【正文】 體系： ? 商業(yè)價(jià)值 —— 是商業(yè)形態(tài)聚客、滯客及悅客能力的累加。 檔次定位： 檔次定位走中檔路線，這是根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)出售商品的價(jià)格高低以及其大眾化、時(shí)尚的風(fēng)格為標(biāo)準(zhǔn)。 二層 ： 飲食城 、 其他特色餐飲 負(fù)一層：超市 一層：部分藥品 、 珠寶 、 服裝 、 快餐連鎖 、 咖啡廳 、 珠寶 、 手表 、 化妝品等 地面 48 ? 黃石港片區(qū)成交類型多數(shù)為住宅底商，考慮到包含部分其他類型商業(yè)物業(yè)，如二樓商業(yè)、寫字樓等，有可能一定程度拉低價(jià)格，所以本月黃石一樓街鋪成交價(jià)格估算應(yīng)該在 1000012023元 /㎡ 區(qū)間。 九、價(jià)格估算 購(gòu)物中心 51 小結(jié)： ? 考慮到本板塊的成熟度、未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)及住宅銷售的支持，建議購(gòu)物中心考慮 ㎡規(guī)模。 ? 我國(guó)的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國(guó)改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。由于其是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)敢于第一個(gè)吃螃蟹的人，項(xiàng)目銷售狀況較為理想。 經(jīng)營(yíng)管理定位 物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分： 硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施；軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平。據(jù)此估算，項(xiàng)目配置設(shè)備的成本為 198元 /㎡ 。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 69 入住價(jià)格 營(yíng)業(yè)收入 （ 70%入住率） 每間房成本 每間房每月成本 （ 75元 30天） 每月毛利潤(rùn) （月收入一月成本） 170 3570 75 2250 1320 180 3780 75 2250 1530 190 3990 75 2250 1740 200 4200 75 2250 1950 根據(jù)我司對(duì)黃石市場(chǎng)的大量數(shù)據(jù)調(diào)研及分析，規(guī)模及配套類似本項(xiàng)目的酒店價(jià)格大致為 170元 /天 200元 /天。 紡織行業(yè)分三大塊：①服裝為一塊；②產(chǎn)業(yè)用紡織品；③家紡。 銷售市場(chǎng)特征： ①家紡 “ 一站式 ” 購(gòu)物逐漸成型； ②網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷越來越受關(guān)注 ； ③市場(chǎng)細(xì)分成主流方向： 不少的企業(yè)在生產(chǎn)家紡制品的時(shí)候，也開始橫向的往保健家紡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。 疊石橋國(guó)際家紡城三期占地 606畝，投資 25億元，建筑面積 70萬㎡，形成品牌展示營(yíng)銷中心、商務(wù)辦公居住中心、商貿(mào)休閑娛樂中心、商業(yè)金融會(huì)展中心、公共服務(wù)配套中心等五大中心，成為國(guó)內(nèi)面積最大、檔次最高、配套最全、平臺(tái)最齊、環(huán)境最優(yōu)的家紡專業(yè)市場(chǎng)。 ? 國(guó)家及湖北省政府大力的對(duì)黃石進(jìn)行投資，將會(huì)對(duì)黃石經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，為本項(xiàng)目的后期快速發(fā)展提供了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。 上游產(chǎn)業(yè)鏈 中游產(chǎn)業(yè)鏈 下游產(chǎn)業(yè)鏈 家居軟式中心 83 ? 東方裝飾城： ? 東方建材城主要經(jīng)營(yíng)的是裝飾建材，陶瓷衛(wèi)浴等家庭硬裝飾材料； ? 東方裝飾城 17萬平方米的商業(yè)面積，是黃石市專業(yè)市場(chǎng)的代表，目前已涉足家紡行業(yè)，但還不成規(guī)模；因管理不善，目前已經(jīng)出現(xiàn)商戶因經(jīng)營(yíng)狀況不理想，人心思動(dòng)的跡象。 賣點(diǎn)分析 — ? 方正實(shí)用的格局，鋪位大小相同，排列有序，利于商戶多種選擇，更好地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)客戶資源共享； ? 