【正文】 池歌舞廳棋牌室桑拿浴咖啡廳便利店美容美發(fā)藥店餐廳網(wǎng)球場健身房商務(wù)服務(wù)繳費(fèi)訂票辦證洗衣托嬰招租家政服務(wù)法律咨詢教育咨詢醫(yī)療咨詢購物專車寬帶入網(wǎng)刷卡門禁電子巡更1 晶匯新屹 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √2雅戈?duì)朰ARK公館√ √ √3 玲瓏灣 √ √ √ √ √4 新天翔廣場 只有裙房引入的商業(yè) —— 天虹百貨（內(nèi)設(shè)有百貨、餐飲、休閑娛樂設(shè)施）5 和喬麗晶 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √6 皇冠國際 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √合計(jì) 4 2 2 3 4 2 3 1 2 3 5 3 3 3 2 2 0 2 1 0 1 1 0 3 3 3結(jié)論：由此可見，酒店式公寓中必備的配套設(shè)施為：健身房、游泳池和咖啡廳； 必備的物業(yè)服務(wù)為：商務(wù)服務(wù)、繳費(fèi)、訂票、寬帶入網(wǎng)、刷卡門禁和電子巡更。隨著市場掀起了開發(fā)熱潮，供應(yīng)量體大增，市場中供大于求，加上投資者獲取的低回報(bào)，打擊了市場中投資、開發(fā)寫字樓市場的熱情，所以該階段主要是消化市場中現(xiàn)有寫字樓的存量，而市場中新開發(fā)量體很小，處于寫字樓市場的低迷期。 中心城區(qū) 中在傳統(tǒng)寫字樓中檔次較低，主要集中在干將路沿線，多以多層建筑為主；而 園區(qū) 是寫字樓市場的領(lǐng)頭羊，產(chǎn)品檔次較高，多以高層和超高層建筑為主；p從租賃市場來看 ：租金水平是隨著寫字樓自身產(chǎn)品的檔次提高而提高的，這主要表現(xiàn)在園區(qū)和新區(qū)兩個區(qū)域；市區(qū)雖有著良好的地理因素，但基于自身發(fā)展的限制，租金水平不高；目前從各區(qū)域市場寫字樓的出租率來看，基本在 80%以上，整體出租情況較好；p總體來看：不管是從在售市場還是租賃市場， 園區(qū) 都在各區(qū)域中表現(xiàn)出較為突出的優(yōu)勢，辦公環(huán)境則主要集中在湖西 CBD區(qū)域，而目前此區(qū)域的在售市場只有一個，租賃市場可選擇性比較大。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 代表個案 “ 高峰會 ”寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 高峰會 ” 購買客源分析客戶來源 比例252。 522層為辦公用房。私營業(yè)主 252。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 特征小結(jié) 1 宏觀市場分析 2 常規(guī)市場分析 3 競爭市場分析 4 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目解讀 —— 基本信息本項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的湖西 CBD區(qū)域， 屬于未來蘇州新中心繁華商圈的核心地段 ，區(qū)位優(yōu)勢首屈一指！占地面積： ㎡ 總建面積 : ㎡土地價格： 36180萬元 容 積 率： 用地性質(zhì) : 商業(yè) /辦公 /酒店式公寓 樓 面 價 : 2168元 /平米成交時間 : 2023年 3月 19日 限 高 : 180米 /130米我們擁有的兩大先天優(yōu)勢：地段（不可復(fù)制性） +高度（形象地標(biāo)性）項(xiàng)目解讀 —— 現(xiàn)狀解析路網(wǎng)發(fā)達(dá)，鄰近中央公園，建成后將成為市區(qū)通往園區(qū)的首座地標(biāo)性建筑蘇華路301263 星 都 街星 桂 街N蘇雅路星 蘭 街中央公園蘇繡路潤華環(huán)球大廈本 案 地 塊新天翔廣場星 港 街輕軌一號站（星港街）現(xiàn) 代 大 道國檢大廈天翔花園地塊在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模，平整方正，具有很好的產(chǎn)品塑造條件。