【正文】 的秀麗山水，為人們所向往。項(xiàng)目研究二、板塊的市場發(fā)展那么，本案如何？這正是我們這個(gè)提案要回答的。項(xiàng)目概述推廣總原則定位分析四、入市時(shí)機(jī)的選擇 一 市場概述政策環(huán)境杭州別墅供應(yīng)量，兩年內(nèi)還不少 – 　 ? 相對于包括別墅排屋對地段苛刻要求，排屋回歸城市。? 郎郡，位于下沙的保利 據(jù)記者調(diào)查，在這 7877套存量住宅中，多數(shù)是 2023到2023年就已經(jīng)開賣的尾盤。如 6月 20日， 85萬平方米的金地 ?自在城首期城市別墅 ——境墅開盤，一經(jīng)推出，熱勢難擋，開盤當(dāng)天完成 80%認(rèn)購率，認(rèn)購金額達(dá) 。目前，排屋別墅的聚集地主要在一些地段宜人的區(qū)域，如之江板塊、西溪板塊、千島湖板塊、青山湖板塊等，而這幾年來，隨著這些區(qū)域成熟度的提高，板塊內(nèi)別墅排屋的價(jià)格也在水漲船高，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的增值勢頭。陽明谷，也以超過 1900萬元 /套的價(jià)格領(lǐng)跑別墅項(xiàng)目。西溪板塊是距離市區(qū)最近的低密度住宅區(qū)域，以自然水系和獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境聞名，也是目前在售別墅、排屋項(xiàng)目較多的板塊之一，如大華 盛世嘉園及華安 同區(qū)塊的排屋項(xiàng)目還包括中海 千島湖濱江度假別墅等。千島湖越來越豐富的旅游項(xiàng)目帶動越來越多的游客，開發(fā)商正是看中了旅游前景蘊(yùn)含的人氣，才會選擇在千島湖建造高端別墅居住群。? 最早一批別墅項(xiàng)目：東方苑、萬安景月灣、九溪玫瑰園、諾丁山郡、錢塘云棲蝶谷均集中于此，屬于高檔別墅區(qū)，總量并不大。未來世界、宋城、午潮山國家森林公園等游樂公園，令這一帶休閑娛樂功能齊全。? 云棲蝶谷，再往前有之江旅游度假區(qū)的潤和山莊，繼續(xù)往前有西房 通和南岸花城是湘湖板塊近期在售的代表新盤， 17800元每平米的在售均價(jià)，據(jù)了解該板塊二手別墅的均價(jià)在兩萬多，如果算上裝修，基本持平。在售的新盤有綠城養(yǎng)生堂的千島湖玫瑰園，千島湖濱江度假別墅、天嶼千島湖山頂度假別墅等項(xiàng)目。華清山莊依托于臨平山，金都夏宮則背靠茅山。 東灣 保利（杭州）房地產(chǎn) 2023926 290000 485000 30% 普通住宅 /別墅 380 別墅30000,普宅 8000蕭山 湘湖 宋城 .地中海別墅 杭州宋城景觀房地產(chǎn) 2023617 233000 33000 50% 別墅 3905602023萬 /套起奧蘭多小鎮(zhèn) 杭州奧蘭多置業(yè) 2023616 301848 160000 75% 普通住宅 。 金色錢塘 杭州金帝房地產(chǎn) 2023917 105350 220230 37% 普通住宅 。 和莊 杭州云澤置業(yè) 202341 42131 73264 1 30% 別墅 23000元 /平方米橋西板塊 風(fēng)雅樂府 杭州工信風(fēng)雅置業(yè) 2023530 56000、 　 公寓 。別墅 排層未定 /普宅 7100杭州各板塊在售別墅或高級觀景公寓項(xiàng)目列表區(qū)域 板塊 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 開盤時(shí)間 占地面積（ m2) 建筑面積（ m2) 容積率 綠化率 物業(yè)組成 均價(jià)余杭 　 大華 別墅。 2500萬 /套綠城 .桃花源 普通住宅 。別墅 13000綠野 .春天 杭州綠野房地產(chǎn) 20231019 222111 233500 40% 別墅、小高層公寓 ，排屋 　臨平 廣廈天都城 .愛麗山莊 廣廈房地產(chǎn) 　 74000 34000 　 別墅 　四、競品市場分析產(chǎn)品評價(jià)：優(yōu)勢是周邊自然資源較好，整個(gè)天都城產(chǎn)品太低端營銷策略：炒做法蘭西風(fēng)情概念。接待中心奢華但土氣，置業(yè)顧問水平很低，氣質(zhì)層次低，不具備推介高級物業(yè)的能力。暫無資料? 所屬商圈 ? 