【正文】 新城區(qū)?？梢妳^(qū)域市場內(nèi)對于商務產(chǎn)品的需求是旺盛的。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析6000平米阿波羅景觀廣場、 100座唯美雕塑、 150個藝術浮雕、 300條經(jīng)典廊柱。社區(qū)中心部位設有中心廣場、中心花園，近 4000平米的水面營造了唯美主義的水景園林。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析 富力城的園林設計在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的，無論是從植被的豐富性還是水系景觀的營造上都是很有特點的。在該區(qū)域內(nèi)，市場對塔樓的接受程度越來越低，為了迎合市場需求，只要能夠滿足容積率的要求，眾多項目寧愿犧牲綠地面積（提高建筑密度）也要將盡量以板樓或假板（塔板結(jié)合）的形式出現(xiàn)。p 泛 CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究泛 CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究分析區(qū)域 項目名稱東二環(huán) —— 東三環(huán) 遠洋德邑、領行國際、優(yōu)士閣、 富力城、CBD總部公寓、 京城仁合、金世紀嘉園、東環(huán)居苑東三環(huán) —— 大望路非常生活、世橋國貿(mào)公寓、 蘋果社區(qū)、 風度 區(qū)域市場研究p 區(qū)域市場住宅項目分析周邊住宅項目一覽表區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 從物 業(yè)類 型劃分 住宅 富力城、蘋果社區(qū)、 風 度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國 際 、珠江帝景、后 現(xiàn) 代城、易構空間 、金海國 際 、 東環(huán) 居苑、金世 紀 嘉園、京城仁合酒店式公寓 世 橋 國 貿(mào) 公寓、富 頓 中心商 務 公寓 優(yōu) 士 閣 、 領 行國 際 、 遠 洋德邑從對此次被調(diào)查的項目物業(yè)類型分析可以看到，本案競爭區(qū)域內(nèi)普通住宅的比例占絕大多數(shù)，占到 72%；純酒店式公寓為世橋國貿(mào)公寓及富頓中心，值得注意的是在一些大規(guī)模社區(qū)如珠江帝景、蘋果社區(qū)，除提供普通住宅外，更增加酒店式服務公寓比例；隨著市場進一步細分，像優(yōu)士閣、遠洋德邑、領行國際等項目，以住宅立項而主打 “ 純商務 ” 公寓也應運而生，成為區(qū)域市場中的重要組成部分。 p 價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 第二層段： 6700元 —8000 元p 精裝普通住宅的開盤價格中檔項目的現(xiàn)房價格多出現(xiàn) 在這個價格段。區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析擁有近萬米的中央庭園式綠地，靠中心小面積的水系景觀有序的劃分出了健步道、寵物樂園、嬉戲廣場、陽光廊架和綠蔭小棧。和眾多樓盤的園林設計相比在植被園林設計的色彩上較為豐富。區(qū)域內(nèi)的大部分項目水景都相當匱乏。p 現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售項目的增多會帶來推廣方式的變化；p 西大望路兩側(cè)是泛 CBD南部綜合區(qū)房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域，戰(zhàn)略地位倍受關注。（ 3）、成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。區(qū)域商務狀況分析結(jié)論：本區(qū)域的客戶群的規(guī)模是不斷壯大的，對于辦公物業(yè)的市場需求也是不斷增加的。當企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。這類公司尚處于業(yè)務快速發(fā)展時期，前景比較樂觀，同時，這類公司也比較注重自身形象、希望給他們的客戶及員工一個良好的信心保證。（ 3）配套相對匱乏。 區(qū)域商務狀況分析（ 3）配套設施進一步完善 區(qū)域內(nèi)的火車轉(zhuǎn)運站將遷移，改建成現(xiàn)代化建筑綜合體，大規(guī)模的影視中心也將建立，通惠河即將改造，南磨房主題公園， CBD中心花園廣場，四環(huán)百米綠化帶工程及散布在期間的各種街區(qū)花園的陸續(xù)建成，這些都將大大改善西大望路沿線的配套。潛在客群需求研究p 置業(yè)次數(shù)根據(jù)統(tǒng)計，潛在客戶中 “ 首次 ” 置業(yè)者達到 40%，二次置業(yè)者占到了 47%，我們將首次置業(yè)者確定為白領階層（其中有 50%為過度型），將二次以上置業(yè)者確定為升級換代型客戶，三次以上置業(yè)者為投資型客戶。