【正文】 人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。 ? 它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ ? ? 所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ ? 由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的 支出包括哪些方面？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ ? ① 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）； ? ② 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用； ? ③ 就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費(fèi)用； ? ④ 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； ? ⑤ 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 ? 專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。同時(shí)也參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。 什么是 《 業(yè)主規(guī)約 》 ？ 它在包括哪些方面內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是 《 業(yè)主規(guī)約 》 ？它在包括哪些方面內(nèi)容？ ? 業(yè)主規(guī)約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。計(jì)算基數(shù)是：（ 1）多層住宅 80萬平方米；（ 2）高層住宅 40萬平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 6萬平方米；（ 4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20萬平方米。 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。（ 萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。 物業(yè)一般由三個(gè)部分組成 。 ? ④經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。 一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理公司 的資質(zhì)等級？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 1999年建設(shè)部頒布 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 》 ，對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級（一級、二級、三級）標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門 。 物業(yè)管理公司的權(quán)利 有哪些？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理公司的權(quán)利有哪些？ ? 根據(jù)建設(shè)部 1994年 3月頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利。住戶手冊為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。“住宅維修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用； ? 所謂“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。 ?“住宅維修基金” 來源、 ?管理和使用范圍是怎樣的？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? “住宅維修基金” 來源、管理和使用范圍是怎樣的？ ? 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，根據(jù)物價(jià)部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。 ? 義務(wù)是 ： ? 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定； ? 遵守和履行物業(yè)委托管理合同； ? 不得從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)； ? 對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合。 ? 籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具體問題。 ? 他主要對生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本業(yè)務(wù)，以及提供倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。 什么是房屋維修管理？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 什么是房屋維修管理？ ? 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。 ? 房屋維修的技術(shù)檔案資料。 房屋維修工程的 考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（一） ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。 二、 房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（二） ? 屋面工程 ： ? 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩?，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 50%~60%（新建房屋除外）。 ? （ 2）服務(wù)指標(biāo)： 小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。） 如何計(jì)算房屋完好 率和危房率？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積（ M2）為計(jì)算單位，評定時(shí)以棟為評定單位。 ? （ 3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來平定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行檢查評定完損等級。 水泵房管理規(guī)定有哪些？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 水泵房管理規(guī)定有哪些？ ? 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé) 監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級主管部門，爭取早日解決。其操作要求如下： ? 準(zhǔn)備工作： ? （ 1）操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。 ? （ 2）當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。 ? 7. 對電表安裝、抄表、用表計(jì)量及公用電進(jìn)行合理分配。 ? ，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? ，以防門腳阻塞而影響門廳暢通。 上門維修服務(wù)的規(guī) 范要求有哪些？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些？（一） ? ： ? 有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴。 ? ： ? 修理完畢時(shí)，應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈，收拾好工具和物品。 ? 安全管理工作的作用主要在于： ? 必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。 發(fā)生火警時(shí)如何處置？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) 發(fā)生火警時(shí)如何處置？ ? 各崗位保安人員無論接到何種形式的火警信息后，應(yīng)先通知巡邏保安實(shí)地查看，作出正確處理；如管理初確實(shí)無力自救時(shí)，需有高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可或授權(quán)撥打“ 119”，同時(shí)采取救援措施，將損失減少到最低程度；維護(hù)火場秩序，防止他人趁火打劫，并積極參加搶救傷員的財(cái)物的工作。 ? 行為時(shí)，可將其強(qiáng)制送到有關(guān)部門處理。 ? 3. 保持友好、禮貌、冷靜的態(tài)度，并使使用人平靜下來，向使用人提出解決問題的建議。 ? 2. 預(yù)防著火源，嚴(yán)格控制明火的使用。 ? ： ? 把正在燃燒的物質(zhì)，同未燃燒的物質(zhì)隔離開，使燃燒不能蔓延而停止燃燒。 “擦拭”的操作要求有哪些？ 四、清潔、保潔服務(wù) 四、清潔、保潔服務(wù) ? “擦拭”的操作要求有哪些？ ? 干擦 。另外，要注意抹布不可漬水過多。 ? （ 2）往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑，按比例兌水。 ? （ 2） 用干凈布擦凈機(jī)器、電線，將電線繞回機(jī)掛鉤，機(jī)器必須存放在干燥地方。 （ 1）使用完畢后切斷電源，取下軟管和管夾頭，將繞好的電線掛于機(jī)身外殼。 ? （ 3）如機(jī)內(nèi)吸入酸清潔劑，用后即刻清洗干凈以免生銹。 ? （ 4）接通電源，操作應(yīng)從電源插座最近地方開始，行路線為一直線，后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。 ? （ 2）調(diào)整出風(fēng)口位置，正對地毯或地坪，確保內(nèi)置網(wǎng)罩不被封住。 ? （ 6）不可在易燃易爆的環(huán)境中操作機(jī)器。 ? （ 2） 使用后必須將水管水放清。 ? 使用時(shí)不需釋，先將光亮劑均勻地擦在不銹鋼表面，再用棉布把光亮劑擦凈。 ? 什么是噴潔蠟？ ? 呈乳白色，噴少許在地面，配合高速拋光機(jī)，便有清潔地板污漬及補(bǔ)蠟翻新功能。 ? 使用后要用清水沖洗。 如何使用玻璃清潔劑？ 如何使用不銹鋼光亮劑？ 如何使用去蠟水？ 四、清潔、保潔服務(wù) 四、清潔、保潔服務(wù) ? 如何使用玻璃清潔劑？ ? 呈淺藍(lán)色，能清除玻璃上的油漬與污漬。 ? 操作細(xì)則 ? （ 1）把水管接駁在機(jī)身，然后把水管接在水龍頭上，插入 220伏電源。 ? （ 2）當(dāng)機(jī)器的格柵與網(wǎng)罩受損時(shí)，不要操作機(jī)器。 ? 保養(yǎng)工作 ? （ 1） 用后，需用干凈布擦清機(jī)器表面，不用時(shí)，用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動(dòng)盤下面，并斷開機(jī)器。它通過高速旋轉(zhuǎn)，使毛刷盤與地面進(jìn)行軟磨擦，達(dá)到拋光的效果，適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。 ? （ 2）吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒，吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。 （ 3）吸硬地面時(shí)，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯時(shí)毛刷伸入吸嘴內(nèi)。 ? （ 2）開動(dòng)擦地時(shí)，電源線要在操作者的背后。 ? 擦拭時(shí)應(yīng)從右至左（或從左至右），先上后下，將被擦物全部、均勻地擦遍，不要落下邊角，不要漏擦。 ? 水擦。 ? ： ? 在疏導(dǎo)車輛時(shí)特別要注意禮貌，一定要文明用語，防止發(fā)生爭執(zhí)。按防火要求用防火墻及防火門等，將建筑分隔為若干防火防煙分區(qū)。 ? 一旦形成火警苗子，他通過傳導(dǎo)、輻射、對流方式進(jìn)行著火熱源傳播，從而釀成火災(zāi)。 ? ，切忌從賓客的中間穿過。 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定 不聽勸阻的人如何處理？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) ? 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？ ? ，要態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人； ? ，要查清姓名、單位、如實(shí)記錄并向保安部匯報(bào)； ? ，注意對方蠻橫無理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。 ? 確保一方平安，打擊各種犯罪活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。 ? ： ? 向業(yè)主告辭時(shí)，應(yīng)面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的，請隨時(shí)與我們聯(lián)系，我很樂于為您服務(wù)，再見?！? ? ： ? 必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進(jìn)門，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，所帶的維修工具或設(shè)備不能在地上拖行。 ? 10. 井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門（留有人監(jiān)視除外），防止無關(guān)人員靠近。有漏水、滲水情況，一定要修好。 電梯的維修、保養(yǎng) 操作規(guī)程是怎樣？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? ，首先要確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客、置放安全維護(hù)標(biāo)志后，方可停機(jī)切斷控制電源，以確保安全。 ? 3. 一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電忘了資料，對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。不允 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 如何進(jìn)行水箱清洗操作？ ? 許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。 ? 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。 二、房屋和設(shè)施維修管理 如何評定房屋完損等級？ 房屋完損等級評定的基本做法 ： ? 房屋完損等級的基本做法可分為 定期和不定期 兩類。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評定完好率。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部