【正文】 單體建筑的功能分區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主市 場 定位 綱 要 ： 通過詳盡的市場分析，確立目標客群主定位與產權式酒店和底商的價格定位（包括首付款限度）營銷 推廣 綱 要 ： 以蘭州首家產權式酒店為最大買點之一，提煉項目至少三個以上的獨家買點，融合投資返租的戰(zhàn)術三、蘭山小區(qū)營銷初步建議案本方案是在貴司 04年 9月 2日提交的 “ 蘭山小區(qū)改建項目產品定位/市場定位策劃案 ” 認可的基礎上細化的部分操作方案。產權式酒店偏重于統一經營與回報。特色的、特產的、特定的三 測評項目 測評時間 數據來源 測評人員蘭山國際大酒店 2023年 9月 地段、位置、交通、市政 地理位置圖 購物 如果低于 7％的回報，購房人心里購 買欲望減輕，這是下限；高于 10％上限的回報率對于經營者又 意味著巨大壓力，會產生虧損的可能性。酒店安排每年 15天免費入住，一是讓業(yè)主享受一下自家的 “ 酒 店生活 ” ，提高生活質量，也算是公司為業(yè)主提供的一項 “ 福利 ” 。由高水準的酒店管理公司來運營，這既是其品質檔次 的體現，也是對客戶利益的有效保障。規(guī)劃原則： 樣 30%對購買 200平米以上商業(yè)街的業(yè)主，贈送 50平米產權酒店一套；組合新聞事件營銷，先期定向新聞造勢；拍賣式開盤銷售；優(yōu)惠政策：免費贈送獨立樓宇冠名權，贈送包廂冠名權，贈 送會員消費卡定向直銷策略為主 附：工作日程一覽表 正式建議蘭山項目 10月中旬之前 積累客戶， 10月底預售， 11月中旬左右開 盤。博智威諾（北京）房地產經紀有限公司建議四：可實施銷售方案包括：項目評估方案、投資返租計劃、 規(guī)劃設計建議、營銷推廣方案四部分，上次所提 “ 再 過一個月仍無法具備正式預售條件 ” 是指：截至 10月 中旬主要是 “ 客戶前期積累 ” 和 “ 多項工作并舉 ” 的過程， 在預售前駐場總策劃服務過程中，進行項目營銷方案 的最終確定?？?款： （七成十年 30%首付） 3萬元 月 供： 6（萬元） 10 年期還款系數= 貸款額千分之二點五， 150元保 點評 2） ： 酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報較公司每年返還一次，并 請專門的擔保公司做擔保二、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2投資回報計劃書（一）、以 20平米標準間為例，單價 4500元 /平米，總價 90， 000元（二）、業(yè)主首付 30， 000元，但酒店管理公司將分 10年按月返往業(yè) 主，每月僅還業(yè)主 250元。（五）、手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產權式酒店標準客 房 40年產權。6 10年按揭每月供款 該酒店客房標準間標準租價為 150元 /天； （ 2） 得出，該標準客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 具體情況待駐場后根據項目實際建筑參數和區(qū)域行情最終確定。 創(chuàng)新運用上海新天地 “ 時尚休閑文化娛樂中心 ”理 念，及她在國內外品牌的影響力、輻射力、號召 力，使本案形成大西部中心的具有 “ 黃河文化地 域特色 ” 的首家 “ 新天地娛樂磁場 ” 。 首家品牌特色餐飲娛樂城店面招商單 位面積建議為 35大堂吧、精品商店、鮮花店、 書店；要有坐式服務臺、封閉式電話間和洽談室。三層招商定位 ： 地方餐飲名店如： 金壇子飯莊 、 羯子樓火鍋 、 傻兒 魚頭 、我的天堂酒吧、全順樓、甘肅順峰海鮮世界、 恒昌餐飲公司（黃河樓）、雅爾佳明德宮、東方宮、 東方宮火鍋城、菜根香大酒店、天津狗不理蘭州店、 川林大酒店、長城賓館等多家知名酒家酒店等。