【正文】 23 一月 20236:20:36 上午 06:20:36一月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/23 6:20:3606:20:3623 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2106:20:3606:20Jan2123Jan211故人江海 別 ，幾度隔山川。整體供大于求整體供大于求中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測二級市場 —— 商業(yè)2023年商業(yè)租賃市場情況中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測二級市場 —— 商業(yè)地段體現(xiàn)價值，郊區(qū)供給過剩 市區(qū)市區(qū)從租金變動情況看，市級商圈的租金水平呈現(xiàn)明顯的上升趨勢 ,這反映出了市級商圈由于其地段的特殊優(yōu)勢和鋪位資源的稀缺性帶動了整體租金價格的上揚 郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)商圈由于 05年以來該區(qū)間的商業(yè)用房供給量大幅增加，多個新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這也直接導致了這些地區(qū)市場狀況的低迷 ,在一定程度上拉低了其租金水平 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場分析重點分析三級市場的成交變化對二級市場的影響三級市場分析成交量 成交價格 二、三級聯(lián)動中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測二手房的交易量逐年與商品房交易量接近，二手市場成交所占份額越來越重二手房成交結(jié)構(gòu)與市場行情息息相關(guān)，市場不好時成交以次新房為主不同房源價格下跌起點不同，老公房成交價格開始下跌預示著商品房價格探底二手房是房產(chǎn)市二手房是房產(chǎn)市場真正的情雨表場真正的情雨表三級市場 —— 總論中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 成交 時間 二手房交易面積（萬平方米） 同比增長2023年 648 /2023年 1031 %2023年 1342 %2023年 1808 %2023年 2222 %2023年 1778 %結(jié)論： 05年二手房成交明顯下降中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 成交2023年受宏觀調(diào)控影響 ,投機需求被嚴重打壓 ,政策出臺之后投資客拋盤情況嚴重 ,但從成交情況來看并不十分理想 .購房者觀望心態(tài)嚴重 ,同時部分投資客對后市判斷樂觀不肯輕易降價 .今年政府有可能繼續(xù)出臺政策增加房屋的持有成本 ,這必將繼續(xù)刺激投資客大大量拋盤 ,也必將導致二手房價格的繼續(xù)下跌 ,從而影響商品房的價格走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 價格2023年二手房價格指數(shù)走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 價格6—12 月份 4—5 月份 1—3 月份 成交價格小幅小降 價格增速放緩 成交價格快速上漲中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 租賃時間 租售套數(shù)比05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10月 05年 11月 05年 12月 結(jié)論：租賃市場活躍，租金水平穩(wěn)中有升中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測三級市場 —— 租賃宏觀調(diào)控后二手房的成交及價格受到明顯影響。以三年為開發(fā)投資周期來看， 2023年之前，以上這些出讓土地一旦推向市場，將改變目前供小于求的市場格局 開發(fā)開發(fā)供給供給從近年開發(fā)情況來看，竣工面積大大低于施工面積，在建物業(yè)未來將有一個集中供應期。投資增幅的大大放緩表明了這輪調(diào)控對抑制開發(fā)商投資熱情方面的積極意義。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：環(huán)內(nèi)供給大增中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年42023年的辦公用地供應與 2023年相比呈現(xiàn)完全不同的格局，今年的供應主要集中在中環(huán)以內(nèi)，所占比重接近 70%，而外環(huán)外的供應量與去年相比有所減少。根據(jù)開發(fā)商住宅項目 1—2 年、商業(yè)項目 2—3年的開發(fā)進度，我們可以預計這幾大區(qū)域在未來兩三年的供應量將十分充足。但我們認為，該政策短期內(nèi)在上海不會實施：首先個人所得稅按照目前中央和地方達成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對于地方來說積極性不會很高。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。上海市所有銀行推出統(tǒng)一的房貸標準，同一個人申請第二套房貸的最高貸款額不能超過總房款的 60%，第三套房不能超過 50%。政策目標 ：通過加強對土地一級市場的控制，提高開發(fā)商的拿地成本，從源頭上控制開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的供給能力。v 也許有人會問，在國家大力主導市場經(jīng)濟發(fā)展的今天，如此興師動眾地使出 “ 組合拳 ” 來干預一個行業(yè)的運行，這可否被理解為是對市場經(jīng)濟的一種否定？從厲以寧先生著名的 “ 二次調(diào)節(jié)論 ” 中，我們應該可以找到答案。v 新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。個人住房貸款利率不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的 。 “ 新國八條 ” 為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快。公積金提取范圍也進一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來付房租、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)管理費等費用。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場的各方利益，其開征的時機和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2—3 年時間。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：兩極供應，郊區(qū)為主中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年5從辦公用地的環(huán)線分布來看，呈現(xiàn)兩極分布的格局，主要分布在外環(huán)外和內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中外環(huán)外的供應量所占的比重超過了 70%，按照建設(shè)周期來計算，這批土地將在 0 07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應可能將呈現(xiàn)自中心向外逐步增加的趨勢 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比嘉定 %青浦 %普陀 %松江 %奉賢 %金山 %浦東 %虹口 %楊浦 %長寧 %寶山 %閔行 %徐匯 %閘北 %南匯 %中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023 年1從 2023年的土地供應情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區(qū)成為主要的供應來源地，所占比重接近 55%，其中嘉定軌道交通11號線沿線成為該區(qū)土地集中供應的焦點地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應用途則主要集中在商業(yè)配套方面。 2023年綜合用地供應的另一個特點就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項目供應則相對較少。供　需　兩　旺供　需　兩　旺中星