【正文】 專用設(shè)備 (如煤氣儀表、管線等 )的變動(dòng)，須報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)。 （二）宣傳方法 發(fā)放用戶須知 發(fā)放用戶手冊(cè) 放錄像片 辦學(xué)習(xí)班 用戶入伙 二 、 簽訂業(yè)主公約 業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。 物業(yè)的接管 二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 性質(zhì)不同 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。 物業(yè)管理企業(yè) （三）推行 ISO9000的作用 實(shí)施 ISO9000是物業(yè)管理市場(chǎng)化、推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的必然。 五 、 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 規(guī)范化 規(guī)?；? 信息化 物業(yè)管理企業(yè) 六、物業(yè)管理企業(yè)與 ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （一）什么是 ISO 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織 (International Organization for Standardization)簡(jiǎn)稱ISO， 是一個(gè)成立于 1946年的全球性的非政府組織，其目的在于促進(jìn)國(guó)際間的合作和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利： （ 1） 根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 2）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理； （ 3） 依照合同及有關(guān)法律法規(guī)收取物業(yè)管理費(fèi)； （ 4） 制止違反規(guī)章制度的行為 ； （ 5） 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理工作； （ 6） 選聘專業(yè)性服務(wù)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)； （ 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 參加為主業(yè)大會(huì) （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的義務(wù) 承擔(dān)前期物業(yè)管理工作 協(xié)助物業(yè)管理公司工作 承擔(dān)未出售房地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用 在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 二、業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理的組織。主要內(nèi)容 ? 緒論 ? 物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)管理企業(yè) ? 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理資金管理 第一章 緒論 ? 物業(yè)管理的概念 ? 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 ? 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)與物業(yè)管理 （ 一 ） 物業(yè)的概念 概念 所謂物業(yè)管理中的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三 、 中國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (一 )探索和嘗試階段（ 20世紀(jì) 80年代至1994年） (二 )快速發(fā)展階段（ 1994年至 1999年） (三 )鞏固提高階段（ 1999年至 2023年） (四 )走向成熟階段 (2023年至今 ) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四 、 物業(yè)管理發(fā)展中存在問題 （ 一 ） 存在的主要問題 物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理運(yùn)作行為不規(guī)范 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (1)“ 角色錯(cuò)位 ” 和物業(yè)管理不到位 (2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng) (3)逆專業(yè)化問題 (4)經(jīng)費(fèi)問題 (5)房地產(chǎn)開發(fā)遺留下 “ 后遺癥 ” 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理企業(yè)自身不完善 (1)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不足 (2)缺乏物業(yè)管理的專業(yè)人才 ， 從業(yè)人員素質(zhì)不高 (3)內(nèi)部管理不健全 舊觀念和舊思維難以改變 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (二 )對(duì)策探討 打破誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理的模式，推行市場(chǎng)化的物業(yè)管理 創(chuàng)建優(yōu)良的品牌，樹立良好的企業(yè)形象 更新觀念 ， 轉(zhuǎn)換管理體制 多渠道培育物業(yè)管理專業(yè)人才，提高物業(yè)管理行業(yè)整體人才素質(zhì) 第二章 物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu) ? 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù) ? 各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系 第一節(jié) 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī) 構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù) 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與物業(yè)管理 直接從事物業(yè)管理工作 承擔(dān)物業(yè)管理的前期工作 （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的權(quán)利 組織前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 ， 是指在業(yè)主 、 業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理之前 ， 年開展的物業(yè)管理活動(dòng) 。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 五 、 物業(yè)管理企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司 （ 一 ） 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 （二）主要部門及職責(zé) “四部一室”、“五部一室” 某物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖 經(jīng)理室 辦公室 財(cái)務(wù)部 工程部 業(yè)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)部 拓展部 各小區(qū)或大廈管理處 物業(yè)管理企業(yè) 四 、 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與培訓(xùn) 素質(zhì)要求： 思想作風(fēng) 、 職業(yè)道德 、 業(yè)務(wù)素質(zhì) 、專業(yè)技術(shù)等 （ 具備處理突發(fā)事件的能力 ） 培 訓(xùn)： 學(xué)歷教育 、 上崗培訓(xùn) 、 在職培訓(xùn) 、外派培訓(xùn) 。分為五大模塊的要求：質(zhì)量管理體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)。 物業(yè)的接管 作用： 明確交接雙方的責(zé) 、 權(quán) 、 利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 維護(hù)業(yè)主利益； 為日后管理創(chuàng)造條件。 （四）了解用戶的基本情況 住戶基本情況調(diào)查表 備注 通訊地址 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況 文化程度 工作單位 職業(yè) 與戶主關(guān)系 姓名 其他家庭成員基本情況 單位電話 文化程度 職務(wù) 通訊地址 工作單位 電話 居住地址 出生年月 性別 戶主姓名 用戶基本情況調(diào)查表 單位名稱 法人代表 單位地址 電話 單位業(yè)務(wù)范圍 單位人數(shù) 安全員姓名 擁有車輛 是否需要存放 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 )電話 產(chǎn)權(quán)單位 (人 )地址 需要保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn) 物業(yè)的接管 （五）建立資料檔案 物業(yè)管理方案 物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、報(bào)表及其他資料 物業(yè)管理投招標(biāo)的有關(guān)資料 歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)住 (用 )戶的有關(guān)資料 第三節(jié) 用戶入伙 一 、 宣傳工作 （ 一 ） 宣傳目的 使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定 ， 有利于今后的管理 。 結(jié)構(gòu)變動(dòng)，報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)。 成立業(yè)主大會(huì) 出席業(yè)主大會(huì)的資格 (1) 產(chǎn)權(quán)人擁有出席大會(huì)和作為會(huì)議代表的各種權(quán)利 (2) 使用人可以出席大會(huì) ， 但其權(quán)利應(yīng)有一定限制 (3) 開發(fā)企業(yè) 、 建設(shè)單位可以出席大會(huì) ， 同樣權(quán)利應(yīng)有一定限制 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定 住宅產(chǎn)權(quán)人 ， 一般以戶為單位 ， 表決時(shí)每戶一票；非住宅產(chǎn)權(quán)人可按建筑面積為計(jì)票依據(jù) ， 也可按房間數(shù)為計(jì)票依據(jù) 。 成立業(yè)主大會(huì) 發(fā)起和召集人 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)。 組建業(yè)主委員會(huì) 三 、 業(yè)主委員會(huì)的組織結(jié)構(gòu) 一般設(shè)主任 、 副主任 、 執(zhí)行秘書 、 委員若干 四 、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 （ 一 ） 例會(huì) 由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定 （ 二 ） 特別會(huì)議 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的 ， 應(yīng)當(dāng)