【正文】 安裝和裝修工程，為 2年； ? 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 2023/3/3 25 二、物業(yè)設施設備驗收、資料管理 2023/3/3 26 （ 3）接管驗收應檢索提交的資料 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備 竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2）共用設施設備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。 （ 2）建筑設備安裝工程。 二、物業(yè)設施設備驗收、資料管理 2023/3/3 16 （二）物業(yè)設施設備的接管驗收 物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設施設備進行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。 （ 5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。 二、物業(yè)設施設備驗收、資料管理 現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括： 1）共用部位：一般應包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等； 2）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水設備、電線、供暖及空調(diào)設備等； 2023/3/3 29 二、物業(yè)設施設備驗收、資料管理 3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、車輛停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。 ? 4）項目開發(fā)建設單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。 二、物業(yè)設施設備驗收、資料管理 2023/3/3 40 物業(yè)設施設備檔案的管理 ? 原始檔案資料的管理應統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 44 設備的三級保養(yǎng)制度： 1）日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 日常巡檢內(nèi)容主要包括： ①運行狀況及參數(shù)； ②安全保護裝置； ③易磨損的零部件； ④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件； ⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位； ⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 50 （四）設施設備故障與事故管理 設施設備故障及故障處理： （ 1）設施設備故障：設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。處理方法主要有： ? A、重復性故障 —— 采用項目修理、改裝、改造的方法； ? B、多發(fā)性故障 —— 采用大修、更新或報廢的方法； ? C、對于先天不足造成的故障 —— 采用技術(shù)改造或更換元器件的方法； ? D、因操作不良造成的故障 —— 應通過員工技術(shù)培訓來解決。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 59 （ 3）設施設備事故的調(diào)查分析及處理： 1）設施設備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴大，盡力減少損失，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。 設備潤滑是設備管理和維護工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 63 （ 2）設備潤滑：將具有潤滑性能的物質(zhì)施入機器中做相對運動的零件的接觸面上，以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式，稱為設備潤滑。其目的是： ? A 、給設備以正確潤滑，減少和消除設備磨損，延長設備使用壽命； ? B 、保證設備正常運轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設備事故或降低設備性能； ? C 、減少摩擦阻力，降低動能消耗； ? D、 提高設備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加工精度； ? E 、合理潤滑，節(jié)約用油，避免浪費。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 71 （ 2）設備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義 1）設備狀態(tài)監(jiān)測：它是利用人的感官、簡單工具和儀器，對設備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進行觀察和測定 2）設備故障診斷技術(shù)：在設備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設備運行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預測、預報設備未來狀態(tài)的一門技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 74 2）設備診斷工作開展步驟： A 全面搞清企業(yè)設備的狀況； B 確定全部需要監(jiān)測和診斷的設備 C 確定需監(jiān)測設備的監(jiān)測點、測定參數(shù)和基準值及監(jiān)測周期； D 根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器； E 建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責任制等； F 培訓人員； G不斷總結(jié)經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機理。 （ 3）設施設備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展 1）設施設備的檢查： 2）設施設備狀態(tài)監(jiān)測。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 81 （ 2）預防維修： 1)為防止設備性能、精度劣化或為了降低設備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的修理活動，稱為預防維修。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 84 （ 2）中修：介于設備大修與小修之間的修理。（ K：大修， C：中修， M：小修， B：保養(yǎng)） K— B— B— B— B— M— B— B— C— B— B—B— B— K。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 88 (2)、物業(yè)設備的更新 1）物業(yè)設備更新的意義： ? 設備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件； ? 設備更新是實現(xiàn)物業(yè)設備高效、安全、節(jié)能的重要途徑； ? 設備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎。 2023/3/3 92 （ 3）不完好設施設備：設施設備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準且影響正常使用的設施設備（得分在 85分及以下）為不完好設施設備。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 90 3）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)濟的主要途徑是大力采用先進技術(shù)，提高機器的技術(shù)水平，改善原材料的質(zhì)量，提高勞動者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟效益。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 87 物業(yè)設備更新改造管理 （ 1） 設備的磨損及其補償 1）設備的有形磨損：機器設備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 85 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu) （ 1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。 四、 物業(yè)設施設備修理與更新改造 2023/3/3 82 （ 3）改善維修：是為消除設備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設備局部結(jié)構(gòu)或零件設計加以改進，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。簡單地說：設備修理是設備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時，為恢復其功能而進行的技術(shù)活動。 （ 2）設施設備檢查的實施 1）制定設施設備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項等； 2）組織人員、進行培訓、做好檢查、監(jiān)督與考核； 3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理或上報領導解決。 3）預測零件壽命，搞好備件儲備和管理。 2）“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。 三、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理 2023/3/3 64 （ 5）搞好設備潤滑就能保證 ： 1）維持設備正常運轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費用； 2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節(jié)約能源； 3）減少機件磨損，延長設備使用壽命； 4）減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，