【正文】 的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 以 45畝土地，華強(qiáng)打造的這個(gè)集大型商業(yè)、超高層頂級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際商務(wù)公寓為一體的大型城市綜合體，僅營(yíng)造成本就高達(dá)近萬(wàn)元每平米，而且大量的商業(yè)自持，需依靠租金緩慢回收成本，這將牽扯大量資金，面對(duì)如此高企的成本，我們?cè)鯓訉?shí)現(xiàn)利潤(rùn)？ 先不考慮市場(chǎng)因素，成本問(wèn)題已經(jīng)擺在了桌面上 —— 地段的優(yōu)越價(jià)值、拿地成本高 …… 本案作為濟(jì)南的東部新地標(biāo)，其自身?xiàng)l件已經(jīng)告訴我們，本案必然追求濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的“地標(biāo)”。而且，其中商業(yè)幾乎全部自持經(jīng)營(yíng)。 第四個(gè)關(guān)鍵詞：微觀市場(chǎng) —— 謹(jǐn)慎樂(lè)觀 政府在全運(yùn)會(huì)中也得到了啟示， 2023年底，在濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了打造 16大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，一個(gè)翻天覆地的超高速城市化時(shí)代終于降臨到了濟(jì)南這座有 4000年歷史的老城身上 …… 從 09年開(kāi)始眾多品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入濟(jì)南這個(gè)價(jià)值洼地，恒大、綠地等大型開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒就是六七個(gè)項(xiàng)目一起落地 …… 濟(jì)南的城市抱負(fù)也在“中庸“了很多年后開(kāi)始爆發(fā)， 263米高的“濟(jì)南第一高樓”綠地 如何實(shí)現(xiàn)本案的銷(xiāo)售和招商、經(jīng)營(yíng)良好？ 也就是我們要面對(duì)的 三個(gè)大問(wèn)題之一的 —— 整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，或者說(shuō)是操盤(pán)問(wèn)題。普利中心 —— 濟(jì)南第一高樓、大型城市綜合體 濟(jì)南未來(lái)的第一高樓（ 263米高），由上海綠地集團(tuán)投資打造（綠地投資的 400米高的濟(jì)南大觀園東“山東第一高樓”也已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃階段）。 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)一般，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢； 華夏海龍山大路綜合體尚未動(dòng)工，業(yè)態(tài)也是涵蓋寫(xiě)字樓、公寓、大型商業(yè)（多業(yè)態(tài)），此項(xiàng)目將在未來(lái)與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 關(guān)鍵點(diǎn)浮現(xiàn) —— 突破走高端城市綜合體（常規(guī)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式）不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)的窠臼，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、配套商業(yè)及電子交易平臺(tái)的綜合運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了國(guó)內(nèi) IT產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的新模式，同樣也帶來(lái)了本案的定位突破方向。 山大路及賽博數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一覽 僅從目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，山大路周邊及濟(jì)南本土市場(chǎng)，無(wú)法滿足項(xiàng)目的行業(yè)綜合體定位需求，同時(shí)，行業(yè)利潤(rùn)越發(fā)低薄，行業(yè)看空情緒較為嚴(yán)重。 我國(guó)已形成珠三角、長(zhǎng)三角、福建廈門(mén)沿海及京津四大 ICT產(chǎn)業(yè)集群，其中廣東省電子信息行業(yè)是整個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)的重要力量，其銷(xiāo)售總額和利潤(rùn)占全行業(yè)的 1/3。 集群內(nèi)的交易費(fèi)用更低，因?yàn)橥ㄟ^(guò)外包或者由集群內(nèi)不同獨(dú)立企業(yè)進(jìn)行分工協(xié)作 ,可以得到更低的價(jià)格與更高的效率。 可以說(shuō)，華強(qiáng)占位濟(jì)南，也是出于對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略的思考。 集群： 大體量行業(yè)綜合體，必然駐扎大量企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人群，必成一個(gè)集群化出現(xiàn)； 作為“中國(guó)電子信息第一街”的肇始，我們?cè)谏钭C華強(qiáng)廣場(chǎng)無(wú)需進(jìn)行整體定位，因?yàn)槲覀円呀?jīng)站位產(chǎn)業(yè)集群中心，而在濟(jì)南這個(gè)新的市場(chǎng)空白，我們要運(yùn)用統(tǒng)一的概念來(lái)統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目。 