【正文】 定推廣案名。 —— 量小 御道商業(yè)街 位置不佳，低價(jià)入市。 * 中式文化園林的生態(tài)景觀體系 —— 生態(tài)文化景觀園林， 一步一景 ，靜享安逸生活。 更具前景 —— 發(fā)展?jié)摿o(wú)限 制造多層變換景觀空間 鳳凰城 案名詮釋： 承德市里有避暑山莊，乃古帝王朝政之所，鳳凰古時(shí)為皇后的象征，在雙灤擬建鳳凰城，與市里避暑山莊相攜而立， 龍鳳呈祥， 大有 鼎立雙灤，輝映承德 之意，符合項(xiàng)目大盤定位。因此，對(duì)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，最重要之處在于： 以新穎、完善、細(xì)致的產(chǎn)品概念，形成極大化的市場(chǎng)區(qū)隔，使目標(biāo)消費(fèi)者完全融入我們的產(chǎn)品中，最終走向無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 通過(guò)針對(duì)項(xiàng)目本體分析，本項(xiàng)目具有一個(gè)“大盤”的基本條件，但是產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)不大，而且由于體量太大，為了保證銷售速度，目前本項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬于區(qū)域 最低價(jià) ！ 大盤難道就非要走現(xiàn)金流，低價(jià)出售嗎 ？ 本體分析總結(jié)： 【本體分析篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 一、從完善產(chǎn)品本身出發(fā) 通過(guò)與國(guó)內(nèi)成功大盤案例對(duì)比分析，盡可能的完善本項(xiàng)目產(chǎn)品自身，使其逐步像 品牌大盤 方向靠攏。 ? 物業(yè)的人性化服務(wù) 高品質(zhì)物業(yè)管理不僅是客戶身份的體現(xiàn)，更可以為物業(yè)的保值升值提高保障。 ? 居住環(huán)境的舒適程度 選擇此類產(chǎn)品的客戶多數(shù)對(duì)生活環(huán)境要求極為苛刻，因此居住區(qū)周邊及內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造是客戶較為關(guān)心的因素。 【本體分析篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì) 怎樣借助內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)對(duì)后期造成的影響 ？ ?以國(guó)際廣場(chǎng)后期工程品質(zhì)抵消因錦繡城工程質(zhì)量帶來(lái)的不利影響。 ?雙灤區(qū)擴(kuò)容政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，未來(lái)幾年政策引導(dǎo)下，該區(qū)域的人口基數(shù)和市政配套都會(huì)得到極大的改善。 ?錦繡城的成功運(yùn)作，大幅提升了隆基泰和在地區(qū)的影響力。 ?可以看出，現(xiàn)雙灤區(qū)市場(chǎng)份額非常有限， 怎樣占領(lǐng)有限的市場(chǎng)份額是咱們首要任務(wù)。轄 4個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)鄉(xiāng)、 2個(gè)街道。 ?從上表數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)消化量逐年放緩，與開(kāi)發(fā)量的差距越來(lái)越大。 0100020233000400050006000700080009000住宅銷售價(jià)格 商業(yè)銷售價(jià)格一月份 二月份 三月份 四月份 五月份 六月份 七月份 八九月份【市場(chǎng)分析篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 思考？ 在市場(chǎng)有限， 供給 大于 市場(chǎng)需求 的情況下，怎么樣利用 自身優(yōu)勢(shì) 和 外界營(yíng)銷手段 ，迅速搶占市場(chǎng)份額，將是項(xiàng)目 成功 的關(guān)鍵！ 