【正文】 國內(nèi)貨運村 國際貨運村 聯(lián)檢綜合樓 保稅倉庫 保稅加工貿(mào)易區(qū) 多功能倉庫 南航深圳基地 國際貨運站 加油站 DHL UPS Fedex 機場 海關(guān)檢查 深圳機場管理大樓 Road 海港 工業(yè)園區(qū) Our Reference: 功能提升定位 實施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務(wù)和物業(yè)運營服務(wù) 機場貨站 航空貨代 速遞代理 鐵路 /公路聯(lián)運 海關(guān) /聯(lián)檢 銀行 /保險 /財政稅收 航空公司 速遞操作點 速遞分揀中心 速遞公司 支線轉(zhuǎn)運系統(tǒng) 伸展航空物流園區(qū)為航空運輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關(guān)等服務(wù)的一站式服務(wù) 第三方物流 通關(guān) 操作 配送 Our Reference: 功能提升定位 王家灣物流中心曾進行過信息系統(tǒng)建設(shè)，可以為丁家莊物流基地項目信息系統(tǒng)建設(shè)提供借鑒和經(jīng)驗 虛擬經(jīng)營信息平臺 綜合物流代理 綜合物流交易 會員貨主資源 會員物流資源 非會員物流資源 非會員貨主資源 貨代業(yè)務(wù) 交易業(yè)務(wù) 多種方式提出業(yè)務(wù)申請 業(yè)務(wù)受理系統(tǒng) 貨代系統(tǒng) 交易系統(tǒng) 客戶（只能是會員） 運輸系統(tǒng) 倉儲系統(tǒng) 配送系統(tǒng) 物流作業(yè)信息平臺 輔助支持平臺 CA 認證系統(tǒng) 財務(wù)管理系統(tǒng) 合同管理系統(tǒng) 信息處理系統(tǒng) 采購信息系統(tǒng) WW W 網(wǎng)站 信息系統(tǒng)服務(wù)園區(qū)所有業(yè)務(wù) 功能提升定位 深圳 ?總部經(jīng)濟?聚集高端企業(yè)： 集聚了一批物流科技產(chǎn)業(yè)群落，吸引了物流科技公司的進駐，如美國達科電子、物流軟件全國排名第一、中國軟件企業(yè)出口第 8名的晟峰科技、與上海電信 IP通信領(lǐng)域唯一合作伙伴的齊享網(wǎng)絡(luò)科技等企業(yè) ?? 推動先進物流技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。 打造物流總部經(jīng)濟 發(fā)展總部經(jīng)濟，對物流產(chǎn)業(yè)的利好？ → 2個需求 +5個效應(yīng) 1 2 3 4 5 勞動就業(yè)效應(yīng) 消費帶動效應(yīng) 社會資本效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 稅收貢獻效應(yīng) 5大 效應(yīng) 需求 2:公司總部在一個地區(qū)的聚集 既帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時當(dāng)?shù)胤?wù)類企業(yè)的聚集又能吸引公司總部的前來 ，兩者互為配套、共同發(fā)展的需求 → 在總部經(jīng)濟的推動下，使高端物流企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)在項目的聚集，促進本項目打造并形成物流產(chǎn)業(yè)鏈，而這些企業(yè)對高端物業(yè)產(chǎn)品的需求，從而提高土地價值、增加收益。 業(yè)務(wù)模式及主題定位 丁家莊物流商貿(mào)總部園項目可行性研究，包含基地公司財務(wù)分析和預(yù)測以及具體駐商財務(wù)分析 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式、基地公司股權(quán)招商方案及項目投融資方案確定 182。 定位研究 從行業(yè)來分析，物流業(yè)是典型的?總部經(jīng)濟? 。 項目定位 : ? 以物流科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，形成高端物流集聚地； ? 以城市配送物流為特色，形成城市物流運作中心； ? 以物流總部經(jīng)濟集聚輻射為品牌，形成陸港樓宇物流集聚區(qū) 。 