屬性 具象 詮釋區(qū)位 園區(qū)湖西 CBD區(qū)域 p 區(qū)域成熟、蘇州新市域核心地段交通 出行便利 p 西接古城區(qū)主干道干將路、中新路，北臨城市主干道現(xiàn)代大道，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷p 緊鄰輕軌一號線站點(diǎn)，同時距環(huán)線高架較近環(huán)境 生活設(shè)施完善 p 周邊有園區(qū)疾病防治中心、新城小學(xué)、國際學(xué)校、星海小學(xué)等有較為濃厚的商業(yè)氛圍 p 湖西鄰里中心、左岸商業(yè)街、師惠坊有較為集中的辦公氛圍 p 國際大廈、高峰會、國檢大廈、世紀(jì)金融大廈、惠龍大廈、潤華環(huán)球大廈（待建）、新天翔（在建）有較為優(yōu)雅的居住氛圍 p 西臨中央公園、東近湖濱廣場和金雞湖項(xiàng)目 中等規(guī)模綜合項(xiàng)目 p 總建 ㎡，容積率 ≤地塊 地塊平整 ,易于整合 p 地塊四周設(shè)施完善 ,群樓聳立 ,為項(xiàng)目提供良好的小環(huán)境 ,同時地塊為毛地狀態(tài) ,便于開發(fā)城市發(fā)展區(qū)域價值極高 p 可以吸引各區(qū)域的關(guān)注力園區(qū)湖西的辦公聚集區(qū)園區(qū)湖西的商業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目解讀 —— 地塊小結(jié)p地塊處于蘇州未來新市域 CBD的核心地段，既承接著未來古城區(qū)的商圈轉(zhuǎn)移，又駁接著上海產(chǎn)業(yè)溢出后所引發(fā)的商業(yè)西流效應(yīng)，是未來蘇州繁華商圈的中心點(diǎn)；且目前周邊的商業(yè)、辦公氛圍成熟濃厚，在未來商業(yè)圈共鳴的合力下，必將有更大的發(fā)展空間；p地塊擁有輕軌資源和快速環(huán)線資源以及多條城市主干道，交通通達(dá)性較強(qiáng)；p項(xiàng)目容積率較高，以超高層建筑為主，同時有大體量的書城文化商業(yè)，為地標(biāo)性中等規(guī)模的綜合項(xiàng)目，可塑性較多；p地塊的先天資源優(yōu)勢整合 =地段 +地標(biāo) +文化商業(yè) +配套 +交通。 媒體宣傳和廣告宣傳力度小，市場信息沒有達(dá)到發(fā)散的市場效應(yīng)企劃媒體宣傳力度過小，戶外廣告的投放力度很小，沒有形成路牌廣告等的引導(dǎo)作用，使得項(xiàng)目的市場滲透性差，知名度小，無法在廣泛范圍內(nèi)鎖定客源。項(xiàng)目憑借其在東環(huán)路上優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境及靈活的空間設(shè)計(jì)成為蘇州新東環(huán)時代的首席門戶商務(wù)高地。另外，大樓還提供 100mm的架高地板，滿足了商務(wù)辦公信息化不斷提高的要求 。881 91011比 較 因素 核心競爭項(xiàng)目本 項(xiàng) 目 萬科 商旅 尼盛萬麗 康都控股 潤華環(huán)球 佳敏投資 九龍倉 圓融 晉合 新鴻基 /建屋品牌 品牌 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆區(qū) 域 地段配套 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆規(guī)模 總 建 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆樓面 價 成本 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆預(yù) 判檔次 高檔 高檔 高檔 中高檔 中高檔 高檔 中高檔 高檔 高檔 高檔 高檔合 計(jì) 15 14 11 15 13 16 13 18 16 17 15核心競爭項(xiàng)目的占位排序1 