū)高層住宅售價 1 800元 /平方米，多層住宅售價 1 250元 /平方米，營業(yè)用房一半出售，售價 3 500元 /平方米。詳見表 106~表 108。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 4．資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。詳見表 1014和圖 101。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從技術(shù)方面看項目亦可行。 敏感因素 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 12 391 最高值 13 651 售房價格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費用（萬元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點分析表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 10． 1． 16評估結(jié)論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 27605 1 983 4 440 9030 7186 4094 873 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 3 891 3 000 44 483 1 500 1 557 1 383 1 500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2 資金運用 24 107 1 983 4 192 7772 5346 3059 1755 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅 ) 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設期利息 表 1012 資金來源與運用表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資 (含利息 ) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 12 391 31 1 137 2 202 1 635 2 821 3 891 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99 83 143 1297 3 盈余資金 3 498 248 1258 1840 1034 883 4 累計盈余資金 248 1507 3346 4381 3498 續(xù)表 1012 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項 目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 流動資產(chǎn)總額 應收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 1 983 1 983 5 107 4 859 248 8 219 6 713 1 507 5 964 2 618 3 346 4 770 389 4 381 3 498 44 3 454 2 負債及所有者權(quán)益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 1013 資產(chǎn)負債表 單位：萬元 流動負債總額 應付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標 資產(chǎn)負債率 (%) 流動比率 (%) 速動比率 (%) 24 37 47 43 27 續(xù)表 1013 資產(chǎn)負債表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 5．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表 109和表 1010。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 1．分析依據(jù) 建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中國計劃出版社出版， 2023年。 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護建設稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預見費 4 房產(chǎn)稅（按租金
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