【市場(chǎng)分析篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 【本體分析篇】 第二章 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 【本體分析篇】 錦繡城 國(guó)際廣場(chǎng) 水源地 御道風(fēng)情商業(yè)街 本項(xiàng)目位于雙灤區(qū)灤河以北，共分 4個(gè)子項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前錦繡城還剩 2棟高層未開(kāi)，國(guó)際廣場(chǎng)只開(kāi)了 B地塊的 6棟樓，國(guó)際廣場(chǎng)副商業(yè)、 C地塊、水源地和御道風(fēng)情商業(yè)街尚未推出。 ?錦繡城工程質(zhì)量遺留的很多問(wèn)題影響到部分客戶心理。繼續(xù)通過(guò)產(chǎn)品及價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)區(qū)域住宅形成壟斷性銷售。 ? 建筑物外立面，身份匹配度 建筑外觀猶如人之外衣，必須與其品位、個(gè)性、思想、人際關(guān)系等匹配，因此建筑立面的另一層含義應(yīng)是區(qū)隔客戶的潛在手段。 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 【本體分析篇】 市場(chǎng)客戶分析 ? 生活設(shè)施配備（購(gòu)物 /會(huì)所 /休閑 /教育 … ） 居住區(qū)不同于其他物業(yè)，其對(duì)周邊或自身配套設(shè)施的依賴度更高，購(gòu)物、會(huì)所、休閑、教育、醫(yī)療都需完備，缺少一項(xiàng)都會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生較大影響。目前承德住宅市場(chǎng)需求正處于上升通道，但局部區(qū)域如本項(xiàng)目位于德雙灤區(qū)域則出現(xiàn)供大于求的局面，將導(dǎo)致項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 分項(xiàng) 大盤應(yīng)具備 國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)有情況 對(duì)比 形象 小區(qū)規(guī)模 大體量住宅小區(qū) 幾個(gè)項(xiàng)目匯集成總體量 110萬(wàn)平米的超大型住宅社區(qū) √ 小區(qū)建筑形象 外觀建筑品質(zhì)感強(qiáng) 外觀較好 √ 小區(qū)園林景觀 有主題園林景觀且細(xì)節(jié)體現(xiàn) 品質(zhì) 園林規(guī)劃無(wú)法提煉主題賣點(diǎn)，近期 無(wú)樣板園林區(qū)域 配套 小區(qū)教育配套 引進(jìn)品牌中小學(xué)分校 只有幼兒園、小學(xué)，且不是可推廣 的重點(diǎn)學(xué)校 小區(qū)醫(yī)療配套 引進(jìn)品牌專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu) 無(wú) 小區(qū)商業(yè)配套 附近大型商業(yè)或自身配套商 業(yè)，購(gòu)物休閑娛樂(lè)皆含 有，但缺乏具體細(xì)案，目前無(wú)法提 煉進(jìn)一步的賣點(diǎn) √ 小區(qū)物業(yè)配套 非常完善的物業(yè)管理服務(wù)， 通常引進(jìn)品牌物管 暫時(shí)沒(méi)有確定物管 品質(zhì) 硬性推廣 戶外、報(bào)廣 有硬廣，但項(xiàng)目賣點(diǎn)無(wú)法體現(xiàn)大盤 品質(zhì) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 體現(xiàn)檔次，給予業(yè)主尊崇享 受 現(xiàn)場(chǎng)需要重新裝修 業(yè)主維系 節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、定期維系業(yè)主 暫無(wú)，后續(xù)可結(jié)合大盤形象加強(qiáng) 與眾多國(guó)內(nèi)知名大盤對(duì)比分析 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 本項(xiàng)目大體量住宅的主力營(yíng)銷如果光靠“ 主體商業(yè) ”這一個(gè)賣點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)剩余 55萬(wàn)平米住宅銷售，將面臨很大難度。 極致化的產(chǎn)品：以均好性高品質(zhì)生活社區(qū)屬性帶來(lái)核心的暴發(fā)力； 贏取獨(dú)占性、壟斷性的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)快速銷售 以商業(yè)主題產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在本案銷售期內(nèi)取得區(qū)域乃至承德整體住宅市場(chǎng)占絕對(duì)主導(dǎo)的銷售份額，并一氣呵成快速完成銷售。 