便于設(shè)計(jì)大開間，小進(jìn)深的長(zhǎng)方形結(jié)構(gòu)，將商鋪功能利用率達(dá)到最高； ? 淡化 “ 鋪王 ” ，均衡所有店鋪價(jià)值，做到無明顯死角，各個(gè)都是臨街的 “ 鋪王 ” ，提高整體商鋪的價(jià)值； ? 流動(dòng)線縱橫交錯(cuò)，清晰合理，有利于消費(fèi)群尋找目標(biāo)業(yè)類，且各街鋪間集群優(yōu)勢(shì)，很容易將客戶鎖定，利于成交； 九、布局定位 家居軟式中心 85 商鋪結(jié)構(gòu) — ? 底商 +多層住宅形式： ? 底商為兩層的街鋪，一層作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，二層同時(shí)也可以作為倉(cāng)儲(chǔ)、住宿及經(jīng)營(yíng)三種形式，三層以上為住宅層。因此，考慮要在周邊城市圈具備一定的輻射能力，因此，需建立一個(gè)融合餐飲、辦公、物流、展示等功能為一體的多功能家紡專業(yè)市場(chǎng)。 ? 城際快線修成后，距離項(xiàng)目地只有 5公里左右，周邊的居民在去武漢的時(shí)間可以縮短為25分鐘，武漢繁榮的市場(chǎng)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定壓力。 家居軟式中心 三、專業(yè)市場(chǎng)案例分析 共性分析 ① 交通便捷 —— 通達(dá)性強(qiáng)； ② 與城市核心帶有一定距離 —— 對(duì)項(xiàng)目大體量打下基礎(chǔ)； ③ 輻射區(qū)域廣泛 —— 定位立足點(diǎn)均站在國(guó)內(nèi)外； ④ 專業(yè)領(lǐng)域綜合性強(qiáng) —— 專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域業(yè)態(tài)豐富，甚至在輔助業(yè)態(tài)上商務(wù)、休閑、展示等已經(jīng)形成一體化互動(dòng)； ⑤ “ 城 ” 的概念深入 —— 各種類型模式均匯集，銷售渠道豐富，聚客力強(qiáng) ； 78 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)： 黃石有著近 40年家紡生產(chǎn)歷史，在紡織行業(yè)中，有著重要的影響力，加上近年幾十家紡織企業(yè)的進(jìn)駐，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。 二、現(xiàn)狀與市場(chǎng) 家居軟式中心 家紡行業(yè)近年發(fā)發(fā)展（億）30003630435653006540790088000100020233000400050006000700080009000100002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年76 海寧中國(guó)家紡裝飾城 市場(chǎng)占地 155畝，投資 2． 5億元，總建筑面積 13萬平方米，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)化鋪位 2023余間，經(jīng)營(yíng)戶 1258家。 一、概念 家居軟式中心 73 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 品牌商家三足鼎力 隨著羅萊、夢(mèng)蘭、富安娜中國(guó)三大家紡巨頭的上市，家紡三足鼎立正式形成，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局式越來越明顯， 一 些中小型企業(yè)必須加快改革步伐，無論從產(chǎn)品的品質(zhì)以及花形上面要快速的跟上國(guó)際化，同時(shí)宣傳推廣也必須加快， 有效的利用展會(huì)或是不同形式家紡中心占據(jù)市場(chǎng)份額，已經(jīng)刻不容緩。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 70 本篇結(jié)論： 黃石市場(chǎng)沒有正規(guī)的寫字樓及管理較好的集商務(wù)、酒店、住宅為一體的辦公居住物業(yè)，本項(xiàng)目公寓部份，必將給周邊客戶提供高效、舒適的辦公居住環(huán)境，基于此，我們將產(chǎn)品定位如下： ? 具有投資性的公寓式酒店、商務(wù)型酒店式管理公寓、商住型酒店式管理公寓、高檔次的居家型酒店式管理公寓； ? 客戶為家紡專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、投資者、小企業(yè)和 SOHO族、居家自住者； ? 高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)，配置較高端的智能化管理系統(tǒng)； ? 公寓式酒店定位為三星級(jí)， 總房源數(shù)量在 400個(gè)單元， 建筑面積 16000㎡ 左右 ；門檻低，符合黃石人固定資產(chǎn)投資方向； ? 酒店式公寓定價(jià)為 4648元 /㎡ 。返租所需資金在酒店式公寓基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)上調(diào)。 