【正文】 九坤 jiukun of for Perfect Storm 九坤 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 青山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 供應(yīng)量威脅 ： 截至 2023年 7月底，青山區(qū)域銷售量約 4萬(wàn)方，存量 ㎡，但 810月新增供應(yīng)量約 27萬(wàn)㎡，合計(jì)約 30萬(wàn)方，超過青山區(qū)歷年供應(yīng)量最高值 23萬(wàn)方，后市銷售壓力巨大。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目名稱 物業(yè)檔次 潛在開發(fā)量（萬(wàn)㎡） 存量（萬(wàn) ㎡） 項(xiàng)目進(jìn)度 入市時(shí)間 模擬 2023年余釋放量（萬(wàn)㎡） 2023年釋放量（萬(wàn)㎡） 2023年釋放量（萬(wàn)㎡） 萬(wàn)科 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 中南商圈 徐東商圈 水果湖項(xiàng)目 地 鐵 4 號(hào) 線 中北路沿線概況 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 積玉橋片區(qū)項(xiàng)目概況 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地塊 SBI創(chuàng)意園 項(xiàng)目地塊 還建樓 液化石油氣 運(yùn)輸公司 秦 園 路 機(jī) 電 路 團(tuán) 結(jié) 路 友 誼 大 道 銷品茂 項(xiàng)目地臨團(tuán)結(jié)路兩側(cè)基本無任何商業(yè)，除科技大學(xué)醫(yī)學(xué)院及石油氣公司外基本為私房，屬于城中村改造范圍。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 jiukun of for Perfect Storm 九坤 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） ?劣勢(shì)一：局部環(huán)境不足 項(xiàng)目處于城中村改造項(xiàng)目，周邊局部環(huán)境臟、亂、差。 ?項(xiàng)目規(guī)劃利好：項(xiàng)目尚未動(dòng)工，在產(chǎn)品優(yōu)化上仍存在一定的空間。 （ 1）如何挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力？ （ 2）如何明確項(xiàng)目功能定位？ （ 3）如何增加自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力？ （ 4）如何弱化開發(fā)品牌不足問題？ （ 5）如何將項(xiàng)目做到精致管理？ jiukun of for Perfect Storm 九坤 徐東商圈是武漢現(xiàn)有九大商圈中的后起之秀，可以說是因?yàn)槎蜷_通而發(fā)展起來的商圈。 主干道 友誼大道、鐵機(jī)路、秦園路和平大道及中北路 構(gòu)成了江南核心區(qū)、徐東片區(qū)、楊園片區(qū)及青山組團(tuán)之間的聯(lián)系通道；鐵機(jī)路和秦園路是徐東地區(qū)的重要橫向主干道，承擔(dān)著地方性橫向交通。屆時(shí)，無論是青山板塊、楊春湖板塊、司門口板塊乃至漢口中心城區(qū)板塊，都在輻射范圍之中，輻射人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越現(xiàn)在的 200萬(wàn)人。中段以融于自然為主題，南部主要功能為高端精品休閑區(qū)。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 兩湖連通以及東湖 CBD建設(shè)，一定程度上證明了，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀念和結(jié)構(gòu)都在逐漸轉(zhuǎn)變，從前以環(huán)境為代價(jià)的發(fā)展方式，在逐漸朝可持續(xù)發(fā)展的方向扭轉(zhuǎn)。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 區(qū)域規(guī)劃之城中村改造（團(tuán)結(jié)村） 團(tuán)結(jié)村改造規(guī)劃 團(tuán)結(jié)村規(guī)劃圖 城中村改造工程規(guī)劃利好，將會(huì)是新的城市居住生活中心 jiukun of for Perfect Storm 九坤 村民住宅區(qū)內(nèi)建筑密集，消防通道不完善，缺乏市政配套設(shè)施、綠地和游憩場(chǎng)地等，急需改造。國(guó)際城、復(fù)地 本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：戶型的多變性和贈(zèng)送面積幅度大。但隨著今年下半年的推盤，體量有限，預(yù)計(jì)明年 6月份已成為尾盤項(xiàng)目，對(duì)本案只起到分流小部分客戶的影響。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 產(chǎn)品 40平米小公寓 6080平米小兩房 110平米小三房 三種生活模式匯集的時(shí)尚社區(qū) 適合單身、三口之家和四口之家生活的都能在這里得到匯集 jiukun of for Perfect Storm 九坤 沙湖旁 所以，開發(fā)方向定在 “ 居住型產(chǎn)品 ” 或 “SOHO 公寓 ” 不失為一種可以達(dá)到目標(biāo)效益的、比較穩(wěn)妥的方向。 