潛在客群需求研究p 戶型面積需求戶型面積需求范圍比較分散， 71－ 110平米是選擇的重點范圍，占 51％。p 目前整體區(qū)域的商業(yè)氛圍隨著家樂福和百安家居的進駐將會得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。項目 SWOT分析p 機會分析o 項目產(chǎn)品的多樣性 雖然西大望路項目的區(qū)域市場競爭較為激烈，但還是存在一定的市場空間與產(chǎn)品空間。通過對區(qū)域市場的研究和分析發(fā)現(xiàn)，幾個主要競爭項目都有大面積的景觀建設。特別是很多項目贈送精裝修，將會對本項目構成直接的威脅?？紤]到目前區(qū)域內(nèi)成功的商務產(chǎn)品的形式，如 soho，以及低售價、低租金產(chǎn)品缺失的市場空間，建議采用商務公寓的形式。板樓的舒適度是人所共知的，能夠在一定程度上提高項目的品質(zhì)感，同時區(qū)域內(nèi)純板樓居住項目為數(shù)不多，本身就是一個賣點，能夠有效的吸引客戶。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議142米206米102米109米99米169米76米58米145米項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊功能劃分 根據(jù)區(qū)域市場研究和潛在客戶需求分析，我們進行了項目的整體功能分區(qū)的劃分。此地塊的占地面積為 28800平米，建筑面積在 65000平米。地塊 A中的商務產(chǎn)品容積率為 ，可以為客戶提供相當舒適的辦公環(huán)境。而地塊 B的容積率為，基本上接近了區(qū)域內(nèi)的最低值，應該說舒適度是非常高的，在相當程度上提高了項目的品質(zhì)。整體布局依然采用圍合形式，給景觀的建設預留更大的發(fā)揮余地。 三月 2108:59:4008:59Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 08:59:4008:59:4008:593/27/2023 8:59:40 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 8:59:4008:59:4027 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 27 三月 20238:59:40 上午 08:59:40三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 218:59 上午 三月 2108:59March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議C 樓長 進深 層數(shù) 面積 一居 二居 層高3米60 15 18 16200 40—60 35% 70— 100 65%50 15 18 13500 40—60 35% 70— 100 65%30 4253 40—60 100% 　 　　 　 　 33953 　 　 　 　項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議關于價格通過區(qū)域市場分析，并根據(jù)產(chǎn)品建議，我們建議本項目毛坯房的市場銷售價格為 6400—6700 元 /平米。地塊 B中的產(chǎn)品為中等面積的戶型產(chǎn)品，同時，因為該地塊的容積率得到了有效的控制，比地塊 A和地塊 C都要低，非常適宜居住。項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議A 樓長 進深 層數(shù) 面積 層高 112 20 18 4032070 　 　 　42 　 　 40320項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議p 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議o 地塊 B作為整體社區(qū)的亮點和要點，將項目的主力產(chǎn)品—— 住宅部分的建設集中在地塊 B中。地塊C的占地面積為 11000平米，建筑面積為 34000平米。容積率為 。同時，他們有一個共同的特點就是項目的景觀設計上采用了大量的水景。本項目的自住型產(chǎn)品以二居和三居產(chǎn)品為主，同時配以區(qū)域內(nèi)相對供應量較少的四居產(chǎn)品。 目前廣渠路延線為區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)設施的主要發(fā)展基地。近幾年隨著南方開發(fā)商的不斷涌入，將南方社區(qū)的水景建設帶入北京，得到了客戶的一定程度的認可。無論是產(chǎn)品形式還是景觀設