我國物業(yè)管理法律制度存在的問題及解決對策-文庫吧在線文庫
【正文】 人，他具備房屋的使用權(quán)、所有權(quán)，但是不具備土地的所有權(quán)利 ○ 3③ 。第十一條規(guī)定了應當由業(yè)主共同也就是業(yè)主大會所決定的相關(guān)事項。試問，這樣的業(yè)主會熱心小區(qū)事物，關(guān)注小區(qū)的和諧嗎？答案顯然是否定的。但長期以來，由于體制和機制的問題，很多開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)都存在著“血緣”關(guān)系，由于具有共同的利益關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理階段乃至以后的服務(wù)過程中，都會主動維護開發(fā)建設(shè) 單位的利益，甚至對業(yè)主的共同利益置之不理，這種建管不分的弊端導致了目前諸多物業(yè)管理糾紛的發(fā)生 ○ 1 。同時《條例》也對我國的物業(yè) 管理服務(wù)做了相應規(guī)定，如第三十五條規(guī)定了業(yè)主委員會 應當 與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)合同應當約定的 事項也做了 相應規(guī)定；第四十一條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)原則，第四十四條對物業(yè)服務(wù) 企業(yè)為業(yè)主 提供一些委托合同以外的服務(wù)有關(guān)事項做了相應規(guī)定。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。 這種規(guī)定有利于增強業(yè)主參加業(yè)主大會的積極性，防止小區(qū)事務(wù)久拖不決。 2．依法規(guī)范 前期物業(yè)管理招投標 鑒于前期物業(yè)招投標的復雜性和特殊性，由此將強前期物業(yè)管理就顯得十分重要，故我們應當對招投標行為進行進一步的規(guī)范。 通過 法律的形式對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)的從業(yè)人員、物業(yè)服務(wù)的收費標準、物業(yè)服務(wù)的 具體項目等做出明確詳細的規(guī)定，同時應注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般 法律與物業(yè) 管理專門法規(guī)與地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法處理好法規(guī)競爭力的認定和沖突的 解決，讓其 為實踐中的物業(yè)管理服務(wù)。為了更好的維護和保障業(yè)主的合法權(quán)益，構(gòu)建和諧家園、和諧社會，我們作為當代法律人要為物業(yè)服務(wù)法律體系的完善更加努力！ 音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。 強化監(jiān)管，確保資金安全。統(tǒng)一招投標文件的格式，嚴格審查招標文件，并將所有的物業(yè)管理項目及招投標 文件上網(wǎng)公示，使物業(yè)管理的招投標工作更加規(guī)范化。同時，還應明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責任，以有效維護業(yè)主委員會及廣大業(yè)主的權(quán)益。當參加業(yè)主大會的業(yè)主沒能達到法定的最低人數(shù)時，外國法律通常會規(guī)定可以召開第二次業(yè)主大會。 ⑥ ○1 中國論文下載中心， ○2 趙為民，《我國物業(yè)管理立法的思考》，商場現(xiàn)代化， 2020 年 14期 ○3 公文網(wǎng)， 我國物業(yè)管理法律制度存在的問題及解決對策 7 目前我國現(xiàn)行物業(yè)管理法律中涉及公共維修基金的規(guī)范，主要是國務(wù)院 2020 年修訂的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）和建設(shè)部 1998 年制定的《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（以下簡稱辦法），但是由于其存在諸多缺陷，導致在現(xiàn)實操作和實施中存在一些問題。這樣將降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主的合法權(quán)益。而在前期的物業(yè)管理招投標的過程中，通過不正當?shù)氖侄危棺约旱奈飿I(yè)管理企業(yè)取得自建項目的物業(yè)管理權(quán)。換句話說，業(yè)主委員會并不具備任何法律主體資格，沒有獨立的訴訟地位，這使得廣大業(yè)主在與物業(yè)公司或房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生糾紛時，難以“抱團”向法院提起訴訟，而只能以個人名義單獨起訴，使廣大業(yè)主的合法權(quán)益維護十分艱難。 《物業(yè)管理條例》規(guī)定的召開業(yè)主大會及通過決議所需具備的投票權(quán)標準太過死板，不具有可操作性。 業(yè)主委員會是指有物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則選舉產(chǎn)生， 代表業(yè)主利益的組織機構(gòu)。 行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。憲法中這些關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬、私有財產(chǎn)、住宅、公民權(quán)利等方面規(guī)范的規(guī)定和原則，是物業(yè)管理立法的依據(jù)和指導思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的重要組成部分，在整個物業(yè)管理法律的淵源中具有最高層次的法律效力 ○ 2 。 (二 )物業(yè)管理制度的概念 物業(yè)管理制度是要求有關(guān)人員共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準則。 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，我國制定了 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)。 一、 我國物業(yè)管理制度的概述 （一）物業(yè)管理的概念、特點 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動 ○ 1 。這不僅指公司的設(shè)立必須符合法律規(guī)定的程序，而且包括其管理運營必須規(guī)范化，如物業(yè)的接管（包括竣工驗收）要規(guī)范，與業(yè)主和使用人簽訂合同要規(guī)范，服務(wù)收費及崗位職責也要規(guī)范。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)
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