【正文】 緊張 對品牌貢獻率不大 與預期利潤率偏差率較大 在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應綜合癥！ 速度 風險：快速發(fā)展綜合癥 原 因 分 析 ? 支持匱乏 ? 戰(zhàn)略匱乏 ? 管理匱乏 ? 資金匱乏 ? 資源匱乏 ? 意識匱乏 第五部分：項目管理規(guī)劃 ? 項目管理規(guī)劃 ≠項目管理 ? 項目管理規(guī)劃是一個新課題，在房地產業(yè)更有待研究。而公司希望能通過項目的開發(fā)銷售實現(xiàn)公司資本 /規(guī)模的快速擴張，從而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。 公司希望（挑戰(zhàn)點） —— 公司能對各項目實現(xiàn)及時 、 有效的服務和監(jiān)控； —— 充分利用公司既有的公共關系資源； —— 充分利用 、 整合和配置公司內部的資金 、 人力等資源； —— 充分調動項目部的主動性 、 積極性和創(chuàng)新能力 ， 決策迅速 、正確； —— 實現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴張； —— 建立連鎖運營 、 持續(xù)發(fā)展的公司品牌 …… —— 因此 ， 建立垂直管理與獨立項目公司管理相結合的 、與公司實際和項目實際相適宜的 （ 弱勢 ） 項目經理制是項目制初期最合理 、 最理想的管理模式 。 3． 負責編制 、 報送項目的可行性報告 。 董事會 戰(zhàn)略與投資 委員會 按照職責權限 、 決策程序 、 議事規(guī)則進行投資決策 。 工作任務 ≠職責 ? 職責 具體工作 具體工作 具體工作 具體工作 具體工作 具體工作 職責分配 ? 股東大會 ? 董事會 ? 總經理 ? 副總經理、總監(jiān) ? 部門 ? 項目部 工作接口關系 ? 公司各部門（中心）與各項目的橫向工作接口關系 工作接口關系 部門名稱 部 門（中心） 項目部 通用職責 1 2 … 總裁辦公室 1 2 … 人力資源部部 財務 管理部 財務部 資金管理中心 項目管理中心 設計管理部 工程管理部 銷售管理部 部門 N 金地集團組織機構圖 華潤置地組織機構 計劃部 公關部 檔案室 行政部 總經辦 財務部 資金管理中心 研發(fā)部 經營部 設計管理部 網(wǎng)絡部 人力資源部 法律部 工程管理部 招標采購中心 合同預算部 客服中心 董事長 總經理 技術發(fā)展委員會 公司投資地產項目， 以項目經理制執(zhí)行 華潤特點： 公司所有項目營銷由華潤置地經濟公司承擔 ，專業(yè)化與職業(yè)化 ， 形成內部市場化運作 實行項目經理制 、 總工負責制 、 建筑師責任制 市場反應較慢 、 管理隊伍年輕化 華遠分流人才 、 內傷較大 資金 、 品牌 、 規(guī)劃有優(yōu)勢 逐漸形成自己開發(fā)模式 。 項目評估 決策 辦理報批 報建手續(xù) 招標 開工準備 工程管理 驗收、交付 產品策劃 營銷策劃 市場推廣 銷 售 物業(yè) 前期介入 客戶服務 物業(yè)管理 分計劃 ? 項目質量計劃 ? 項目資金計劃 ? 項目銷售計劃 ? 年度計劃 ? 季度計劃 ? 月度計劃 沒有變化就沒有計劃！ 計劃管理就是管“變化”！ （七）項目財務管理 ? 本地直屬項目部： 統(tǒng)一管理 ? 本地項目公司： 會計集中辦公，現(xiàn)場可設出納 ? 異地項目公司： 委派會計 資金管理 ：統(tǒng)一調度，集中管理 ? 資金專用帳戶：除備用金外的所有收支均在相應的指定帳戶，由公司統(tǒng)一管理。 10:51:3010:51:3010:512/28/2023 10:51:30 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , February 28, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 10時 51分 30秒 上午 10時 51分 10:51: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 10時 51分 :51February 28, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:51:3010:51:3010:51Tuesday, February 28, 2023 1知人者智，自知者明。 :51:3010:51:30February 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 28日星期二 上午 10時 51分 30秒 10:51: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 銷售管理 項目制下的銷售模式 ? 營銷部（銷售部） ? 營銷中心＋項目部自銷 過渡 ? 銷售管理部 銷售管理部 （公司控股的二級法人的） 銷售公司 （公司委托的） 銷售代理公司 營銷中心 營銷中心 策 劃 部 銷 售 部 客 戶 服 務 部 項目銷售部 總經理 策劃總監(jiān) 銷售總監(jiān) 項目 N銷售經理 項目 N策劃經理 客服主管 銷售主管 客服總監(jiān) 置業(yè)顧問 平面設計 文案 二級法人的銷售公司 銷售管理的內容 （ 1）銷售計劃管理 （ 2）媒體管理及廣告管理 （ 3）銷售價格管理（定價、調價、折扣） （ 4）銷售傭金管理 （ 5）銷售統(tǒng)計 （ 6）房帳管理 注 :銷售現(xiàn)場管理、銷售流程管理屬單項目管理范疇； 銷售供方管理屬于“供方管理”的范疇； 銷售合同管理屬于“合同管理”的范疇； 銷售檔案屬于“單項目 /檔案管理”的范疇。 部門設立 項目經理 項目副經理 經理助理 綜合管理部 （辦公室） 財務部 （兼合同預算） 工程部 （兼采購） 營銷部 （策劃、銷售） 成本部 （采購、造價） 崗位設置 項目經理 項目副經理 經理助理 行政主管 工程主管 銷售公司 代理公司 工程造價主管 技術主管 項目經理 ? 任職條件 ? 聘任方式 ? 職責權限 ? 薪酬考核 ? 解聘 ? 項目副經理 ? 項目開發(fā)經營責任書 —— 形成《 項目經理 工作條例》 項目部組建、解散及勞動關系管理 ? 組建 ? 項目人員異動 ? 解散 ? 項目人員勞動關系 示例 房地產開發(fā)項目各階段崗位設置一覽表 （ 五）項目目標管理 目標體系 ? 利潤指標 （是正向指標中的重要指標） ? 進度指標 ? 銷售指標 ? 成本控制指標 （否定指標） ? 質量指標 （否定指標） （注：主指標所占比重和否定指標扣減標準根據(jù)項目情況由公司確定，并在《項目開發(fā)經營責任書》中明確 ） 目標管理 目標 制定目標 … … … 目標控制 控制措施 跟蹤實施 原因分析 預警糾偏 調整目標 目標控制措施 項目目標控制方法 是以各種文件、報表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開各類有關人員參加的會議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。 銷售部 參與設計評審 ， 重點在 “ 項目的市場競爭力方面 ” 提出設計改進建議 。 副總經理 指導 、 協(xié)助分管部門的工作 。 多重機制的復合 （