建議設(shè)置在： B棟商業(yè)部分，在日后的經(jīng)營(yíng)上，可對(duì)外經(jīng)營(yíng)。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 地 面 連 廊 空中連廊 A棟 B棟 C棟 社區(qū)連廊： A棟與 B棟設(shè)立空中連廊， B棟與 C棟設(shè)立地面連廊； 景觀有效延續(xù)，防止一眼望穿。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 辦公或居家空間，根據(jù)客戶需求提供菜單式裝修，同時(shí)為了方便管理，建議在一定樓層內(nèi)劃定辦公或居家。 3）商家建議 大唐沐足、兩岸咖啡、圓緣園時(shí)尚餐廳、仟吉西餅屋等。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 區(qū)域其他在售項(xiàng)目小公寓（一房）客戶特征 項(xiàng)目 福星國(guó)際城 融僑華府 金地線上公寓 戶型面積 3770多平米小戶型 50平米小公寓 5070平米公寓 客戶類型 成長(zhǎng)、成熟和富足型家庭，以投資性為主要特征，兼顧自住和投資 大齡單身貴族（有自住需求），成長(zhǎng)和成熟型家庭以投資為主 大齡單身貴族（有自住需求），成長(zhǎng)和成熟型家庭以投資為主 來源區(qū)域 徐東、中北路； 漢口為輔 青山周邊區(qū)域?yàn)橹?，徐東和漢口為輔 青山周邊區(qū)域?yàn)橹?，徐東和漢口為輔 客戶職業(yè) 私營(yíng)業(yè)主、中層以上管理人員 普通職員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位中高層 私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、中層管理 jiukun of for Perfect Storm 九坤 找一個(gè)實(shí)現(xiàn)事業(yè)、家的理想和追求財(cái)富的平臺(tái) jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 徐東區(qū)域客戶發(fā)展導(dǎo)向預(yù)判 ?地鐵線開工，將縮短徐東片區(qū)與相關(guān)區(qū)域的交通距離，加速 南湖、中南、中北路、青山 人口導(dǎo)入； ?徐東高架橋建立、二環(huán)線改造工程還能為區(qū)域帶來 一定的漢口、光谷客源 。 二是居住 ， 考慮繁華 、 便利的生活；三是先居后商 ， 未來有開辦公司或工作室的打算 。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 1）商業(yè)外觀部分 商業(yè)部分的規(guī)劃必須要有外觀大氣、時(shí)尚，充滿現(xiàn)代感。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 項(xiàng)目園林存在進(jìn)深淺這一硬上，普通的園林必然一眼望穿。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 我們應(yīng)該怎么做？ 產(chǎn)品附加值的增加 —— 項(xiàng)目定位發(fā)展 jiukun of for Perfect Storm 九坤 A棟 定位方向一： SOHO，既滿足住宅的要求，又可以滿足辦公的要求； 定位方向二：產(chǎn)權(quán)式酒店。 內(nèi)環(huán)線交通規(guī)劃和徐東高架橋啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)交通的便捷化和快速化。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 從項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品檔次、區(qū)域空間上，與本案形成對(duì)比的項(xiàng)目主要有寶業(yè) 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 相對(duì)于同質(zhì)樓盤，我們與之是絕對(duì)參照物、絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為此我們必須進(jìn)行全方位比較 寶業(yè) 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 區(qū)域利好預(yù)判： 已在可預(yù)期范圍內(nèi)的利好規(guī)劃，將使項(xiàng)目左右逢源，即可享受徐東的商業(yè)繁華，又可享受沙湖的優(yōu)美湖景，同時(shí)還能展望中北路以沙湖改造為契機(jī)的美好藍(lán)圖！ 今天的積玉橋，將是明天的項(xiàng)目所在的區(qū)域，既有美好規(guī)劃的保駕護(hù)航，更有城中村改造所帶來的大量土地，將會(huì)被地產(chǎn)大鱷搶占，成為武昌的又一中心開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域！ jiukun of for Perfect Storm 九坤 現(xiàn)狀土地在城市開發(fā)中逐步被征用進(jìn)行建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但村民居住環(huán)境仍然沒有得到改善，無序的建設(shè)導(dǎo)致住房日照無法滿足，消防存在隱患，綠化景觀休閑設(shè)施缺乏。