2 3 4 5 6 7九龍倉 晉合 圓融潤華環(huán)球本案尼盛萬麗新鴻基 /建屋萬科 康都控股佳敏投資商旅競爭策略研判：及早入市搶占市場實(shí)力中等未來競爭對手多以高檔形象入市場 ,須避開高端同質(zhì)競爭競爭市場研究 —— 未來競爭分析競爭市場研究 —— 現(xiàn)有小結(jié)和未來預(yù)判現(xiàn)有競爭小結(jié)p兩種產(chǎn)品的競爭市場因供應(yīng)稀缺而處于競爭不充分的狀態(tài)，現(xiàn)有市場中還沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。?開發(fā)量體受到限制?點(diǎn)式的產(chǎn)品布局，戶型設(shè)計(jì)存在難度?40年的使用年限。252。在未來圍合競爭的局勢下，必須避開價格競爭的壁壘使得本案不能作為追隨者目標(biāo)補(bǔ)缺者敏銳的機(jī)會主義者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)不利于本案項(xiàng)目品牌的塑造，同時對價格也有一定的限制。定位原則：○ 前瞻性與標(biāo)志性原則 ○ 市場導(dǎo)向原則 ○ 可操作性原則 ○ 成本控制原則酒店式公寓產(chǎn)品定位超五星超五星 YARK公館?主要以二次置業(yè)居多；?年齡集中在 3045歲之間；?私企業(yè)主、私企高層管理人員、外企中高管人士為主； ?園區(qū)占 40％，市區(qū) 28%，蘇州其他區(qū)域 25%，上海、浙江 7%；?投資 55%，投資兼自住 25%，自住 20%。特色服務(wù)健身中心、游泳場館、咖啡廳、多功能會議室、 SPA等一系列配套設(shè)施服務(wù)?；拘螒B(tài) 年齡 職業(yè)收入工作 消費(fèi)生活生活形態(tài)人生觀 夢想價值觀心理形態(tài)心理形態(tài)人生觀：樂觀享受生活；價值觀：尊重財(cái)富，敢冒風(fēng)險(xiǎn)、良緣機(jī)遇，善于理財(cái)；夢 想：理性、進(jìn)取、精明、有強(qiáng)烈的投資意識和成本觀念。 50%兩房 8090M178。252。利用中心區(qū)域價值，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競爭力與銷售速度；252。p從量體上看，未來 138萬方的競爭量體上市，必定會在引發(fā)同質(zhì)競爭、分化客源的基礎(chǔ)上帶來價格戰(zhàn)，競爭相當(dāng)激烈。1501 4 康都控股集團(tuán) 商業(yè) 2395 5 潤地利地產(chǎn) 商住 252。酒店將來為萬豪集團(tuán)旗下的萬怡酒店，辦公樓按國際甲級標(biāo)準(zhǔn)建造，商場將引進(jìn)高端百貨，商場地下一層與輕軌站互相溝通。大面積復(fù)式產(chǎn)品（ 110156m2）造成了全案 30%的嚴(yán)重滯銷競爭市場研究 —— 重點(diǎn)競爭個案分析 新天翔廣場成功點(diǎn)借鑒區(qū)位的優(yōu)勢 暫時唯一銷售受阻新天翔廣場n首屈一指的區(qū)位優(yōu)勢為其奠定了先天良好的銷售條件n商業(yè)成功引進(jìn)主力點(diǎn)，促進(jìn)了整個項(xiàng)目的市場形象失敗點(diǎn)反思商業(yè)的操作產(chǎn)品面積過大擅改規(guī)劃天虹百貨負(fù)面形象n產(chǎn)品面積過大，導(dǎo)致總價過高，超過定位客源的承受范圍n規(guī)劃在銷售后變更，引起業(yè)購房者抗性增加n需要強(qiáng)大的企劃表現(xiàn)、創(chuàng)新的營銷方案和過硬的銷售執(zhí)行力尋求準(zhǔn)確市場地位、樹立高檔項(xiàng)目形象新天翔廣場給我們的啟示策劃包裝過弱 無品牌感業(yè)務(wù)執(zhí)行力差 無專業(yè)度競爭市場研究 —— 重點(diǎn)競爭個案分析 新天翔廣場競爭市場研究 —— 寫字樓重點(diǎn)競爭個案分析項(xiàng)目名稱 東環(huán)時代廣場（ 5A級寫字樓）項(xiàng)目位置 園區(qū)蘇州市東環(huán)路 1408號 開發(fā)商 蘇州華銳置業(yè)有限公司總建面積 40000平米產(chǎn)品類型 14F：商業(yè)裙房 5F以上：寫字樓在售均價 10000元 / ㎡主力面積 80100 ㎡戶型占總建面積 45%去化率 38%， 2023年 4月開盤主力總價 80—100 萬 /套客源構(gòu)成 投資： 70％ 自用： 30％項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目交通極其方便，規(guī)劃中的 1號輕軌線路的東環(huán)站點(diǎn)近在咫尺，為客戶全心打造一個舒適的辦公環(huán)境與商業(yè)投資天地。