【正文】 23 一月 20236:20:36 上午 06:20:36一月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/1/23 6:20:3606:20:3623 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 一月 2106:20:3606:20Jan2123Jan211故人江海 別 ，幾度隔山川。整體供大于求整體供大于求中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) —— 商業(yè)2023年商業(yè)租賃市場(chǎng)情況中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) —— 商業(yè)地段體現(xiàn)價(jià)值，郊區(qū)供給過(guò)剩 市區(qū)市區(qū)從租金變動(dòng)情況看，市級(jí)商圈的租金水平呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì) ,這反映出了市級(jí)商圈由于其地段的特殊優(yōu)勢(shì)和鋪位資源的稀缺性帶動(dòng)了整體租金價(jià)格的上揚(yáng) 郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)商圈由于 05年以來(lái)該區(qū)間的商業(yè)用房供給量大幅增加，多個(gè)新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過(guò)了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過(guò)了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這也直接導(dǎo)致了這些地區(qū)市場(chǎng)狀況的低迷 ,在一定程度上拉低了其租金水平 中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析三級(jí)市場(chǎng)的成交變化對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響三級(jí)市場(chǎng)分析成交量 成交價(jià)格 二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二手房的交易量逐年與商品房交易量接近，二手市場(chǎng)成交所占份額越來(lái)越重二手房成交結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)行情息息相關(guān)，市場(chǎng)不好時(shí)成交以次新房為主不同房源價(jià)格下跌起點(diǎn)不同，老公房成交價(jià)格開(kāi)始下跌預(yù)示著商品房?jī)r(jià)格探底二手房是房產(chǎn)市二手房是房產(chǎn)市場(chǎng)真正的情雨表場(chǎng)真正的情雨表三級(jí)市場(chǎng) —— 總論中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 成交 時(shí)間 二手房交易面積（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)2023年 648 /2023年 1031 %2023年 1342 %2023年 1808 %2023年 2222 %2023年 1778 %結(jié)論： 05年二手房成交明顯下降中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 成交2023年受宏觀調(diào)控影響 ,投機(jī)需求被嚴(yán)重打壓 ,政策出臺(tái)之后投資客拋盤(pán)情況嚴(yán)重 ,但從成交情況來(lái)看并不十分理想 .購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán)重 ,同時(shí)部分投資客對(duì)后市判斷樂(lè)觀不肯輕易降價(jià) .今年政府有可能繼續(xù)出臺(tái)政策增加房屋的持有成本 ,這必將繼續(xù)刺激投資客大大量拋盤(pán) ,也必將導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的繼續(xù)下跌 ,從而影響商品房的價(jià)格走勢(shì)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 價(jià)格2023年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 價(jià)格6—12 月份 4—5 月份 1—3 月份 成交價(jià)格小幅小降 價(jià)格增速放緩 成交價(jià)格快速上漲中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 租賃時(shí)間 租售套數(shù)比05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10月 05年 11月 05年 12月 結(jié)論：租賃市場(chǎng)活躍，租金水平穩(wěn)中有升中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) —— 租賃宏觀調(diào)控后二手房的成交及價(jià)格受到明顯影響。以三年為開(kāi)發(fā)投資周期來(lái)看， 2023年之前，以上這些出讓土地一旦推向市場(chǎng)，將改變目前供小于求的市場(chǎng)格局 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)供給供給從近年開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，竣工面積大大低于施工面積，在建物業(yè)未來(lái)將有一個(gè)集中供應(yīng)期。投資增幅的大大放緩表明了這輪調(diào)控對(duì)抑制開(kāi)發(fā)商投資熱情方面的積極意義。 中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：環(huán)內(nèi)供給大增中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年42023年的辦公用地供應(yīng)與 2023年相比呈現(xiàn)完全不同的格局，今年的供應(yīng)主要集中在中環(huán)以?xún)?nèi)，所占比重接近 70%，而外環(huán)外的供應(yīng)量與去年相比有所減少。根據(jù)開(kāi)發(fā)商住宅項(xiàng)目 1—2 年、商業(yè)項(xiàng)目 2—3年的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計(jì)這幾大區(qū)域在未來(lái)兩三年的供應(yīng)量將十分充足。但我們認(rèn)為，該政策短期內(nèi)在上海不會(huì)實(shí)施：首先個(gè)人所得稅按照目前中央和地方達(dá)成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對(duì)于地方來(lái)說(shuō)積極性不會(huì)很高。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。上海市所有銀行推出統(tǒng)一的房貸標(biāo)準(zhǔn)，同一個(gè)人申請(qǐng)第二套房貸的最高貸款額不能超過(guò)總房款的 60%，第三套房不能超過(guò) 50%。政策目標(biāo) ：通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制，提高開(kāi)發(fā)商的拿地成本，從源頭上控制開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力。v 也許有人會(huì)問(wèn)，在國(guó)家大力主導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，如此興師動(dòng)眾地使出 “ 組合拳 ” 來(lái)干預(yù)一個(gè)行業(yè)的運(yùn)行，這可否被理解為是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種否定？從厲以寧先生著名的 “ 二次調(diào)節(jié)論 ” 中，我們應(yīng)該可以找到答案。v 新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。個(gè)人住房貸款利率不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的 。 “ 新國(guó)八條 ” 為具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。公積金提取范圍也進(jìn)一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來(lái)付房租、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)稅的開(kāi)征將涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益，其開(kāi)征的時(shí)機(jī)和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開(kāi)征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批，因此要開(kāi)征物業(yè)稅，至少還需要 2—3 年時(shí)間。中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：兩極供應(yīng)，郊區(qū)為主中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年5從辦公用地的環(huán)線(xiàn)分布來(lái)看，呈現(xiàn)兩極分布的格局，主要分布在外環(huán)外和內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中外環(huán)外的供應(yīng)量所占的比重超過(guò)了 70%，按照建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，這批土地將在 0 07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應(yīng)可能將呈現(xiàn)自中心向外逐步增加的趨勢(shì) 中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年區(qū)域 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比嘉定 %青浦 %普陀 %松江 %奉賢 %金山 %浦東 %虹口 %楊浦 %長(zhǎng)寧 %寶山 %閔行 %徐匯 %閘北 %南匯 %中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023 年1從 2023年的土地供應(yīng)情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區(qū)成為主要的供應(yīng)來(lái)源地，所占比重接近 55%，其中嘉定軌道交通11號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)成為該區(qū)土地集中供應(yīng)的焦點(diǎn)地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應(yīng)用途則主要集中在商業(yè)配套方面。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個(gè)特點(diǎn)就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項(xiàng)目供應(yīng)則相對(duì)較少。供　需　兩　旺供　需　兩　旺中星