江橋基地 — 上海最大內(nèi)陸口岸型第三方綜合樞紐物流園區(qū) 位置： 功能規(guī)劃： 公鐵聯(lián)運建設(shè)內(nèi)容： 依托：鐵路封浜貨運站 裝卸區(qū)：轎車區(qū)、集裝箱區(qū)、生鮮區(qū)、散裝區(qū) 規(guī)劃面積：約 500畝 設(shè)施內(nèi)容： 4條各長 600米的專用線、集裝箱堆場 集裝箱駁運作業(yè)設(shè)施和相應(yīng)周轉(zhuǎn)場地 特色功能定位 Our Reference: 丁家莊物流基地 — 依托高速公路、城市干道、鐵路三位一體交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑 公鐵聯(lián)運特色功能平臺 高速公路： 滬寧高速 — 10分鐘車程； 寧杭高速 — 20分鐘車程 寧連高速 寧通高速 寧合高速等 國道： 312國道 —— 5分鐘車程 城市干道： 寅春路 棲霞大道 繞城高速公路等 鐵路： 距華東地區(qū)最大的編組站 — 南京東站 — 5公里 距城北鐵路環(huán)線 — 新生圩站 — 2公里 緊挨丁家莊鐵路貨場、南京西站（近期將搬遷至丁家莊） 港口和機場： 新生圩港 （輻射世界78個國家和地區(qū)的 188個港口） — 5分鐘車程 龍?zhí)陡蹍^(qū) — 20分鐘車程 祿口機場 — 30分鐘車程 公鐵聯(lián)運建設(shè)思路： 基地內(nèi)建設(shè)專用線、集裝箱堆場和駁運作業(yè)區(qū)，通過信息系統(tǒng)和自動化操作，實現(xiàn)鐵路和公路運輸?shù)膶? 丁家莊物流基地 特色功能定位 干線運輸 城市配送 倉儲管理 公鐵聯(lián)運 公路運輸 公鐵對接 鐵路運輸 公司自營 鐵運代理公司 對接 信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng) 依托 物流總部 物流研發(fā) 調(diào)度指揮 現(xiàn)代服務(wù) 依托 公鐵聯(lián)運功能定位實現(xiàn)建議 南京唯一一家可實現(xiàn)公鐵聯(lián)運功能的物流發(fā)展平臺 公鐵聯(lián)運 打造項目物流業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢 ? 鐵路運輸降低貨運成本，增加干線運輸和貨運代理業(yè)務(wù)的利潤 ? 租金較低的倉儲設(shè)施減少，增加租金較高的辦公物業(yè)面積，提升項目整體的物業(yè)價值 ? 物流總部和研發(fā)企業(yè)集聚為形成物流總部園區(qū)創(chuàng)造條件，提供了辦公物業(yè)價值實現(xiàn)的基礎(chǔ) ? 交易活動效率提升，園區(qū)輻射范圍擴大，商貿(mào)交易活動的商業(yè)價值體現(xiàn) 提高干線運輸和城市配送業(yè)務(wù)的運量和效率 縮小庫存需求，減少倉儲物業(yè)開發(fā)量 吸引物流總部企業(yè)和物流增值服務(wù)企業(yè)入住 實現(xiàn)公鐵聯(lián)運功能對項目的意義 長三角和輻射中部區(qū)域的重要節(jié)點 南京 常州 無錫 蘇州 昆山 上海 杭州 寧波 揚州 長三角： 節(jié)點型城市眾多，各地均在規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，區(qū)域物流市場難以形成一家獨大的局面；要求這些城市的物流園區(qū)基本功能定位首先應(yīng)更關(guān)注本城市內(nèi)的物流配送需求 中部區(qū)域： 南京市處于長三角區(qū)域邊界緊鄰中部崛起戰(zhàn)略重地安徽省，依托長江航道、高速公路、鐵路系統(tǒng)，可有效輻射蘇北、皖、豫、鄂、贛等省給城市物流園區(qū)功能定位提供了實現(xiàn)干線運輸?shù)臈l件 基礎(chǔ)功能定位 南京市物流發(fā)展 環(huán)境 2 綜合交通平臺 水、陸、空交通設(shè)施水平和客貨運輸能力獲得較大幅度提升 南京是蘇北、安徽物資進出必經(jīng)之路，可輻射江西、湖北、湖南、重慶、四川、河南等省份 3 現(xiàn)代物流平臺 龍?zhí)陡畚锪骰兀ㄅR港加工） 祿口空港物流基地（航空速遞） 丁家莊物流基地（發(fā)展什么 ？） 4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺 沿江石化產(chǎn)業(yè)鏈 新型鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈 汽車產(chǎn)業(yè)鏈 1 基礎(chǔ)設(shè)施平臺 龍?zhí)陡蹫橹行牡慕M合港區(qū) 華東主貨運機場 祿口機場 華東最大編組站 南京東站 二環(huán)十二縱公路交通網(wǎng)絡(luò) 南京市物流發(fā)展環(huán)境分析 昆山 ?