【正文】 構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 —— 辦公甲級(jí)寫字樓占市場供應(yīng)量絕大部分的甲級(jí)寫字樓市場保持旺盛的發(fā)展態(tài)勢，租售兩旺，值得我們重點(diǎn)關(guān)注 市場分化明顯冷熱不均 乙級(jí)寫字樓銷售型的乙級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)明顯增多，供略大于求。一旦這些辦公樓物業(yè)推向市場，也將改變市場供小于求的現(xiàn)狀 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 —— 辦公整體市場未來整體市場未來 2—3 年內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求的格局，重點(diǎn)關(guān)注甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品年內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求的格局，重點(diǎn)關(guān)注甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品 目前，甲級(jí)寫字樓年收益率約為 8%－ 10%，這樣的收益率水平對(duì)大投資者頗有吸引力，且隨著 06年我國對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)人民幣業(yè)務(wù)的進(jìn)一步放開，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求將進(jìn)一步增加。租售套數(shù)比有 1左右。 一月 21一月 2106:20:3606:20:36January 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2106:20:3606:20Jan2123Jan211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/23 6:20:3606:20:3623 January 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/23 6:20:3606:20:3623 January 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。除此之外其他各月市場供應(yīng)相對(duì)比較穩(wěn)定，月供應(yīng)面積一般在 1520 萬平方米之間。從整個(gè)年度來看，上海甲級(jí)寫字樓市場的平均銷售價(jià)格是一個(gè)在振蕩中上升的過程。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場結(jié)論由于郊區(qū)住宅和商由于郊區(qū)住宅和商業(yè)的大規(guī)模供應(yīng)業(yè)的大規(guī)模供應(yīng) ,其其未來發(fā)展面臨挑戰(zhàn)未來發(fā)展面臨挑戰(zhàn)04年以郊區(qū)住宅為主05年以郊區(qū)商業(yè)為主商業(yè)配套緊跟住宅發(fā)展郊區(qū)化進(jìn)程城市發(fā)展中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場分析三大方面全面透析房產(chǎn)發(fā)展趨勢二級(jí)市場分析住宅 商業(yè) 辦公中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測住宅市場全年走勢二級(jí)市場 —— 住宅中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 —— 住宅9—12 月份 4—8 月份 1—3 月份 量升價(jià)跌 量齊價(jià)跌量價(jià)齊升 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 —— 住宅第一階段 第二階段 第三階段2023年初，以上海為代表的全國房地產(chǎn)市場延續(xù)了 04年末的大漲局面，成交量和價(jià)格都保持在高位運(yùn)行，在這樣的情況下，為了抑制投機(jī)性需求的增加所可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫危險(xiǎn)，政府開始采取一系列宏觀調(diào)控措施以期能夠擠出房地產(chǎn)泡沫，使整個(gè)市場回到穩(wěn)步增長的軌道上來 全市住宅成交量從高位急劇回落， 7月份進(jìn)入谷底。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023 年用途 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析結(jié)論：非住宅用地占絕對(duì)主導(dǎo)中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023 年2從 2023年出讓土地的用途來看，與 04年相比呈現(xiàn)出完全不同的格局，其中非住宅項(xiàng)目成為主流，而單純的住宅用地則供應(yīng)甚微，綜合用地中主要也是以商業(yè)和辦公的混合為主，包含住宅用途的綜合用地項(xiàng)目則非常少。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場分析房產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢和方向一級(jí)市場分析土地供應(yīng)區(qū)域分布分析 土地性質(zhì)分析城市規(guī)劃及批地意圖分析中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023 年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比寶山 120 .1 170 %金山 %奉賢 %楊浦 %南匯 %閔行 %普陀 %松江 %長寧 %浦東 %嘉定 15 %崇明 %虹口 %青浦 %黃浦 %中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023 年1我們可以看到土地供應(yīng)最充足的是寶山區(qū)，其中大華集團(tuán)在寶山大場鎮(zhèn)拿下的可建面積達(dá) 76萬平方米的一個(gè)綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項(xiàng)目。 政策解讀 ：此項(xiàng)規(guī)定擴(kuò)大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購買能力，這對(duì)于增加整個(gè)市場的有效需求無疑是十分有利的，特別是對(duì)于中低價(jià)房市場。政策目標(biāo)： 希望通過明確樓市調(diào)控的幾個(gè)重要原則，對(duì)地方高官形成巨大威懾：抑制不了過高的房價(jià)，將問責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人，大有 “ 不降房價(jià)就降官階 ” 的意味，通過這樣的手段向各地方政府和市場傳遞中央將堅(jiān)決控制房價(jià)的政策信號(hào)，希望能夠扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。取消 5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，貸款利率下限由原來的%提高到 ，并放開了貸款利率上限；住房公積金貸款利率上調(diào) %；對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%。上海房地產(chǎn)市場 2023年末的運(yùn)行狀況表明政策目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，站在 2023年展望 “ 十一五 ” ，我們相信，只要市場的運(yùn)行能夠保證經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)的未來仍將是一片光明。LOGO?來自 中星營銷機(jī)構(gòu) XX年年終報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)與政策一級(jí)市場二級(jí)市場三級(jí)市場中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測引　言v 當(dāng)新年鐘聲敲響的是時(shí)候，當(dāng)我們放松心情去回顧一年來的上海房地產(chǎn)市場，浮現(xiàn)于腦海中的依稀就是 “ 政策年 ” 三個(gè)字。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)與政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境是養(yǎng)料經(jīng)濟(jì)環(huán)境是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的養(yǎng)料 ,特別是對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)與各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)息息相關(guān)的行業(yè)來說 ,經(jīng)濟(jì)的作用和影響更加不容忽視 .房產(chǎn)市場發(fā)展兩大基石政策是舵手 政策是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)航者 ,當(dāng)其發(fā)展偏離軌跡時(shí) ,適當(dāng)?shù)恼叱雠_(tái)可以糾正其錯(cuò)誤 .中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析國際資本流入國際資本流動(dòng)Text in here Text in here Text in here商辦、中高檔住宅的價(jià)格中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Text in here Text in here05年貿(mào)易順差超過100億美圓外匯儲(chǔ)備超 1萬億美圓自 04年 6月以來美國連續(xù) 13次加息對(duì)華貿(mào)易逆差通過降息引導(dǎo)資本外流 ,從而實(shí)現(xiàn)美圓貶值 ,拉動(dòng)出口05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能美貨幣政策中貨幣政策國際資本流動(dòng)對(duì)于上海房地產(chǎn)市場來說其影響是復(fù)雜的 ,總的來說利好大于利空中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Text in here目前外資流入上海房地產(chǎn)市場的主要途徑可能集中在中高檔住宅和商辦市場，而人民幣一旦升值，則這些游資可能會(huì)獲利了結(jié)，但這也要看人民幣升值的時(shí)點(diǎn) 外資會(huì)判斷房價(jià)下滑的幅度和節(jié)點(diǎn)以及與人民幣升值幅度的比值 ,不會(huì)盲目入市房價(jià)下滑期房價(jià)穩(wěn)定期房價(jià)升值期外資入市 ,然后拋售物業(yè)獲利離市 ,會(huì)給房產(chǎn)市