按雙向 6車道的規(guī)模設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)約 ，其中跨沙湖段主橋長(zhǎng) 。沙湖路是沙湖大橋東段的重要連通道路，是青島路過江隧道武昌段疏解工程的重要組成部分。楚河由規(guī)劃中的沙湖公園引入，從周家大灣接中北路，沿武重三街坊從水果湖北側(cè)連通水果湖。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 這是城區(qū)內(nèi)最大的立交橋，岳家嘴路口的車輛通行能力可達(dá) /小時(shí)，內(nèi)環(huán)線這一堵點(diǎn)將得以疏通。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 ?“大環(huán)境成熟，小環(huán)境不足”是本項(xiàng)目的典型環(huán)境， ?大環(huán)境為我所用：在此環(huán)境下，可充分享受大環(huán)境帶來的價(jià)值，附加項(xiàng)目更多的居住價(jià)值和升值價(jià)值； ?項(xiàng)目的產(chǎn)品存在著“面積合理、戶型不足”的缺陷，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中容易造成客戶流失； ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在品牌和規(guī)模上超越本項(xiàng)目，這一點(diǎn)難以改變，必須尋找一種產(chǎn)品的差異化來突破市場(chǎng)。 ?劣勢(shì)五：客戶群體分流 隨著青山項(xiàng)目的不斷增多，該區(qū)域內(nèi)剛性需求客戶走出去置業(yè)逐漸減少，尤其是對(duì)徐東片的影響較大。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） ?區(qū)位優(yōu)勢(shì) 地處徐東片，生活配套成熟，交通便利。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項(xiàng)目用地情況 項(xiàng)目總規(guī)模： 三棟高層，建筑面積 萬(wàn)方。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 片區(qū)拆遷量較大，市場(chǎng)需求比較旺盛 交通利好，具有客戶分流優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)威脅點(diǎn) ： 供應(yīng)量達(dá) ，導(dǎo)致價(jià)格近期不會(huì)大幅上揚(yáng)。春樹里 968 0 0 總計(jì) 4930 jiukun of for Perfect Storm 九坤 嘉天下二期 中端 0 尾盤銷售 尾盤銷售期 0 0 華潤(rùn) 市場(chǎng)需求： 區(qū)域兩房銷售量占絕對(duì)比重，需求最為旺盛，隨著區(qū)域交通和配套完善，區(qū)域價(jià)值提升，經(jīng)過長(zhǎng)期剛性需求釋放，購(gòu)房需求將向改善型、舒適型的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。當(dāng)前市場(chǎng)存量 ㎡，存量壓力較小。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 青 山 片 區(qū) jiukun of for Perfect Storm 九坤 jiukun of for Perfect Storm 九坤 jiukun of for Perfect Storm 九坤 之房地產(chǎn)政策分析： jiukun of for Perfect Storm 九坤 央行預(yù)定的四個(gè)季度的信貸節(jié)奏是“ 2” ， 2023年上半年的人民幣貸款增加 億元，占全年 62%。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨滯脹，未來發(fā)展不容樂觀 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) jiukun of for Perfect Storm 九坤 更生活 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 開門見山 項(xiàng)目賣什么價(jià)？項(xiàng)目銷售周期會(huì)是多久？是本案核心問題！ 新鴻泰看來，一切由 需求決定！ 本案將從 區(qū)域市場(chǎng)存量、明年土地開發(fā)量、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)、宏觀大勢(shì)對(duì)需求的影響、區(qū)域規(guī)劃利好對(duì)需求的刺激、區(qū)域內(nèi)部潛在需求 等角度，撥云見月，找尋答案。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”出口、房地產(chǎn)、投資均出現(xiàn)下滑，尤其是投資面臨 通脹失控的威脅，經(jīng)濟(jì)缺少新的增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于長(zhǎng)期停滯的趨勢(shì)。其中 6月份新增貸款 6034億元； 新增貸款降低了市場(chǎng)對(duì)流