無(wú)數(shù)先進(jìn)在世界上有影響力的企業(yè)，大多孵化于類(lèi)似的科技園區(qū)： 制造世界第一臺(tái)激光打印機(jī)的惠普 制造世界第一臺(tái)個(gè)人 pc的 IBM 制造世界第一部手機(jī)的摩托羅拉 制造世界第一臺(tái)數(shù)碼相機(jī)的柯達(dá) …… 當(dāng)世界出現(xiàn)硅谷 我們也可以看看最近 50年里世界企業(yè)創(chuàng)新的大本營(yíng)硅谷在發(fā)生什么，這些偶像公司為什么產(chǎn)生在硅谷？或許會(huì)很有趣，即使在硅谷，也很少有人知道蘋(píng)果自己是不生產(chǎn)機(jī)器的，更不知道富士康，雖然每個(gè) iPhone和 iPad后面都寫(xiě)著“ Assembled in China” …… 誰(shuí)是引導(dǎo)世界發(fā)展的源動(dòng)力？ 是單純的生產(chǎn)技術(shù)嗎？是做研發(fā)的工程師嗎？還是市場(chǎng)需求？我們無(wú)法給出確切答案，但是可以肯定的是，云集了世界最高端智慧的產(chǎn)業(yè)集群，正在一點(diǎn)一滴的改變我們的生活 …… 驅(qū)動(dòng)世界的力量 本案作為大型的產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)、交易平臺(tái)，凝聚世界級(jí)高端企業(yè)研發(fā)實(shí)力、驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)中小企業(yè)騰飛發(fā)展，并最終促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。 ，提升行業(yè)價(jià)值： 采用國(guó)際國(guó)內(nèi)一線的運(yùn)營(yíng)理念，改變以往電子信息業(yè)的粗放式經(jīng)營(yíng)習(xí)慣，融入類(lèi)似于高端汽車(chē)的 4S營(yíng)銷(xiāo)理念、蘋(píng)果的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)方式，打造區(qū)域性體驗(yàn)、展示、交易中心。 我們認(rèn)為，本案商業(yè)部分應(yīng)該秉承深證華強(qiáng)廣場(chǎng)的“電子世界”成功的經(jīng)營(yíng)模式和品牌屬性，打造環(huán)渤海區(qū)域的頂尖標(biāo)桿。 倘若我們的公寓走奢華路線，顯然不會(huì)比以產(chǎn)品品質(zhì)起家的綠城高端多少；倘若我們的公寓走生活化路線，地段與內(nèi)外配套難以企及達(dá)人界。 帶有智慧產(chǎn)業(yè)特色的高端公寓，將會(huì)比普通的公寓市場(chǎng)形象更為鮮明。 類(lèi)似于興起于濟(jì)南的九陽(yáng)小家電等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)為何要搬出去？！可以揣測(cè)的原因之一就是，本地沒(méi)有與之相匹配的、有影響力的產(chǎn)業(yè)集群和運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所。 直面競(jìng)爭(zhēng)，如何突破？ 濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直缺乏亮點(diǎn)， 5A、甲級(jí)、 CBD、總部基地等概念被翻來(lái)覆去的炒作。 映像名稱(chēng)： 體驗(yàn) 集群化、大體量的營(yíng)造同時(shí)體現(xiàn)了科技以人為本的理念，使用者在使用感受上的提升將是項(xiàng)目的另一大差異化。萬(wàn)維公寓 世界級(jí)智慧型全能公寓 奢享未來(lái)所想 整體認(rèn)識(shí) STEP3 策略執(zhí)行 二個(gè)線程問(wèn)題懸而未決： 品牌與落地 華強(qiáng)品牌在電子信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)是頗具影響力，但是此次打造的輻射環(huán)渤海的行業(yè)綜合體，不得不面對(duì)社會(huì)各個(gè)階層的客戶。 賈斯汀 ? 比伯 (Justin Bieber)、史蒂芬 ? 科拜爾 (Stephen Colbert)攜 iPad的形象在電視上出現(xiàn)幾個(gè)小時(shí)之后，一大批人跟風(fēng)到蘋(píng)果商店搶購(gòu)自己的iPad…… 蘋(píng)果是如何做到的？ 一個(gè)品牌的成功不是靠漫無(wú)目的的廣告轟炸、不是靠低價(jià)傾銷(xiāo) …… 而是通過(guò)公共關(guān)系的營(yíng)造，這也使蘋(píng)果率先登上了高端品牌的行列！ 蘋(píng)果的公關(guān)顧問(wèn)公司麥肯錫強(qiáng)調(diào)“這個(gè)世界上的 90%的輿論，是由10%的輿論領(lǐng)袖所控制的”，就是通過(guò)緩慢的、一點(diǎn)一滴的影響整個(gè)社會(huì)大眾及輿論導(dǎo)向，最終使得蘋(píng)果一步步走向了成功 …… 當(dāng)然，這是一個(gè)漫長(zhǎng)而且復(fù)雜瑣碎的過(guò)程，有無(wú)數(shù)的想法等待我們實(shí)現(xiàn)。 同時(shí)，參與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的評(píng)獎(jiǎng)、論壇。同時(shí)針對(duì)天津、大連等環(huán)渤海重點(diǎn)城市，舉行專(zhuān)場(chǎng)推介會(huì)。 