【正文】 支持本項(xiàng)目開發(fā)？ 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu) 從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開發(fā)？ 海信 ?馬山新城 永合 ?碩輝苑 即發(fā) ?潤發(fā)家園 西部新城區(qū)板塊 煙青路 華山二路 華山一路 鶴山路 藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路 泰山一路 青威路 曼谷陽光 悅城 御園 萬科 ?四季花城 信特名苑 銀座動(dòng)感世代 東部開發(fā)區(qū)板塊 即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)按照目前在售項(xiàng)目分布及特點(diǎn)分為四大板塊：北部工商業(yè)板塊、西部新城區(qū)板塊、市中心板塊、和東部開發(fā)區(qū)板塊。 城市中心地帶，市政機(jī)關(guān)單位所在地，土地供應(yīng) 較少，目前暫無在售項(xiàng)目。 2023年即墨市專業(yè)市場(chǎng)完成商品交易額 203億元，同比增長 16%，從業(yè)人員達(dá) 5萬人之多，每日來客量達(dá) 30萬以上。天 外鋪： / ㎡ 天 內(nèi)鋪： /平米 即墨紡織城二期，目前處于主體施工階段，在建的共 7棟樓，預(yù)計(jì)總戶數(shù)約 150戶左右（以上下三層為一戶算）。 即墨 城市發(fā)展 即墨房地產(chǎn) 市場(chǎng) ?商鋪去化速度較快，為本案的開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)依據(jù)。 核心客戶群 重要客戶群 1 2 區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)老板： 70% 來源： 多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營 。 ●服務(wù)品質(zhì)： 需要高品質(zhì)、完善區(qū)別于普通住宅的服務(wù)； ●環(huán)境需求： 園林不是考慮的首要元素，但符號(hào)性和品質(zhì)感要強(qiáng)； ● 配套需求： 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸； ● 裝修需求： 豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒有必要，局部保留個(gè)性化的發(fā)揮空間最好，符號(hào)性要強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國際品牌； 需求特征描述 李女士 —— 家私城經(jīng)營業(yè)主 在家私城經(jīng)營服裝輔料，來自浙江，目前店鋪經(jīng)營狀況良好。對(duì)于租房能夠承受的租金在 /年。目前經(jīng)營狀況良好。 ?形象標(biāo)桿 －－各特業(yè)類型 以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市發(fā)展的形象面市，著力打造酒店式公寓。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位依據(jù) 與利群持有 商業(yè)互補(bǔ) 借勢(shì)區(qū)域的 專業(yè)市場(chǎng)， 業(yè)態(tài)升級(jí) 的體量 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?與利群商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，避免內(nèi)部經(jīng)營的競爭。 依據(jù) 一層內(nèi)部走廊取消建議 項(xiàng)目一層靠近主入口，同時(shí)依托鶴山路的人流，是項(xiàng)目的商業(yè)部分的最高利潤點(diǎn)，建議取消走廊部分，劃分商鋪對(duì)外銷售，即不影響一層的人流通道，又增加了可售面積。 ?對(duì)經(jīng)營業(yè)戶展開直銷。 ?嶗山區(qū)、香港中路定點(diǎn)夾頁發(fā)放。項(xiàng)目附近 ? 道路包裝及導(dǎo)視：鶴山路；青銀高速；嵩山二路；煙青一級(jí)路 ? 路口導(dǎo)視設(shè)置：相關(guān)道路交匯處。 對(duì)下層管理 反饋基層信息 對(duì)下層管理 反饋中層信息 反饋基層信息 直線管理 三 角 回 環(huán) 一體系先進(jìn)管理模式 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 信立怡高特色銷售服務(wù) “心”服務(wù) —— 高滿意度服務(wù)模式 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 心”服務(wù)的核心理念 “五心”服務(wù) ? 感恩心 —— 心態(tài)，對(duì)客戶心存感恩 ? 真誠心 —— 品質(zhì)，真誠成就信任 ? 責(zé)任心 —— 態(tài)度、使命，對(duì)工作完美的堅(jiān)持和付出 ? 卓越心 —— 追求完美，不斷創(chuàng)新，不斷挑戰(zhàn) ? 職業(yè)心 —— 專業(yè)主義，敬業(yè)、耐心 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) “心”服務(wù)的表現(xiàn)形式 誠心服務(wù) 用心講解 微笑送客 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 什么樣的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？ 價(jià)格策略 考量項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租賃情況，制定初步銷售價(jià)格建議： 公寓部分 商鋪部分 毛坯 裝修 層數(shù) 單價(jià)建議（元 /平米） 4000元 500元 負(fù)一層 一層 34 二層 三層 ?市場(chǎng)比較法； ?利潤最大化； ?層差、朝向差。 代表項(xiàng)目 永合 ?