綠 月 市內(nèi)：杭州市朝暉路 148號綠洲花園 /現(xiàn)場：天都國際度假酒店搜房網(wǎng)提供的廣廈天都城 .愛麗山莊一期? 當(dāng)前價(jià)格 浙江省政府、杭州市、余杭區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)、法國駐上海總領(lǐng)事、廣廈總部領(lǐng)導(dǎo)將與特意從法國趕來的法國親王夫婦 Ipanema公爵，國際旅游聯(lián)合會主席杜呂克，馬克波羅協(xié)會主席以及法國幾個(gè)城市的市長和法國藝術(shù)界知名藝術(shù)家等高規(guī)格的嘉賓共同見證這一盛會。? 　　 10月 30日下午，浙江省旅游局和國際旅游聯(lián)合會將共同舉辦中法國際旅游合作論壇暨法國紅酒推介會也將隆重推出，看法蘭西風(fēng)景，品法蘭西葡萄酒，看法國紅酒文化的宣傳表演，更深刻了解法國文化。毛坯 202312305元 /平方米 訪問看房者很多，吸聚了大量優(yōu)質(zhì)客源，產(chǎn)品去化速度很快，銷售率已達(dá)百分之六十以上。閑林? 物業(yè)地址 ? 綠 化 率 最低價(jià) 1600萬元 /套 綠城桃花源產(chǎn)品評價(jià)：地段被認(rèn)可度很高，周邊配套成熟，戶型設(shè)計(jì)好。2023620一種立體式的幸福場景沖擊讓所有來賓嘆為觀止。而就是在這些看似不經(jīng)意的細(xì)枝末節(jié)里，包涵了 自在城 ?境墅所有工作人員的心思與付出。? 物業(yè)類別 住宅、普通住宅? 項(xiàng)目特色 水景地產(chǎn)? 建筑類別 7幢高層與超高層? 裝修狀況 毛坯 在售房源主要集中于東方潤園望族壹號的一線江景房，剩余約 40套，戶型面積為 360平方米，起價(jià) 27000元/平方米，一戶一價(jià)，總價(jià)約 1000萬 /套。月（排屋）? 交通狀況 距離武林廣場 11公里，行車自天目山路和西溪路均可 20分鐘內(nèi)到達(dá)，且規(guī)劃有梅西隧道直接將項(xiàng)目與梅家塢連通，與西湖風(fēng)景區(qū)無間相連。北靠天目山路? 占地面積 :42131平方米? 總建筑面積 :73264平方米? 總戶數(shù) :109席? 交通狀況 ? 物業(yè)公司 華元物業(yè)管理有限公司? 開 發(fā) 商 杭州云澤置業(yè)有限公司 但綠化率偏低。西湖的強(qiáng)勢更加明顯， 6個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了 %。 6月份整體來看西湖區(qū)別墅項(xiàng)目銷量占了半壁江山，可見其市場認(rèn)可度之高；n交 她的建筑相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)正式，和幾何設(shè)計(jì)的花園及宮殿古典的室內(nèi)一般一絲不茍。作為別墅的必要物質(zhì)條件，臨平的山水資源品質(zhì)平平，與西溪濕地、千島湖、青山湖等無法比擬。項(xiàng)目面對的問題鏈二市場定位金都夏宮項(xiàng)目如何定位、賣點(diǎn)如何梳理、如何包裝， ? 比配套設(shè)施？ 要做高端，就必須淡化不是很優(yōu)質(zhì)的板塊，金都夏宮是整個(gè)杭城的藝術(shù)地標(biāo)，而不是一個(gè)臨平的所謂高端項(xiàng)目。做杭州的藝術(shù)地標(biāo)何謂藝術(shù)地產(chǎn)？? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了圈地、小盤、大盤時(shí)代直到今天的復(fù)合地產(chǎn)，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，復(fù)合地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等形式已深入人心，近年，復(fù)合地產(chǎn)又出現(xiàn)一種新的模式 ——藝術(shù)地產(chǎn)?！　? 國外的瑞士小城巴塞爾，由于每年一屆的國際藝術(shù)博覽會，使所有的房地產(chǎn)設(shè)施及相關(guān)項(xiàng)目都異?；鸨鶐淼慕?jīng)濟(jì)效益、社會效益、文化效益可想而知?！　?