戶型面積： ? 一房房型 — 建筑面積在 30~60㎡ /套之間，類似于酒店的標(biāo)準(zhǔn)房間，適合酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 酒店式公寓 60 市場(chǎng)定位 ? 海內(nèi)外常駐當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)機(jī)構(gòu)和其它機(jī)構(gòu) ? 國(guó)內(nèi)及海外常來當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)人員 ? 當(dāng)?shù)仄髽I(yè) ? SOHO族 ? 個(gè)人或家庭居住生活者 六、項(xiàng)目定位 酒店式公寓 鑒于本項(xiàng)目的地理位置以及城市發(fā)展相對(duì)滯后的特殊性，建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位可作為 “ 兼顧居家型與商務(wù)辦公型 ” 的酒店式公寓，并可適當(dāng)考慮借鑒 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 營(yíng)銷模式，推出部份公寓式酒店的一個(gè)復(fù)合項(xiàng)目 61 客戶類型定位 家居軟飾中心的經(jīng)營(yíng)者、投資者、小企業(yè)和 SOHO族、居家自住者、政府企事業(yè)單位員工、城市圈商務(wù)往來客流。 三、用途分類 酒店式公寓 57 ? 05年至 09年黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到良性的促進(jìn)作用。 二、特點(diǎn) 酒店式公寓 56 商務(wù)酒店式公寓 商務(wù)酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。 ? 靈活根據(jù)主力店進(jìn)住條件 ，商業(yè)進(jìn)行針對(duì)性劃分，各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，以現(xiàn)金流為主導(dǎo)思想，將最具價(jià)值位置做到持有為先，根據(jù)時(shí)機(jī)選擇提前銷售或養(yǎng)鋪一段時(shí)間，待價(jià)值進(jìn)一步提升再行銷售的策略。 ? 黃石商業(yè)狀況仍然以街鋪為主，它依然是黃石投資者認(rèn)同度最高的投資種類， 購(gòu)物中心一層具備商業(yè)業(yè)態(tài)的支撐，商鋪劃分清晰，銷售率實(shí)現(xiàn)非?，F(xiàn)實(shí)； ? 二樓以大規(guī)模餐飲布局，具有銷售價(jià)值，不過整體性經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)在銷售可行性及持有方面各占 50%。 業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 交通要求 人口要求 營(yíng)業(yè)面積 消費(fèi)特征 百貨 繁華商業(yè)區(qū) 昭示性、通達(dá)性強(qiáng) 40萬人以上 5000㎡ 以上 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 超市 居民區(qū)、次級(jí)商業(yè) 區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 202310000㎡ 以上 目標(biāo)消費(fèi) 專業(yè)店 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 3000— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 專賣店 不限 通達(dá)性強(qiáng) 3萬人以上 100— 500㎡ 隨機(jī)消費(fèi) 品牌餐飲 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 500— 1000㎡ 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 休閑娛樂 不限 通達(dá)性強(qiáng) 視營(yíng)業(yè)規(guī)模而定 500— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 現(xiàn)代商業(yè)主要業(yè)態(tài)選址要求和消費(fèi)特征： 七、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物中心 46 大型商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則： 商業(yè)百貨業(yè)進(jìn)駐本區(qū)域的時(shí)機(jī)已然成熟，而本項(xiàng)目 — 2萬㎡商業(yè)量足以滿足百貨業(yè)態(tài)使用需求。 六、項(xiàng)目主題定位 購(gòu)物中心 44 功能定位闡述： ? 購(gòu)物功能 ：滿足消費(fèi)者全方位的購(gòu)物需求。 