一層重視酒店生活情調的享受。 強勢賣點梳理 ： 基本銷售工具 ： 商家聯袂招標： 莊家客戶公關 ： 1）買 200平米以上商鋪贈送產權酒店標房；8）購買 50平米戶型的業(yè)主可獲得銀卡，在酒店消費可享有九折優(yōu)惠；9）所購房產為大產權，可享有繼承、贈送、轉讓、抵押等權利；10）酒店開業(yè)五年后業(yè)主可轉讓自己的房產，開發(fā)商按商品房買賣合同的購房價格予以回購。選擇單一投放的最有效報紙，內部認購期兩版半版廣告，內容以產權酒店和商鋪分別進行訴求，要求沖擊力和震撼力。探市月一旦反饋不錯，大獲成功，項目進入正式開盤期。辦 禮 車 ：公關公司 ： 鮮花、簽到本等 享受開業(yè)之前免月供政策（并免利息）只要標的產權清晰，都可申請銀行的按揭貸款。我公司將對以下受托的房地產進行公開拍賣。 3）落槌成交的簽定成交確認書， 未成交的退還保證金 4）買受人當場簽署《成交確認書》，并在會后辦理買受的其他手續(xù)未完成或超完成銷售比例的傭金支付方法 %4:39:4124,214:39 4:39:414:39:4124,214:39 4:39:414:39:41 一月 21一月 2104:39:4104:39:41January214:39 4:39:41 2023/1/24一月 JanuaryJanuary 2023/1/2420234:39:41JanuaryJanuary 2023/1/2420234:39:41JanuaryJanuary銷售計劃銷售面積： 38000平方米銷售傭金：銷售總額的 3）放寬對競買人的資質要求，以低保證金或僅需信譽擔保的形式，促使更多的人參與活動，但此種做法風險較大，須提防買受人悔約；報蘭州市工商管理部門備案如需邀請公證機關參與，請貴方提前預約，做好準備拍賣會時間約在 40—60 分鐘之間，主要步驟為：十三、拍賣流程建議 具體情況請向蘭山新天地售樓處置業(yè)顧問咨詢3）、登記及拍賣地點：蘭州市房地產拍賣有限責任公司4）、拍賣時間： 年 月 日上午 時 時整 傳 真： 郵政編碼： 網 址： （略）拍賣起價保密形式：密封拍賣，以出價最高中標。界級名筆 10支 /知名品牌服裝 /典藏紅酒養(yǎng)酒 /經典飾品 拍賣戶型：產權酒店高低區(qū)最好戶型和鋪最佳臨街商鋪 品 ： 養(yǎng)酒、古錢幣等趣味拍賣系列銷售工具 ： 展板、 VIP卡、手提袋、請柬、戶型圖租 主持人隆重介紹到場來賓市領導致詞開發(fā)商致詞國際 Party不同樂器的 女子樂隊中英文表演城關區(qū)商業(yè)發(fā)展演講國內著名和聲組合樂隊演唱產權酒店論壇趣味競拍一產權酒店和商鋪置業(yè)論壇著名藝術家表演蘭山項目背景介紹及推介抽獎一蘭山項目規(guī)劃布局介紹趣味競拍二蘭山項目精裝品牌配設介紹抽獎二蘭山項目服務配設介紹趣味競拍三抽獎三拍賣高潮抽獎與競拍穿插中午中西自助美餐暨新聞發(fā)布會 紙 —— 主力報紙廣告半版信息配合，一次拍賣廣告告知配合；方 ： 甘肅強達供銷配送置業(yè)有限公司活動地點：選擇蘭州火車站露天拍賣，可直接吸引 提議拿出娛樂城和一層、二層、三層各 200—1000 平米左右的銷售面積進行前期大客戶的洽談。同時針對大宗意向買家進行一對一溝通。直銷重點攻略 ： 地緣客戶積累 ： 申請現場戶外廣告報批，將現有商戶經營部分以上的建筑全部呈“ L” 型用大紅布圍裹，內容分別為 “ 蘭州首家產權式娛樂酒店 ”、 “ 蘭州首席特色商業(yè)娛樂城 ” 、 “ 最穩(wěn)定的多重投資收益特案” 、 “ 特色的特產的蘭州時尚新天地 ” 、 “ 娛樂休閑吃喝玩樂特工場 ” 、 “ 中產階級爆棚投資享受樂園 ” 等，形成人流車流集中的第一營銷力轟動包裝效應； 本著 “一切為了銷售 ”和 “以最小的投入在最短的時間內迅速獲得最大的銷售額 ”的營銷推廣原則，針對預售前多線并舉的工作狀態(tài)，按綱領式營銷工作步驟和操盤策略提出以下營銷綱要供貴司定奪。