【正文】 ，建議把售樓部建在昭示性更好的 K3地塊上來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)。項(xiàng)目注重教育配套的打造，學(xué)區(qū)房的銷售速度遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目。越秀星匯君泊為北后胡標(biāo)桿項(xiàng)目，精裝價(jià)格 11000元 /㎡。 其中地鐵 3號(hào)線，今年年底通車。p產(chǎn)品配比方面以 80100㎡的二、三房以及 120140的大三房為主。案例二 p華潤(rùn)蘇果也與 ，三圈相聚，形成東后湖新商圈。案例借鑒 /市場(chǎng)表現(xiàn)供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供應(yīng)面積 成交面積項(xiàng)目累計(jì)成交情況 3562 3048 342507 279990總計(jì) % %面積段 供應(yīng)面積 成交面積 成交比例 戶型比例80以下 7241 6932 96% 2%80100 199695 171327 86% 58%100120 43133 31518 73% 13%120140 88058 51167 58% 26%140160 4380 2264 52% 1%p幸福時(shí)代價(jià)格一路上升，從一年前的 9153元/㎡到 9802元 /㎡，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁有力。地塊北部有一條高壓走廊。漢孝城際鐵路站點(diǎn)位于塔子湖西路，地鐵 8號(hào)線、 12號(hào)線均在地塊周邊設(shè)置站點(diǎn)。p居住用地，總建面 方，容積率 ， 規(guī)劃為高層。未來(lái)規(guī)劃為城市公園，規(guī)劃占地 ㎡未來(lái)規(guī)劃為四星級(jí)酒店未來(lái)規(guī)劃為醫(yī)院，建面 方本項(xiàng)目所處的組團(tuán)是北后湖城市功能性最強(qiáng)的組團(tuán)，配套條件優(yōu)越；特別是公園景觀可打造成為項(xiàng)目的核心價(jià)值引擎項(xiàng)目背景 /區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目背景 /市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)城市外擴(kuò)大背景下，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商多年共同運(yùn)營(yíng)后湖新城，后湖城市價(jià)值日益顯現(xiàn)；目前進(jìn)入中后期開(kāi)發(fā)，多個(gè)成熟大型居住社區(qū)形成。福星惠譽(yù)紅橋城項(xiàng)目前期策劃目錄PART 1.　項(xiàng)目背景分析PART 2.　客戶及產(chǎn)品定位PART 3.　項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 /區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目位于武漢市四大居住組團(tuán)之一的后湖新城組團(tuán)，規(guī)劃到 2023年區(qū)域人口達(dá)到30萬(wàn)人，區(qū)域成長(zhǎng)性高后湖新城四新新城 南湖新城東湖新城后湖整體定位為和諧生態(tài)居住新城后湖新城總面積 占地 46萬(wàn)方，建面 ，集全民體育健身、體育文化、商務(wù)休閑、配套服務(wù)等功能為一體的互動(dòng)、互補(bǔ)的綜合體。小學(xué)小學(xué)長(zhǎng)媒大 廈p居住用地，總建面 方，容積率 ， 規(guī)劃為高層和商業(yè)，預(yù)計(jì) 2023年底上市。周邊規(guī)劃公共交通通達(dá)便捷。Page 17K1地塊已經(jīng)平整，內(nèi)部堆放少量建筑垃圾。 戶型多樣，選擇面較廣。p項(xiàng)目自身帶有 ，滿足小區(qū)業(yè)主自身的生活所需。漢口城市廣場(chǎng)項(xiàng)目位置 武漢市江岸區(qū)建設(shè)大道延長(zhǎng)線與幸福大道交匯處開(kāi)發(fā)商 武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司建筑面積 60萬(wàn)平米占地面積 容積率 物業(yè)類型 高層戶型面積 76133平米銷售價(jià)格 9800元 /平米交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯開(kāi)盤時(shí)間 案例借鑒 /基本情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：由武漢地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)比較有保障 多期開(kāi)發(fā)的樓盤，前期已經(jīng)有入住業(yè)主，小區(qū)環(huán)境有目共睹 自帶大體量商業(yè)體，生活配套齊全 臨近主干道、雙地鐵交匯處，交通十分便捷案例借鑒 /市場(chǎng)表現(xiàn)面積段 供應(yīng)面積 成交面積 成交比例 戶型比例80以下 80,964 70,367 87% 26%80100 138,917 124,440 90% 45%100120 12,324 10,261 83% 4%120140 58,395 48,508 83% 19%140160 18,560 12,587 68% 6%供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供應(yīng)面積 成交面積項(xiàng)目累計(jì)成交情況 3696 3263 369,491 305,996總計(jì) % %p漢口成市場(chǎng)價(jià)格到達(dá)價(jià)格天花板，現(xiàn)在 9857元/㎡的均價(jià)，四期即將開(kāi)盤，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁有力。