地產(chǎn)發(fā)展的過程證明：當(dāng)代藝術(shù)從沒放棄在地產(chǎn)市場中表現(xiàn)出它所特有的互動性和滲透力。 ? 　　筆者：眾所周知，二位是藝術(shù)地產(chǎn)方面的開先河人士， 1997年 10月，北京懷柔的 “ 蘇州民居 ” ，1998年， “ 長城腳下的公社 ” ，迄今整整十個(gè)年頭了。那個(gè)周末，我開車帶他們?nèi)ツ莻€(gè)叫 “ 山雨間 ” 的地方，我并沒有想好我要什么樣的房子，只是希望它能讓我看到外面美麗的景色。建筑學(xué)院仍然沿襲俄羅斯風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)技術(shù)。金都房地產(chǎn)完全有實(shí)力成為杭州藝術(shù)地產(chǎn)的先行者。? ? 　　在這樣的類型中，國內(nèi)先行規(guī)劃的項(xiàng)目中由于周邊類型較為單一，所以很難形成整體效益；后來演變的社區(qū)管理者由于思路問題還過多地關(guān)注于房租、地價(jià)等淺層問題，期待做出更大的調(diào)整和發(fā)展。? 這種類型在國內(nèi)已有代表，北京建外的 藝術(shù)地產(chǎn)把各種藝術(shù)元素融入地產(chǎn)開發(fā)中的每個(gè)細(xì)節(jié)，并傳承地域文脈，體現(xiàn)出國別性和區(qū)域文化特性。（ ）高級物業(yè)打價(jià)格戰(zhàn)是非常不適宜的，只會消解產(chǎn)品形象。? 比價(jià)格？ 怎樣才能顯得特立獨(dú)行，一亮相就能被廣泛關(guān)注和熱烈追捧？推廣方式、概念設(shè)計(jì)、媒體整合、廣告策略上都要和競品形成差異性。目前入市的別墅、排屋、高級觀景公寓項(xiàng)目數(shù)量很大、且不乏綠城 ? 因?yàn)榈罔F等規(guī)劃因素，地塊未來的升值空間較大。茅山地塊簡介? 茅山，位于臨平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心商貿(mào)區(qū)，距臨平主城約 4公里，直通臨平山新隧道與沃爾瑪和余杭區(qū)鎮(zhèn)府相連；緊接杭州地鐵 1號線的荷花塘站點(diǎn)以及規(guī)劃中的臨平山隧道，現(xiàn)有綠城 .藍(lán)庭社區(qū)、東廈房產(chǎn)項(xiàng)目等高檔居住區(qū)和余杭實(shí)驗(yàn)中學(xué)、臨平中心學(xué)校、杭州二中樹蘭中學(xué)等院校，還有臨平商貿(mào)城和在建的諦都科技城，臨平山公園、京杭大運(yùn)河等名山、名河環(huán)繞，醫(yī)院及長途客運(yùn)站近在咫尺，這些共同構(gòu)筑了茅山無以倫比的區(qū)位交通和人文環(huán)境，吸引了綠城等眾多的品牌房產(chǎn)紛紛進(jìn)入，開發(fā)前景十分看好，堪稱未來大杭州生活住區(qū)的風(fēng)水寶地。余杭段有 5個(gè)車站，由南往北依次為臨平南站、喬司站、翁梅站、南苑站和臨平站項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目占地面積 298048平方米，總建筑面積 ，容積率 ，綠化率30%。東臨中心大道；南面小河，對岸為綠城藍(lán)庭西區(qū)（二期）；西臨幾個(gè)貿(mào)易市場，近臨浙江諦都科技城、杭州灣建材裝飾城（在建）；北靠茅山（海拔不高，屬于丘陵），山背后為 320國道。n聯(lián)排 ) 18 202304 新湖香格里拉 余杭區(qū)良渚 瓶窯板塊 別墅（低層；別墅；聯(lián)排） 9 290005 桃花源 余杭區(qū)閑林 五常板塊 普通住宅；別墅（多層） 2 400006 南岸花城 蕭山區(qū)湘湖板塊 別墅（別墅；排屋；小高層） 2 190007 陽明谷 之江區(qū)轉(zhuǎn)塘板塊 別墅（低層） 1 190008 浪漫和山 余杭區(qū)小和山板塊 （普通住宅；別墅） 1 180009 西園 余杭區(qū)閑林 五常板塊 普通住宅；別墅 (高層） 1 2100010 溪上凰庭 溪上凰庭閑林 五常板塊 別墅（低層；聯(lián)排） 1 1900011 香墅 西湖區(qū)西溪板塊 聯(lián)排；花園洋房 1 32023合計(jì) 915月份別墅項(xiàng)目成交量排名表5月各區(qū)別墅項(xiàng)目匯總表序號 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)劃 