南京市住宅需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)及市場(chǎng)調(diào)研-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 分點(diǎn)。 3. 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來(lái)購(gòu)房者的重要特征，他們對(duì)樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來(lái)購(gòu)房者的重要特征，他們對(duì)樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌的提出更高要求 ? 潛在購(gòu)買者職業(yè)狀況分布%%%%%%%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25%公務(wù)員事業(yè)單位工作人員專業(yè)人士（教師、律師、醫(yī)師）企業(yè)/公司普通員工企業(yè)/公司中層管理人員企業(yè)/公司高層管理人員私營(yíng)業(yè)主個(gè)體工商戶離退休人員自由職業(yè)其它潛在購(gòu)房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司普通員工為主，另外事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。 有車一族比例攀升，未來(lái)車位配比也將影響未來(lái)的購(gòu)買選擇。 ? 5 8 . 9 0 %2 1 . 5 0 %2 8 . 4 0 %4 6 . 0 0 %1 7 . 5 0 %2 9 . 3 0 %7 . 3 0 %1 4 . 7 0 %1 8 . 1 0 %1 6 . 2 0 %6 . 9 0 %6 . 3 0 %0 . 2 0 %交通學(xué)區(qū)劃分物業(yè)管理樓盤質(zhì)量開發(fā)商信譽(yù)價(jià)格區(qū)內(nèi)環(huán)境區(qū)內(nèi)人群素質(zhì)周邊環(huán)境周邊配套增值潛力戶型其它影響購(gòu)房決策的心理因素對(duì)比分析目前影響購(gòu)房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價(jià)格為主；這與春交會(huì)的調(diào)查結(jié)果基本吻合。 從目前最受關(guān)注的河西板塊來(lái)看， 91100平方米是最受關(guān)注的面積段，其次就是 8190平方米和 121144平方米兩個(gè)面積段 ，經(jīng)濟(jì)型與舒適性并存 。 單價(jià)承受力與實(shí)際成交存在差距，促使選擇區(qū)域發(fā)生變化 ? 探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因 1. 改善型自住需求成為樓市強(qiáng)有力支撐，購(gòu)房成為同時(shí)滿足改善生活品質(zhì)和投資升值功能的法寶。 對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)的判斷給予市民更多信心，促進(jìn)樓市旺銷 ? 潛在購(gòu)房者本年度不購(gòu)房原因分布0%10%20%30%40%2 0 0 6 年春交會(huì) % % % % % % %2 0 0 6 年秋交會(huì) % % % % % % % % %房?jī)r(jià)太高，無(wú)力風(fēng)險(xiǎn)加大，獲利中意的地段無(wú)中意首付資金不足加息后還貸壓力增預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌拆遷未定或拆遷款政策導(dǎo)向不明，無(wú)其它潛在需求者收入按照半年 5％的漲幅攀升，從之前的近期未購(gòu)房的原因顯示因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高無(wú)力購(gòu)買的比例正在下調(diào)，這也是促使樓市旺盛的重要因素之一。 :35:3100:35:31February 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :35:3100:35Feb2326Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 35分 31秒 00:35:3126 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 35分 31秒 00:35:3126 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 自住型成為目前的需求重中之重，這不同于投資型消費(fèi)，持幣待購(gòu)現(xiàn)象相對(duì)弱化。 單套購(gòu)買總價(jià)集中在 46－ 60萬(wàn)，預(yù)示成交區(qū)域以城區(qū)邊緣為主 ? 潛在購(gòu)買者單價(jià)承受能力分布%%%%%%%%%%%%%35014000元 /平 米40014500元 /平 米45015000元 /平 米50015500元 /平 米55016000元 /平 米60016500元 /平 米65017000元 /平 米70018000元 /平 米80019000元 /平 米900110000元 /平 米1000112023元 /平 米1202315000元 /平 米其他江南八區(qū)需求均價(jià)在5665元 /平米。