項(xiàng)目坐擁地鐵 12號(hào)線。門前即是地鐵八號(hào)線新春站。p產(chǎn)品去化方面，依然是小戶型去化較快，但是120140的三房市場(chǎng)接受度較高。項(xiàng)目采用精裝修，吸引中高端客戶，為項(xiàng)目帶來(lái)較高溢價(jià)。確立產(chǎn)品優(yōu)秀品質(zhì)。其余商業(yè)開(kāi)發(fā)待項(xiàng)目條件成熟在行。關(guān)于開(kāi)發(fā)定位商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目定位的關(guān)鍵所在，它所能賦予的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬性對(duì)項(xiàng)目定位有著積極的作用，直接影響到項(xiàng)目的銷售情況。中百倉(cāng)儲(chǔ)： 30元 /㎡ /月48前期定位失準(zhǔn)，規(guī)劃雜亂，后期運(yùn)營(yíng)管理較差，導(dǎo)致項(xiàng)目影響力大打折扣后湖大道解放大道百步亭花園路南國(guó)北都p 項(xiàng)目地址：興業(yè)路與姑嫂樹(shù)路交匯處p 占地面積： p 總建面： 10萬(wàn)方，其中商業(yè)約 7萬(wàn)方，公寓約3萬(wàn)方p 商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)三層， B1F為大潤(rùn)發(fā)超市； 1F為綜合賣場(chǎng)，租金約 110元 /㎡ /月； 2F做餐飲+親自體驗(yàn)，租金約 60元 /㎡ /月； 3F為影院電玩等休閑娛樂(lè)，租金約 40元 /㎡ /月p 經(jīng)營(yíng)模式：售后返祖，由南國(guó)置業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，承諾 20年包租，回報(bào)率 67%商業(yè)定位 —— 家庭購(gòu)物休閑場(chǎng)所，滿足區(qū)域居民的一站式消費(fèi)需求。一樓為服飾、餐飲、生活配套等綜合賣場(chǎng)，中庭設(shè)有書(shū)吧、汽車展示等區(qū)，人氣較旺；二層為兒童組團(tuán)和餐飲、服飾類，兒童組團(tuán)經(jīng)營(yíng)較好；三層為電玩、影院等娛樂(lè)業(yè)態(tài)，人氣一般。53后湖商業(yè)現(xiàn)狀分析 ——在售商業(yè)現(xiàn)狀新增在售商業(yè)主要集中于東后湖區(qū)域，北后胡區(qū)域的商業(yè)機(jī)會(huì)凸顯。項(xiàng)目地上三層，其中二三層為 ，一層為美食餐飲街區(qū)、精品服飾街區(qū)、品牌旗艦街區(qū)、配套商業(yè)街區(qū)等。A區(qū)： 1F：潮流女裝、精品零售 2F：時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、休閑服飾B區(qū)：兒童天地、品牌餐飲、家居生活p4F： KTV、大型餐飲入駐商家60漢口城市廣場(chǎng)p項(xiàng)目定位 “ 體驗(yàn)式家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心 ” ，商業(yè)部分約 10萬(wàn)方，作為區(qū)域首個(gè)大型購(gòu)物中心，項(xiàng)目輻射整個(gè)后湖區(qū)域；p業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是精品零售、兒童天地、休閑娛樂(lè)、餐飲美食等，全方位的滿足區(qū)域消費(fèi)者需求，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；項(xiàng)目商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，但就目前運(yùn)營(yíng)情況而言，兒童業(yè)態(tài)過(guò)多且雜亂，效果并不理想，需時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)。原因一項(xiàng)目西側(cè)是塔子湖中路，并且未來(lái)規(guī)劃地鐵 8號(hào)線，同時(shí) K3的西北角擁有一個(gè) 8號(hào)線的地鐵站，商業(yè)價(jià)值優(yōu)越。酒店市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng)16萬(wàn)方全做商業(yè)無(wú)論在那個(gè)城市那個(gè)區(qū)域都是震撼的，都是具有跨時(shí)代的意義。建議配比 15000方。城中城：因?yàn)榇眄?xiàng)目靈魂的商業(yè)部分是分為 5大主題城來(lái)進(jìn)行闡釋，城中城更能賦予項(xiàng)目所能提供的城市服務(wù)齊全的寓意?！