現(xiàn)代化、總部化、生態(tài)化原則： 充分利用園區(qū)化的環(huán)境優(yōu)勢，圍繞“物流核”、“商貿(mào)核”并結(jié)合綜合商務(wù)、商業(yè)功能的“服務(wù)核”，高標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑科技、生態(tài)、和諧又極具活力的國際性物流園區(qū)。如發(fā)達國家有些工業(yè)廠房都是組合式的，設(shè)備安裝也有利于變動和調(diào)整，建設(shè)必須留有發(fā)展的空間。 物流科技區(qū) 圖 5：物流科技區(qū)布局示意圖 八大分區(qū) 3物流科技區(qū) ?規(guī)劃產(chǎn)品：總部辦公樓（含展示中心、信息和數(shù)據(jù)服務(wù)中心）、獨棟 (雙拼 )商務(wù)別墅 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占商務(wù)服務(wù)中心 80畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 32畝 ( ) ?容積率： ?劃建筑面積： ?單體規(guī)劃： 1棟共 3萬平方米總部辦公樓， 5棟 20233000平方米左右的獨棟（雙拼） 23層商務(wù)樓 ?目標(biāo)客戶：物流公司企業(yè)總部，如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF等在南京的地區(qū)總部，物流技術(shù)研發(fā)類企業(yè)總部，如美國達科電子、晟峰科技等的地區(qū)研發(fā)總部 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部。 ?功能定位： 該區(qū)域 充分體現(xiàn)公鐵聯(lián)運功能 ,園區(qū)提供標(biāo)準(zhǔn)化的各類區(qū)域倉儲倉庫、大型倉儲倉庫、貨架式倉儲，堆場等，為企業(yè)提供倉儲物流服務(wù)，同時也為園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供場地，使其共享現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。同時盡量避免貨物運輸?shù)挠鼗睾偷沽?。百榮世貿(mào)市場交易中心項目為依托物流的市場群建設(shè)提供了經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方向的借鑒 商業(yè)航母 百榮世貿(mào) 百榮服裝服飾交易中心 百榮兒童用品交易中心 百榮文化辦公用品交易中心 百榮體育休閑用品交易中心 百榮家居用品交易中心 百榮日用品交易中心 百榮食品交易中心 百榮汽車用品交易中心 百榮國際貿(mào)易中心 百榮會展中心 百榮商務(wù)休閑會所 百榮餐飲服務(wù)中心 百榮配送倉儲服務(wù)中心 百榮商屋 其它配套功能 配套服務(wù)功能 展示交易功能 復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)（ Inter網(wǎng)絡(luò)）的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國際化的市場交易中心 拓展延伸功能定位 Our Reference: 丁家莊依托物流基地以及市場集中的區(qū)位優(yōu)勢，已具備發(fā)展大型市場交易中心的基礎(chǔ)條件，已開展的二手車展示交易業(yè)務(wù)可以作為市場交易中心建設(shè)的切入點 拓展延伸功能定位 以通元二手車交易市場為切入點，發(fā)展汽車和汽配交易展示中心，作為丁家莊市場交易中心建設(shè)的起點 二手車交易展示中心 市場： 增速明顯，南北差異較大 經(jīng)營： 依托公鐵聯(lián)運和干線運輸優(yōu)勢開展二手車“展示 評估 交易”，并實現(xiàn)“南車北賣”業(yè)務(wù)，拓展二手車交易展示中心的輻射能力 汽車和汽配 交易中心 整車展示貿(mào)易中心 市場： 南京汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 經(jīng)營： 