碩輝苑三期 位置 即墨市華山一路與長江二路交匯處 建筑規(guī)模 一期 27棟花園洋房， 6棟別墅，二期 26棟多層， 9棟小高層 建筑形式 多層 開盤時(shí)間 2023年 10月 戶型 住宅 75—140㎡ 價(jià)格 三期住宅： 3200元 /㎡ 客戶情況 即墨本地人，有子女的家庭，改善住房條件 推廣主題 七大特色景觀組團(tuán) 渲染社區(qū)潺溪祥水生活 開發(fā)商 /發(fā)展商 青島永利房地產(chǎn)有限公司 類型 已售套數(shù) 已售面積 剩余 住宅 84 7940㎡ 116套 /11089㎡ 代表項(xiàng)目 萬科 ?四季花城二期 位置 即墨市鶴山路 166號(hào) 建筑規(guī)模 總占地面積為 15萬平方米，總建筑面積為 27萬平方米 建筑形式 小高層、高層、情景花園洋房 開盤時(shí)間 20230430，二期認(rèn)購 戶型 90130平米 價(jià)格 二期蘭庭情景洋房總價(jià) 3550萬 ，單價(jià) 3800元 /㎡ 客戶情況 即墨本地人，個(gè)體老板、私營業(yè)主等 推廣主題 南加州風(fēng)情高尚社區(qū) 只為即墨住更好 開發(fā)商 /發(fā)展商 青島豪仁置業(yè)有限公司 萬科四季花城，萬科憑借其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及品牌優(yōu)勢(shì)為目前即墨市場(chǎng)售價(jià)最高的項(xiàng)目。 附件 1：信立怡高城市綜合體成功操作案例 附件 2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 附件 3：即墨同類型酒店調(diào)研 附件 4：四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 代表項(xiàng)目 曼谷陽光 ?悅城 位置 華山二路以西，華山三路以東，黃河一路以北 建筑規(guī)模 占地面積 222952 ㎡ 建筑面積 379324㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店總戶數(shù) 1150 建筑形式 住宅、公寓、商鋪 開盤時(shí)間 2023年 11月 2日 戶型 30㎡ — 110㎡ 小戶型酒店式公寓面積 29— 40㎡ 價(jià)格 公寓 40㎡， ； 29㎡， 客戶情況 青島市區(qū) 80%；即墨本地 15%；少量外地 5% 銷售情況 已基本售罄 開發(fā)商 /發(fā)展商 青島康城置業(yè)有限公司 曼谷陽光，含住宅、商鋪、公寓等多種產(chǎn)品形式，目前已基本售罄。 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 雙軌并行，雙管齊下：注重思想觀念的灌輸 六環(huán)緊扣，循環(huán)管理：注重直接與執(zhí)行反饋 三角回環(huán)式管理：發(fā)揮齒輪效應(yīng)作用 一體系先進(jìn)管理模式 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 營銷策劃管理 高層銷售管理 雙 管 齊 下 ⒉ 組織管理 ① 制訂工作目標(biāo) ⑥ 因?qū)嶋H情況作出調(diào)整 ⑤ 工作績效評(píng)估 ③ 分組 、 落實(shí)責(zé)任 ② 組織 、 管理、 執(zhí)行 ⒈ 目標(biāo)管理 ⒊ 執(zhí)行管理 5． 績效管理 6． 調(diào)整管理 ④ 不間斷銷售培訓(xùn) 4． 培訓(xùn)管理 六 環(huán) 緊 扣 一體系先進(jìn)管理模式 ?超級(jí)營銷團(tuán)隊(duì) 我們?cè)阡N售團(tuán)隊(duì)中 , 要建立一個(gè)有精英人才、有團(tuán)隊(duì)凝聚力、有持續(xù)銷售力的強(qiáng)精英團(tuán)隊(duì)。 利客會(huì)會(huì)員優(yōu)惠政策： ? 免費(fèi)辦理利群商場(chǎng)會(huì)員卡； ? 享受利群 5星級(jí)酒店的最低折扣； 精準(zhǔn)渠道營銷的 9大客戶必殺 精準(zhǔn)渠道營銷 利客會(huì)老帶新政策，促進(jìn)成交，保證客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度 老客戶： ?老會(huì)員、業(yè)主 ?新成交客戶 成交客戶 未成交客戶 介紹新客戶并成交 獲取累積積分 本項(xiàng)目 簽訂購房合同 “老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)細(xì)則： ? 每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)； ? 每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取相應(yīng)的積分，積分可累計(jì)； ? 成交客戶獲取購房優(yōu)惠，同時(shí)可參與“老帶新”活動(dòng)； ? 老客戶積分可以多種方式實(shí)現(xiàn)：現(xiàn)金支付；充抵物業(yè)管理費(fèi)；可獲取實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)等 兌現(xiàn) ?置業(yè)會(huì) 如何建立高效營銷組織，提高現(xiàn)場(chǎng)殺傷力？（現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間） 售樓處功能展示 ? 售樓處應(yīng)以開敞的大空間展示為主；避免小空間對(duì)展示區(qū)域的割裂分化； ? 售樓處除了設(shè)置主展示區(qū)外，應(yīng)設(shè)置功能系統(tǒng)展示區(qū)，以展示諸如安防系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、電子智能管理系統(tǒng)以及隔音降噪材料等； ? 接待休憩區(qū)及主展示區(qū)均應(yīng)設(shè)置電子展示設(shè)備，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行三維展示； ? 泊車區(qū)域盡量遠(yuǎn)離主入口位置，避免人車混雜帶來的負(fù)面展示效果。 精準(zhǔn)渠道營銷的 9大客戶必殺 精準(zhǔn)渠道營銷 私營企業(yè)主必殺 必殺技： ?