也成為很多相對(duì)距離較遠(yuǎn)的樓盤吸引客群的重要賣點(diǎn)。 2. 完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會(huì)所難以存活的主要原因。 區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動(dòng)遷出人群的最佳選擇 ? 從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長(zhǎng)期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。 ? 2630二室二廳%三室一廳一衛(wèi)%二室一廳%其他%五室以上%四室二廳二衛(wèi)%三室二廳二衛(wèi)%三室二廳一衛(wèi)%06年秋交會(huì)的平均年齡為 ，但是從分面積段看主力需求年齡段為 2630歲，其次為 41－ 50歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的產(chǎn)品需求變化。 但是，網(wǎng)尚房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)成交的平均單價(jià)在 5900元 /平米左右，而購(gòu)買方的承受能力還不足 5700元 /平米，這一差距導(dǎo)致的必然結(jié)果將是或者購(gòu)買需求由相對(duì)中心區(qū)域轉(zhuǎn)移到相對(duì)外圍區(qū)域，甚至分流到江寧、江北等新區(qū)，或者推遲購(gòu)買行為，導(dǎo)致成交量有所下降；再者就是降低舒適度或功能空間的需求，這與改善型購(gòu)買目的的初衷相違背。新政在一定程度上打擊了投機(jī)客戶，但是對(duì)于真正自住需求和長(zhǎng)線投資需求來(lái)說(shuō)基本不構(gòu)成影響。 對(duì)于需求總價(jià)在 46－ 50萬(wàn)的這部分客群期望的均價(jià)在5000元 /平米左右，面積段在 91100平米。 平層產(chǎn)品最受歡迎，挑高需求由于政策原因?qū)⑹艿揭种啤Ｐ枨笈c供給之間的差異導(dǎo)致購(gòu)買區(qū)域由城市中心區(qū)域向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。使之能夠不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，為成功打造項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)，為項(xiàng)目策劃定位提供一定的市場(chǎng)依據(jù)，更能為成熟產(chǎn)品找到新的用途和新的市場(chǎng)。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷改變，多數(shù)區(qū)域已呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，以購(gòu)房者消費(fèi)傾向?yàn)閷?dǎo)向主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購(gòu)房者購(gòu)房趨勢(shì)和特點(diǎn)變化的研究。 4. 舒適的二室二廳和實(shí)用型三室一廳是需求的主要戶型。 ? 購(gòu)房目的與春交會(huì)比較來(lái)看基本吻合，自住改善型購(gòu)房需求為主，改善和婚房需求堅(jiān)挺；同時(shí)休閑度假型需求呈上升態(tài)勢(shì)。 主城區(qū)六板塊不同面積短產(chǎn)品的供銷需對(duì)比 （單位：％） 功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的 80110平方米的面積段套型成為需求主流 ? 潛在購(gòu)房者購(gòu)房總價(jià)承受能力分布2 . 4 %5 . 2 %7 . 6 %1 1 . 1 %1 4 . 0 %9 . 8 %1 1 . 4 %8 . 3 %8 . 7 %9 . 4 %5 . 2 %3 . 5 %1 . 9 %1 . 3 %0 . 4 %0 . 1 %2 5 3 0 萬(wàn)3 1 3 5 萬(wàn)3 6 4 0 萬(wàn)4 1 4 5 萬(wàn)4 6 5 0 萬(wàn)5 1 5 5 萬(wàn)5 6 6 0 萬(wàn)6 1 6 5 萬(wàn)6 6 7 0 萬(wàn)7 1 8 0 萬(wàn)8 1 9 0 萬(wàn)9 1 1 0 0 萬(wàn)1 0 1 1 2 0 萬(wàn)1 2 1 1 5 0 萬(wàn)1 5 1 2 0 0 萬(wàn)200 萬(wàn)以上潛在購(gòu)房者的總價(jià)承受能力分布在 4650萬(wàn)達(dá)到峰值， 46－ 60萬(wàn)是目前潛在購(gòu)房者購(gòu)房總價(jià)承受主流區(qū)間，而從供應(yīng)情況看，由于供應(yīng)套均面積
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