開展各類類進口、國產(chǎn)汽車展銷、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測業(yè)務(wù)，積極開展汽車物流，實現(xiàn)整車展示貿(mào)易中心在華東區(qū)域品牌的確立 汽車主題交易展示中心 目標(biāo)： 建成具有區(qū)域影響力的汽車主題交易展示中心 內(nèi)容： 建設(shè)汽車展館、分撥倉儲中心、現(xiàn)代化零配件倉儲、汽車服務(wù)中心等設(shè)施并設(shè)立分支機構(gòu)，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營 拓展延伸功能定位 其他拓展延伸功能包含物流增值服務(wù)和園區(qū)配套服務(wù)兩個方面 電子商務(wù) 客戶服務(wù) 海關(guān)口岸 流通加工 物流培訓(xùn) 金融服務(wù) 法律服務(wù) 投資服務(wù) ?? 物流增值服務(wù) 酒店配套 商業(yè)配套 居住配套 會展配套 公共服務(wù)配套 ?? 園區(qū)配套服務(wù) 拓展延伸功能定位 提供基礎(chǔ) 丁家莊物流商貿(mào)園 干線運輸 城市配送 倉儲配送 交易中心 金融服務(wù) 人才交流 會議展示 電子商務(wù) 流通加工 海關(guān)口岸 商務(wù)交流 優(yōu)惠政策 物流核 商貿(mào)核 公鐵聯(lián)運 信息服務(wù) 功能定位模型 以干線運輸和二手車交易市場切入，著手打造公鐵聯(lián)運平臺 完善城市配送系統(tǒng)和市場交易中心，開始建設(shè)信息和數(shù)服務(wù)平臺 拓展商務(wù)、物流培訓(xùn)等增值服務(wù)，繼續(xù)完善信息和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺 建設(shè)有特色的第三方物流園區(qū) 形成功能完善的物流商貿(mào)園區(qū) 建成物流總部園區(qū)向 4PL物流園邁進 功能定位實現(xiàn)時序建議 PART 2 規(guī) 劃 實 施 建 議 規(guī)劃建議 ? 園區(qū)經(jīng)濟效益的提升（土地價值、稅收、就業(yè) …… ） ：通過將南京的物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)總部聚集于物流總部，形成對高端物業(yè)的大量需求，由此 土地利用率提高 ，另外透過園區(qū)大物流平臺、服務(wù)平臺等所提供的服務(wù)，達到產(chǎn)生區(qū)域經(jīng)濟的效用，從而提高稅收收益，提供大量的人員就業(yè)，特別是 高素質(zhì)人才的就業(yè) ，這種效用所衍生的互動功能是無盡的，不可限制的，企業(yè)能很好利用的物流總部的平臺進行發(fā)展，從而產(chǎn)生強大的社會效益。其中 有 9家設(shè)立了地區(qū)總部、 26家設(shè)立了研發(fā)中心 。 第四方物流 — （ Forth party Logistics, 4PL） 從基于管理咨詢、信息服務(wù)、物流資源集成的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)，尋求具有高增值性的業(yè)務(wù)方向 拓展增值物流業(yè)務(wù) 落實到物業(yè)， 4PL服務(wù)提供商需求的物業(yè)價值更高，項目的經(jīng)濟效益亦會因此而獲得提升 有潛力向 4PL發(fā)展的企業(yè) 3PL企業(yè) 管理咨詢公司 物流信息技術(shù)公司 大型流通類公司 較強的實際物流運作能力 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、甲級寫字樓、 現(xiàn)代化倉儲中心 缺乏組織管理創(chuàng)新 供應(yīng)鏈管理咨詢公司 管理創(chuàng)新和組織創(chuàng)新能力較強 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、個性化的總部辦公樓等 實操和信息處理能力差 供應(yīng)鏈信息技術(shù)公司 信息處理、網(wǎng)絡(luò)平臺能力較強 具備良好的辦公環(huán)境先進的網(wǎng)絡(luò)條件個性的辦公樓等 缺乏實操和變革能力 4PL企業(yè)類型 優(yōu)劣勢 企業(yè)物業(yè)需求類型 拓展增值物流業(yè)務(wù) 從事無形物流服務(wù)的機構(gòu) 咨詢機構(gòu) 供應(yīng)鏈設(shè)計、物流策劃公司 信息