推案介紹項(xiàng)目 07年 3月開盤，一次性推出所有房源，共計(jì) 442戶酒店公寓和 208套寫字樓。?地塊西至星都街 ，沿該路向北可直接連入城市主干道 —— 現(xiàn)代大道，交通機(jī)能發(fā)達(dá)便捷。p從產(chǎn)品上看，園區(qū)寫字樓在產(chǎn)品屬性上均為標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓（ 5A/甲級），產(chǎn)品的硬性標(biāo)準(zhǔn)很高，但在軟性服務(wù)上甚為缺乏， 目前尚無提供特色服務(wù)的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。園區(qū) 252。65%投資兼自用 20%自用 15%客戶屬性 比例252。項(xiàng)目名稱 高峰會（ 5A級）項(xiàng)目位置 蘇州工業(yè)園區(qū)蘇華路 8號 開發(fā)商 江蘇惠龍置業(yè)有限公司總建面積 67066平米產(chǎn)品類型 地下 2層，地上 30層開盤情況 2023年 1月； 07年售罄原始均價 1000012023元 / ㎡物業(yè) 18元 /月，深圳福田物業(yè)管理公司主力面積 79150 ㎡出租率 90%租金水平 8595元 /㎡ *月回報(bào)率 9％ 10％項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于蘇州園區(qū) CBD核心位置的智能化，多功能頂級寫字樓 ，共占地 6315平米，總建筑面積約，地上 30層 ,地下 2層，總高 。 月）園區(qū) 國際大廈 100建屋大廈 80高峰會 90加城大廈 65新區(qū) 金獅大廈 80新地中心 80新創(chuàng)大廈 5060金河國際大廈 90中心城區(qū) 協(xié)和大廈 4050吳商會館 45敬業(yè)商務(wù)大廈 50華亭大廈 40p中心城區(qū) —— 是傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)域， 整體檔次普遍偏低 ，主要集中在干將路沿線一帶，在停車位等方面 受制約較大，租金受項(xiàng)目檔次決定，相對偏低，主要集中在 4050元 /平米 p園區(qū)酒店式公寓的投資回報(bào)率基本保持在 8%10%之間，可觀的投資回報(bào)通過 “ 雙東政策 ” 的引發(fā)，未來必將在湖西商業(yè)效應(yīng)的合力下帶來新一輪的投資熱潮。p從產(chǎn)品價格上看， 目前蘇州市的酒店式公寓產(chǎn)品均價為 9000元 /平米，每年約以 5001000元 /平米的漲幅進(jìn)行上漲，且多以精裝修 15002023元 /平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)面市 ，且除園區(qū)中茵皇冠國際采用軟裝修標(biāo)準(zhǔn)之外，其余均為硬裝修。p客戶方面：隨著價格的松動， 市場上剛性需求將成為購房的主力需求 ，其中首次置業(yè)的客戶比例將逐步升高，高檔改善型客戶比例也將呈現(xiàn)升高趨勢，而 普通改善型和投資型客戶的比例將呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。2） “ 一跌 ” ： 07年 10月至 08年 2月，受新政影響和打折降價風(fēng)影響，投資客撤市、觀望成風(fēng)，在持續(xù)連環(huán)性政策出臺的打擊下，樓市迅速進(jìn)入冬季，并在 0