深入即墨各商務(wù)會(huì)所、休閑娛樂中心，擺放項(xiàng)目資料 泛公務(wù)員必殺 必殺技： ?建立項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)推廣 ?報(bào)紙廣告投放 ?深入各大銀行、金融證券業(yè)，獲取客戶資料 ?充分利用各大銀行信用金卡網(wǎng)絡(luò)客戶 精準(zhǔn)渠道營銷的 9大客戶必殺 精準(zhǔn)渠道營銷 企事業(yè)單位中層／高新技術(shù)企業(yè)骨干 必殺技： ?通過系列活動(dòng)，面對(duì)目標(biāo)客戶展開投資講座，發(fā)放資料。 如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并不斷擴(kuò)大？（營銷渠道及客戶維護(hù)） 覆蓋客戶群的立體式推廣 快速積累客戶 … … 大客戶營銷 精準(zhǔn)渠道營銷 置業(yè)會(huì) 本項(xiàng)目快速積累客戶的四種方法 區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)主 必殺 利群客戶資源 必殺 競爭項(xiàng)目客戶 必殺 即墨私營企業(yè)主 必殺 泛公務(wù)員 必殺 企事業(yè)單位中層 必殺 移動(dòng)、聯(lián)通、保險(xiǎn)公司 VIP客戶 必殺 中檔轎車 4S店 VIP會(huì)員 必殺 青島投資客 必殺 精準(zhǔn)備渠道營銷的 9大客戶必殺 精準(zhǔn)渠道營銷 區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)主（小商品城、服裝市場(chǎng)、建材市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)客戶） 必殺技： ?在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)放資料。 依據(jù) 借勢(shì)區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)行業(yè)態(tài)的品牌升級(jí)，打造名品 MALL。 標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品提升建議 3年包租承諾建議 產(chǎn)品提升建議 ?3年包租承諾，每年回報(bào) 8%，免除業(yè)主的后顧之憂；增加投資驅(qū)動(dòng)力。 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀 核心問題提出 突破方向 報(bào)告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項(xiàng)目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項(xiàng)目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)的關(guān)系導(dǎo)圖 市場(chǎng)認(rèn)可 專業(yè)市場(chǎng)密集 市場(chǎng)空白產(chǎn)品 品牌 產(chǎn)品 區(qū)域 核心價(jià)值點(diǎn) 市場(chǎng)解讀 市場(chǎng)提示 ，主題市場(chǎng)市場(chǎng)空間較大； ； 利群品牌如何發(fā)力，迅速建立領(lǐng)軍者地位？ 如何讓項(xiàng)目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣，使項(xiàng)目價(jià)值被廣泛認(rèn)同？（營銷推廣組織、事件營銷、活動(dòng)營銷策略） 如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并不斷擴(kuò)大？（營銷渠道及客戶維護(hù)） 如何建立高效營銷組織，提高現(xiàn)場(chǎng)殺傷力？（現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間） Q1 項(xiàng)目成功營銷的核心問題 什么樣的團(tuán)隊(duì)能夠保證項(xiàng)目成交率？ 什么樣的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？ Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀 核心問題提出 突破方向 報(bào)告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項(xiàng)目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項(xiàng)目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 如何迅速建立領(lǐng)導(dǎo)者地位？（項(xiàng)目定位、形象展示） 項(xiàng)目定位需滿足的要求 品牌的 強(qiáng)勢(shì)出擊 ，體現(xiàn)品牌價(jià)值。 于先生 —— 服裝市場(chǎng)業(yè)主 經(jīng)營服裝業(yè)務(wù)，來自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學(xué)。去看過四季花城的房子，環(huán)境不錯(cuò)，但周邊目前缺乏配套。 青島及周邊縣市客戶 。天， 其余市場(chǎng)均在 23元 /平米 天，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租金僅僅在 12元 /平米 天（三層連租） 內(nèi)鋪： /平米 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨服裝輔料城、精品家私城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 家具、服裝輔料 輻射范圍 以即墨本地為主，周邊地區(qū)為輔 市場(chǎng)整體出租率 98%以上 出售率 只租不售 層數(shù) 一層、兩層（連租） 一層租金 一層外鋪 /平米 平均收入在 50萬以上的占三分之一； 2030萬的占三分之一； 520萬的占三分之一。 各典型項(xiàng)目銷售情況：