購(gòu)物中心 三、主要客戶群分析 41 ? 主力業(yè)態(tài)： ? 超市（主力店） — 是購(gòu)物中心核心部份，所有類型客戶群體必定會(huì)在超市進(jìn)行日常用品購(gòu)物，與所有人生活息息相關(guān)，是帶動(dòng)這個(gè)購(gòu)物中心商業(yè)部分的核心； ? 家電數(shù)碼（次主力店） — 可以引進(jìn)小品牌連鎖店小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，目的主要是提升及補(bǔ)充超市業(yè)態(tài)，根據(jù)招商工作開展后超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模和種類，再確定引進(jìn)與否及引進(jìn)規(guī)模； ? 休閑餐飲（次主力店） — 國(guó)內(nèi)外知名品牌連鎖店，對(duì)于流動(dòng)于項(xiàng)目周邊人流、商務(wù)往來的人群、生活居住在本板塊及項(xiàng)目生活區(qū)居民來說，都有輻射作用； ? 健身、休閑娛樂、兒童娛樂場(chǎng)所、小型影劇院等（次主力店） — 這幾類業(yè)態(tài)都具備一站式吸客的作用，作為主力業(yè)態(tài)中休閑娛樂補(bǔ)充業(yè)態(tài)，可以考慮對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充，引入上述全部或部分業(yè)態(tài)，規(guī)模以小型為主； ? 服飾品牌、鞋、珠寶、咖啡廳或茶吧、眼鏡等業(yè)態(tài) — 這幾類均為與生活緊密貼近息息相關(guān)且較為頻繁的業(yè)態(tài)，商鋪價(jià)值無論租或售利益值較高。 威脅 （ T） —— 紅星美凱龍今年也將在全國(guó)進(jìn)行百貨業(yè)布點(diǎn)的計(jì)劃，本項(xiàng)目若很好利用對(duì)方在黃石項(xiàng)目未確定是否操作百貨業(yè)的情況，行動(dòng)在前，或與對(duì)方牽手合作，則可轉(zhuǎn)為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。按照區(qū)域影響進(jìn)行劃級(jí)別歸類，為項(xiàng)目確定更準(zhǔn)確客戶群尋找依據(jù)： 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場(chǎng)定位 32 消費(fèi)對(duì)象的重要性按照區(qū)域進(jìn)行劃分 ? 軟飾家紡中心 ? 一級(jí)客戶群：花湖區(qū)域居民 ? 二級(jí)客戶群：黃石城市居民 ? 三級(jí)客戶群：城際圈內(nèi)居民 ? 購(gòu)物中心 ? 一級(jí)客戶群：項(xiàng)目社區(qū)居民 ? 二級(jí)客戶群：花湖板塊居民 ? 三級(jí)客戶群：黃石城市居民 ? 四級(jí)客戶群：商務(wù)洽談客戶 ? 酒店式公寓 ? 一級(jí)客戶群：黃石城市居民 ? 二級(jí)客戶群：城際圈投資型客戶 ? 底商街鋪 ? 一級(jí)客戶群：項(xiàng)目社區(qū)居民 ? 二級(jí)客戶群：花湖板塊居民 ? 三級(jí)客戶群：黃石城市居民 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目是商業(yè)綜合體，但各業(yè)態(tài)面對(duì)的消費(fèi)客戶有所不同： 軟飾家紡中心 —— 打造規(guī)模專業(yè)的家紡中心，提升整合黃石家紡市場(chǎng)品質(zhì)，輻射周邊相鄰城市圈； 購(gòu)物中心 —— 以配套為主，首先面向項(xiàng)目社區(qū)及本板塊內(nèi)居民，影響力在于區(qū)域板塊； 酒店式公寓 —— 作為新興居住及投資模式，吸納黃石投資人群，提高項(xiàng)目的影響力； 底商街鋪 —— 以配套為主，作為購(gòu)物中心配套業(yè)態(tài)，具備更靈活的價(jià)值； 33 購(gòu)買對(duì)象重要性按照區(qū)域進(jìn)行劃分 ? 軟飾家紡中心 ? 一級(jí)客戶群：本地家紡經(jīng)營(yíng)者 ? 二級(jí)客戶群：本地投資者 ? 三級(jí)客戶群：城際圈內(nèi)家紡經(jīng)營(yíng)者 ? 四級(jí)客戶群：城際圈內(nèi)家紡?fù)顿Y者 ? 購(gòu)物中心 ? 一級(jí)客戶群：國(guó)內(nèi)外品牌商家 ? 二級(jí)客戶群：城際圈品牌商家 ? 酒店式公寓 ? 一級(jí)客戶群：黃石本地投資者 ? 二級(jí)客戶群：城際圈投資者 ? 三級(jí)客戶群：城際圈內(nèi)投資兼度假型客戶 ? 底商街鋪 ? 一級(jí)客戶群：黃石本地投資者 ? 二級(jí)客戶群：城市圈投資者 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場(chǎng)定位 軟飾家紡中心 —— 面向全市，自購(gòu)自營(yíng)型客戶及投資型客戶是主力購(gòu)買群體； 購(gòu)物中心 —— 考慮到銷售的可能，國(guó)內(nèi)外品牌超市有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力