物業(yè)類型 成交套數(shù) 百分比 均價(jià)1 坤和西溪里 西湖區(qū)西溪板塊 普通住宅；別墅 34 % 260002 香墅 西湖區(qū)西溪板塊 聯(lián)排；花園洋房 1 % 32023小計(jì) 　 　 35 % 　1 西溪風(fēng)情 余杭閑林 五常板塊 別墅 21 % 250002 桃花源 余杭閑林 五常板塊 普通住宅；別墅 2 % 400003 西園 余杭閑林 五常板塊 普通住宅；別墅 1 % 210004 溪上凰庭 余杭閑林 五常板塊 別墅、低層住宅、聯(lián)排 1 % 190005 新湖香格里拉余杭區(qū)良渚 瓶窯板塊 低層住宅、別墅、聯(lián)排 9 % 290006 浪漫和山 余杭區(qū)小和山板塊 （普通住宅；別墅） 1 % 18000小計(jì) 　 　 35 % 　1 郁金香岸 蕭山區(qū)聞堰板塊 普通住宅；別墅 (、聯(lián)排 ) 18 % 202302 南岸花城 蕭山區(qū)湘湖板塊 別墅、排屋、小高層住宅 2 % 19000小計(jì)　 　 　 30 % 　1 陽明谷 之江區(qū)轉(zhuǎn)塘板塊 別墅、低層住宅 1 % 19000小計(jì) 　 　 1 % 　合計(jì)　 　 　 91 % 　5月產(chǎn)生銷售的只有 4個(gè)區(qū)域 11個(gè)項(xiàng)目，呈現(xiàn)西湖、余杭、蕭山三極并立的狀態(tài)，這三個(gè)區(qū)的銷量占了 99%6月杭州各區(qū)別墅項(xiàng)目銷售量排名表序號 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 物業(yè)組成 銷售量 百分比 均價(jià)1 華元和莊 西湖區(qū) 別墅、低層住宅 78 % 230002 桃花源 余杭鳳凰山 別墅 30 % 360003 金地自在城 西湖區(qū) 別墅、高層住宅 24 % 260004 大華 .西溪風(fēng)情 .悅宮 余杭區(qū)閑林鎮(zhèn) 聯(lián)體別墅 21 % 202305 百樂西園 余杭區(qū)閑林鎮(zhèn) 排屋、疊排、花園洋房 14 % 180006 西溪蝶園 西湖區(qū) 住宅（仿別墅） 9 % 210007 西溪山莊 余杭區(qū)閑林 五常板塊 別墅、排屋、小高層 7 % 180008 新湖香格里拉 余杭區(qū)良渚西南大觀山 獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、景觀公寓 6 % 300009 天陽上河 拱墅區(qū) 高層 小高層 排屋 5 % 2500010 望莊 閑林鎮(zhèn) 低層住宅 4 % 1500011 錢塘山水 濱江區(qū) 高層 ,排屋 4 % 1250012 綠城西子郁金香岸 蕭山區(qū)聞堰 小高層、高層、排屋 3 % 1800013 浪漫和山 西湖區(qū) 別墅、排屋、小高層公寓 2 % 1800014 坤和西溪里 西湖區(qū) 高層、排屋 1 % 1500015 香墅 西湖區(qū) 排屋 花園洋房 1 % 3800016 陽明谷 之江區(qū) 別墅 ,雙聯(lián)排屋 1 % 8500017 九溪玫瑰園 之江區(qū) 別墅 1 % 7100018 南北西岸 江干區(qū) 小高層、高層和排屋 1 % 14000總計(jì) 　 　 212 % 　序號 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 物業(yè)組成 銷售量 百分比 均價(jià)1 華元和莊 西湖區(qū) 別墅、低層住宅 78 % 230002 金地自在城 西湖區(qū) 別墅、高層住宅 24 % 260003 西溪蝶園 西湖區(qū) 住宅（仿別墅） 9 % 210004 坤和西溪里 西湖區(qū) 高層、排屋 1 % 150005 浪漫和山 西湖區(qū) 別墅、排屋、小高層公寓 2 % 180006 香墅 西湖區(qū) 排屋 花園洋房 1 % 38000西湖區(qū)小計(jì) 　 　 115 % 　1 桃花源 余杭鳳凰山 別墅 30 % 360002 大華 .西溪風(fēng)情 .悅宮 余杭區(qū)閑林鎮(zhèn) 聯(lián)體別墅 21 % 202303 百樂西園 余杭區(qū)閑林鎮(zhèn) 排屋、疊排、花園洋房 14 %