自由式的弧形步道 日常鍛煉，積極向上的社區(qū)文化 4. 環(huán)境價(jià)值方面 親水性的水岸住宅 灤河景觀河道、綠樹成蔭，為本案增添一絲沁人的自然氣息 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力整合 —— 高品質(zhì)生活的社區(qū)，所有承德人的夢(mèng)想 【項(xiàng)目定位篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 【項(xiàng)目定位篇】 1. 區(qū)域價(jià)值方面 獨(dú)一無(wú)二的生活城的支持 * 成熟 —— 承鋼幾十年傳承，不朽的人文居住理念； * 更具前景 —— 雙灤作為承德居住后花園，發(fā)展?jié)摿o(wú)限； * 最適宜居住的生活區(qū) —— 本項(xiàng)目主體 50萬(wàn)平米商業(yè)，將打造承德最大的 MALL商業(yè)中心，集 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身 于一體的承德最具 文化品質(zhì)大盤 。 —— 量小 國(guó)際廣場(chǎng) 走大盤運(yùn)營(yíng)路線，價(jià)格與品質(zhì)均以區(qū)域中高水平入市。 第二階段： 錦繡城 2023年 5月再銷售未開(kāi)的 180套； 國(guó)際廣場(chǎng) 2023年 3月開(kāi)始集中銷售 1850套。 ? 配合活動(dòng)，進(jìn)行戶外、電視字幕、報(bào)廣、 DM單頁(yè)等宣傳。 ? 跟雙灤區(qū)政府、市教育相關(guān)單位溝通，爭(zhēng)取引進(jìn)一所市重點(diǎn)小學(xué)在本項(xiàng)目設(shè)分校區(qū)。 【推廣執(zhí)行篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 第一階段推廣計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)軸線圖 短信 單頁(yè) 報(bào)廣 戶外廣告 車體廣告 120套 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 120套 90套 80套 70套 30套 500套 短信投放 外縣廣告 車體廣告 短信 單頁(yè) 戶外廣告 車體廣告 十月一黃金周各大商場(chǎng)促銷活動(dòng) 短信 單頁(yè) 戶外廣告 車體廣告 短信 單頁(yè) 報(bào)廣 電視字幕 戶外廣告 條幅 車體廣告 短信 單頁(yè) 報(bào)廣 條幅 電視字幕 戶外廣告 開(kāi)盤主題活動(dòng) 100套 短信 單頁(yè) 戶外廣告 車體廣告 條幅 200套 100套 100套 100套 200套 150套 100套 每個(gè)月推廣計(jì)劃 每個(gè)月銷售目標(biāo) 今年下半年至 2023年底計(jì)劃共銷售1780套 短信 單頁(yè) 戶外廣告車體廣告 條幅 短信 單頁(yè) 戶外廣告 短信 單頁(yè) 戶外廣告 短信 單頁(yè) 報(bào)廣 電視字幕 戶外廣告 條幅 “聯(lián)誼活動(dòng) ”中秋 元旦回饋客戶“購(gòu)房贈(zèng)禮 ”活動(dòng) 外縣宣傳車巡回展示 車體廣告推廣 DM單發(fā)放戶 （新年更換畫面） 短信 單頁(yè) 戶外廣告車體廣告 條幅 短信 單頁(yè) 戶外廣告 條幅 短信 單頁(yè) 戶外廣告車體廣告 條幅 200套 第一階段 短信 單頁(yè) 戶外廣告 電視字幕 【推廣執(zhí)行篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 銷售任務(wù) 1850套 5550組 客戶到訪量 按到訪成交率 33%計(jì)算 每月 460組 客戶到訪量 12個(gè)月時(shí)間 如何保證 如此龐大且高質(zhì)量 的到訪量 是策劃推廣的關(guān)鍵 第二階段推廣任務(wù)分解： 【推廣執(zhí)行篇】 隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣方案 第二階段： 2023年國(guó)際廣場(chǎng) B區(qū)、水源地住宅強(qiáng)勢(shì)銷售階段 ?配合銷售節(jié)點(diǎn)做促銷活動(dòng)及宣傳； ?定期宣傳車、 DM單、直郵、短信等推廣； ?節(jié)點(diǎn)維系