品牌方針 ：“全能” —— 關(guān)鍵能力鍛造 建議媒體平臺(tái) —— 由于公寓客戶為濟(jì)南區(qū)域內(nèi)客戶為主，我們建議以地方媒體為主要推廣渠道。 報(bào)紙期刊： 《財(cái)經(jīng)》《中國(guó)商業(yè)評(píng)論》《經(jīng)理人》 《 21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》 《周末畫(huà)報(bào)》《南方周末》《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》《三聯(lián)生活周刊》《新周刊》 航機(jī)雜志： 《中國(guó)之翼》《南方航空》《東方航空》 其他： ? 中歐商學(xué)院內(nèi)刊 北大光華商學(xué)院內(nèi)刊 清華商學(xué)院內(nèi)刊 …… 等國(guó)內(nèi)一線頂級(jí)商學(xué)院內(nèi)刊 ? 華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目合作銀行的高端客戶資源整合。 同時(shí)對(duì)豐富整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、搭建服務(wù)平臺(tái)和引入技術(shù)支持，做最優(yōu)化的準(zhǔn)備和落地服務(wù)。 針對(duì)品牌建立，搭建良好的生活、公辦平臺(tái)，將項(xiàng)目地段、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)配套等優(yōu)勢(shì)整合發(fā)力，最終促進(jìn)項(xiàng)目的的熱銷(xiāo)。 品牌方針 ：“范圍和影響力” —— 關(guān)鍵點(diǎn)打造 手法： ? 聯(lián)袂知名門(mén)戶網(wǎng)站及專(zhuān)業(yè)媒體（例如：新浪及《微型計(jì)算機(jī)》、《電腦報(bào)》）舉辦“ 驅(qū)動(dòng)世界的中國(guó) IT人物榜單評(píng)選 ”，輻射全國(guó)，吸引業(yè)內(nèi)大部分知名企業(yè)及企業(yè)主參與，即宣傳了項(xiàng)目，又為項(xiàng)目招商積攢了大量高端客戶。 品牌方針 ：“華強(qiáng)” —— 關(guān)鍵詞的營(yíng)造 手法： 聯(lián)合在全國(guó)有大范圍影響力的媒體， 在濟(jì)南組織一次 “ 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇 ”，邀請(qǐng)全國(guó)范圍內(nèi)的行業(yè)學(xué)術(shù)專(zhuān)家、知名跨國(guó)企業(yè)高層管理者、片區(qū)內(nèi)政府官員、全國(guó)范圍內(nèi)的中小型同行業(yè)企業(yè)。 舉幾個(gè)例子： 2023年 7月 7日下午 6點(diǎn)， Apple Store浦東店，也是中國(guó)第二家蘋(píng)果零售店終于揭去了神秘面紗，將它的全貌展示在我們面前。首腦中心 【寫(xiě)字樓部分定位體系】 平面方案 2 華強(qiáng)廣場(chǎng) 中國(guó)環(huán)渤海 映像名稱(chēng)： 智慧、創(chuàng)新 集群化帶來(lái)的可持續(xù)、創(chuàng)新、跨平臺(tái)的 行業(yè)屬性 ，也是本案賣(mài)點(diǎn)，這將吸引來(lái)眾多與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)巨頭，比如已經(jīng)進(jìn)駐中信廣場(chǎng)（曾經(jīng)的濟(jì)南高端寫(xiě)字樓）的甲骨文、 3M、 IBM等高智慧企業(yè)，也將吸引濟(jì)南本土孵化出來(lái)卻總是留不住的各種高新技術(shù)企業(yè)。 供給方 —— 濟(jì)南現(xiàn)有有影響力的特色寫(xiě)字樓物業(yè)： 魯商廣場(chǎng) —— 公園辦公 占據(jù)濟(jì)南環(huán)境最優(yōu)美、最核心的地段，但是寫(xiě)字樓體量較小，現(xiàn)已被眾多企業(yè)搶購(gòu)一空，此項(xiàng)目寫(xiě)字樓單價(jià) /㎡，創(chuàng)濟(jì)南寫(xiě)字樓單價(jià)之最，但是此項(xiàng)目與健身中心、購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)共存，難以形成集群效應(yīng)。 這一切最終反哺項(xiàng)目核心 —— 智慧產(chǎn)業(yè)集群，如何賦予它的靈魂一個(gè)名稱(chēng)？ ?有人聲稱(chēng)，原本三維立體的世界，在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之后，變成四維甚至是多維的 …… 而網(wǎng)絡(luò)的終極協(xié)議，即是萬(wàn)維網(wǎng)。 山大路的強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)輻射力必將帶動(dòng)公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售 。玉蘭公寓 目前濟(jì)南市場(chǎng)在售的最高端公寓產(chǎn)品， 5000元 /㎡的裝修成本，尊崇物管及市府旁的絕版區(qū)位，使其開(kāi)盤(pán)大賣(mài)，均價(jià) 13500元 /㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售過(guò) 80%；其投資、居住功能十分優(yōu)越。 、高規(guī)格平臺(tái) 面對(duì)以往山大路魚(yú)龍混雜、參差不齊的產(chǎn)品質(zhì)量，以及滯后的售后服務(wù)，都是拉低山大路市場(chǎng)的掣肘。同時(shí)，銀座數(shù)碼廣場(chǎng)等山大路老產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)是包含商業(yè)（賽博）