段錆h 市建筑面積計(jì)算規(guī)則 》層高運(yùn)用規(guī)定住宅首層 ≥、標(biāo)準(zhǔn)層層高 ≤＞ ；酒店、辦公層高 ≤ ≧；社區(qū)配套小型商業(yè)首層層高 ≤，二層及以上 ≤；辦公、酒店底部商業(yè)及配套首層層高 ≤，二層及以上 ≤；集中商業(yè) 2023平米以上層高 ≤， 2023平米以內(nèi)層高 ≤《武漢 市建筑面積計(jì)算規(guī)則 》建筑物面寬居住建筑的建筑高度在 20米及以下的，其最大最大連續(xù)展開(kāi)面寬不得大于 80米； 居住建筑的建筑高度在 20米以上的，其最大連續(xù)展開(kāi)面積不大于 70米； 臨城市主干路一線的，建筑高度在 20米及以上的建筑物最大連續(xù)展開(kāi)面寬之和，不得大于其規(guī)劃用地臨路一側(cè)寬度的 60%；臨江一線的，建筑高度在 20米及以上建筑物最大連續(xù)展開(kāi)面寬之和，不得大于其規(guī)劃用地臨江一側(cè)寬度的 50%； 臨湖、臨山一線的，建筑物的最大連續(xù)展開(kāi)面寬之和不得大于其規(guī)劃用地臨湖、臨山一側(cè)寬度的 50%《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》停車樓運(yùn)用規(guī)定 無(wú)特殊要求 《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》特殊退距要求 無(wú)特殊要求 《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》特殊抗震規(guī)定 無(wú)特殊要求 《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》政府配建規(guī)定 配建幼兒園 5500平米 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件代征綠地使用規(guī)定 無(wú)特殊要求 《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》其他 ………… / 《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》【 政策解析 】2023年 6月 7日，武漢市政府常務(wù)會(huì)原則通過(guò) 《 武漢市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理暫行規(guī)定 》 (以下簡(jiǎn)稱 《規(guī)定 》 )，自 2023年 7月 1日起施行。地下空間建（構(gòu)）筑物經(jīng)登記確認(rèn)權(quán)屬后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！?五引 ” ：引導(dǎo)商業(yè)中心、商業(yè)街與軌道交通站點(diǎn)銜接，且由 “ 一層皮 ” 向街區(qū)化發(fā)展；引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施地上、地下立體開(kāi)發(fā)利用；引導(dǎo)住宅配建商業(yè)服務(wù)業(yè)用房臨次支路網(wǎng)布局；引導(dǎo)住宅配建商業(yè)服務(wù)業(yè)用房采取獨(dú)立設(shè)置或商業(yè)內(nèi)街等形式；引導(dǎo)商業(yè)建筑加大建筑退讓距離(最少 12米 )。比如類似漢正街第一大道的地下商業(yè)項(xiàng)目不再單獨(dú)審批，只準(zhǔn)地上、地下一并開(kāi)發(fā)的 “ 連建 ” 商業(yè)項(xiàng)目，比如王家墩項(xiàng)目。u依法取得的地下建設(shè)用地使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和抵押。園林風(fēng)格上客戶認(rèn)知度不強(qiáng)烈，區(qū)分度不強(qiáng)【 Artdeco】%【 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 】%p 建筑風(fēng)格： XXXX商業(yè)形態(tài)初步規(guī)劃K4K3K2K1盒子商業(yè) 商業(yè)街三個(gè)大盒子，層平面為 10000方，共 5層，累計(jì) 150000萬(wàn)方。后湖人群主要有兩種，一是本地屬性化客戶，二是漢口中心外溢年輕客群，對(duì)餐飲具有極大的消費(fèi)能力，建議配比 15000方。酒店、寫字樓：作為武漢的四大居住新城，區(qū)域發(fā)展尚未成熟。體量較大，但未統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，難以形成較強(qiáng)的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力65片區(qū)在售項(xiàng)目梳理總結(jié)：項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 售價(jià) /租金 銷售進(jìn)展 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客群特征 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀南國(guó)北都 租金：一層110，二層 60，三層 40運(yùn)營(yíng)中 ——項(xiàng)目西面姑嫂樹(shù)路正在修建高架橋，在此背景下，項(xiàng)目商家入住率在 80%左右，除了大潤(rùn)發(fā)超市，其余零售、餐飲和休閑娛樂(lè)人氣不旺新生活摩爾城 租金：一層150，二層100，三層 60運(yùn)營(yíng)中 ——除家具、影院、電玩等大型主力店外，其余餐飲零售商家入住率不足 50%，隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，不少商家因人氣不足而撤場(chǎng)幸福里 售價(jià)：一層35000，二層25000，三層20230售罄招商中 2023年底客戶以百步亭居民和后湖拆遷戶為主，占比約 70%，其余為來(lái)自漢口其他區(qū)域投資客，約占 20%，外地專業(yè)投資客占比不大，僅 10%左右——漢口城市廣場(chǎng) 售價(jià)：一層43000，二層23000，三層16000銷售并招商 后湖和楊汊湖拆遷戶是本項(xiàng)目商業(yè)的主力客群，占比約 7080%，