八、 “蘭山新天地大酒店 ”營銷推廣概要（市場導入期） 行政客房的面積要比普通客房大一些，套房多一些，房間內提供良好的辦公條件。按照國務院機關事務管理局對會議定點飯店的要求，除大的多功能廳以外，還要有能容納 30人左右的小會議室。備 注： 辦公樓 /新蘭山商場四層可預留餐飲包房。 二層招商定位 ： 針對駐酒店客戶結合區(qū)域內客戶，形成 具有 民族風 味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內 街）。店、蘭州 茶藝坊、網吧、 SEGA游戲體驗中心、民俗 飾物店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)、美體健身房等。黃河品酒廊、甜品店、中藥料理店、特色保健禮品黃河手工時裝店、當地名家字畫店、雪茄水煙店、冰淇淋、民族陶瓷飾品店、品牌美容美發(fā)、面包坊、酒等白酒， 便民小超市、 自選小市場；店面招商單一至五層為娛樂城；總面積 11400平米左右。 首家五星級產權式娛樂酒店1） 蘭山新天地大酒店以娛樂酒店為主題，集娛樂游玩、商業(yè)應酬、特色飲食、商務會議、旅游觀光、休閑度假于一體的綜合型酒店2） 經濟型酒店的價格，五星級酒店的檔次，娛樂型酒店的功能。支付給客戶的回報在每年年末，每年支付為 10， 據此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經營得當，上述方案是切實 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 根據市場酒店出租率在 50%左右； （ 3） 根據開發(fā)商的提供數字 （ 1） 90 ，000=%序 號 明 細 數 據 計 算 由 來1 面積（平米） 20平米 酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時還給。為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主，酒店管理點評 2）、 結合項目的可實施性，重點推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為 %。 年租金計算 3:師 首 款 款： 9萬元目錄：一、酒店委托經營管理合同范本 … 前期洽談酒店管理公司借鑒運用二、 “ 世界旅游組織 ” 對酒店標準的最低要求 … 本案酒店標準借鑒運用三、國際酒店規(guī)劃設計通行標準和慣例 … 本案酒店標準借鑒運用四、綠色飯店基本條件 …… 建議項目規(guī)劃設計中增加綠色飯店作為營銷買點五、經濟型酒店的經濟指標 … 五星級酒店的檔次 /經濟型酒店的價格六、改造工程考慮事項 …… 本案建筑改造過程中借鑒運用六、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 配合開發(fā)商完成的其他工作 酒店功能分布：（新蘭山商場示例） 項目二期中心：停車場 第 1層 :總臺、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鮮花店、商務中心、書店 外向型特色商業(yè)街（大眾市場） 第 2層：中餐廳、西餐廳、風味餐廳、自助餐廳（中高檔次特色餐飲內 街） 第 3層：　 宴會廳、多功能廳、 VIP包房（高檔次） 第 4層：　 夜總匯（原蘭山商場） 第 5層：　 會議中心（蘭山賓館）、康樂中心（原蘭山商場） 第 6層： 陽光泳池、康體休閑會所、美容美發(fā)中心 對外開放型會所 第 712層：酒店產權客房 第 13層： 總統套房（新蘭山商場） 第 14層： 頂層觀光酒吧（新蘭山商場） —— 初步建議，待深化論證 KTV包房： KTV娛樂超市設有百余間 豪華