【正文】 的加快和越來越多的人口進駐，江北新城規(guī)模的雛形基本已經形成。 10 同區(qū)域的其他樓盤參照？ 20xx 年是江北樓市大發(fā)展的一年，在這一年中，江北各大樓盤的均價普遍有了較大的升幅，樓盤的供應量也大幅度攀升，以至于江北的樓盤無論是價格還是數量都遠遠超過了本地承受能力。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域市場解析： 隨著城東、江寧、河西板塊由持續(xù)升溫到發(fā)展?jié)u成規(guī)模，跨江發(fā)展成為 20xx 年以來又一條新路，江北板塊已經成為南京樓市新的一大具有廣闊潛力地區(qū)。 15 比如“浦東花園”等樓盤一般都以江北本地消費群為主，這部分消費群體很多在高新區(qū)企業(yè)或江北大型工業(yè)企業(yè)就職，總體收入較高。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2）潛在威脅 項目周邊正在開發(fā)和待開發(fā)的地塊若干，每個項目都會 有配套的商業(yè)項目，從而受到多個項目的擠壓，周圍項目一哄而上，將必然會造成資源利用率下降的可能，從而構成競爭威脅。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 品牌寫真 這里，即將誕生屬于南京的新的驕傲， 科技改變生活， 一個國際級的人文景觀 新鮮 呈現。 項目“ USP”（獨特銷售主張）的提煉 ● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升 USP（區(qū)位優(yōu)勢、廣闊發(fā)展空間）； ● 高位嫁接，從形象上提升 USP； ① 時尚性（建筑外觀設計突現時代感） ② 舒適性（小區(qū)遠離城市喧囂，增添舒適保障） ③ 人文 性（將教育、文化、人文情懷 嫁接于本項目） ④ 便利性（交通的便利，生活的便捷） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 26 一、項目推廣思路 總的思路： 本項目前期主要通過研發(fā)中心的進駐來營銷造勢，并以此帶出辦公、住宅；而后期銷售重心投向住宅，并進一步影響辦公及沿街商業(yè)用房的價值最大化體現。 盡可能地使客廳和餐廳南北貫通，形成穿堂風。 同時、餐廳、廚房、衛(wèi)生間（至少一衛(wèi)）全明，日照采光條件好。衛(wèi)生間與廁所分開，外間置放洗衣機、洗臉盆，里間安置浴盆、便器、熱水器。后者與前者相比，多了一條走廊?？蛷d的面積應適中，要遵守分割的原理，如果屋高為 米的話， 2535 平方米被認為是普通住宅的廳應有的合適面積，其中 33 平方米的客廳最為合適，近似于 “黃金分割 ”的計算原理。 30 衛(wèi)生間面積紛紛提高到 56 平方米，要能安裝下按摩浴缸及臺面洗手池。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 這 是 科技 與 生活 的成功嫁接 這 是最有想象力和最有品位的城市 輔推： 江北明珠 綠都豪庭 康城水岸 推廣總精神 ： 讓科技改變生活 的先驅者 踏上 學府花園 ，實現健康快樂的自由生活觀 [關鍵詞 ] 科技生活 、健康 生活 、自由生活 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 33 路網工程的建設和公共交通狀況的改善拉近了本案與城市的距離 這里有 進步 的 科技 ，有 完善 的 規(guī)劃 ，有 不斷創(chuàng)新 的 人們 這是一處 讓人充滿激情的 風情社區(qū) 一種 讓科技改變的創(chuàng)新 生活 掌控國際 前沿 生活 的 姿態(tài) 精彩尊貴的 住宅 設計、景觀大師雕琢的生活藝術 傳達嶄新都市生活理念 新都市生活觀點，擁有獨立的生活領地 科技與 生活的成功嫁接 物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務可能會成為本項目的一個抗性，對于物業(yè)管理我司建議商業(yè)、辦公、科研部分與住宅部分內部協(xié)調，分開管理。 （ 2）將好的鋪位調整時機分時推出，結合價格低開高走的策略，先以較有吸 引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3）營銷渠道分析 采用以銷售現場及業(yè)務代表推薦為主，銷售現場使用沙盤以及單體模型進行展示加深客戶的直觀認識，同時也能夠讓客戶產生購 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 報刊發(fā)行式：《現代快報》以日報形式，每天清早就可到達市民手中 到達受眾方式：市民自愿購買或訂閱 受眾群體：普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員 廣告投放可行性：★★★★ 《揚子晚報》 市場成熟性：《揚子晚報》諸多報紙中最早成形，全省發(fā)行，總發(fā)行量超過 200 萬份，其中南京地區(qū)達到 55 萬份，還特有每周 1— 2 期《揚子樓市》，市 場投放量大。每周五推出房產周刊。 到達受眾方式：市民自愿購買或訂閱 受眾群體：普通市民 、 個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員 廣告投放可行性：★★ ② 電視媒體：通過南京房產欄目 ③ 學府路道旗、燈箱廣告：給人以視覺沖擊，增強樓盤形象 媒體策劃 ： ① 報紙廣告：（項目賣點宣傳）通過銷售進度進行調整，以市場的變化為導向； ② 電視廣告：整體介紹體現樓盤形象，展現樓盤品質； ③ DM 夾報廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節(jié)約成本。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 尾盤期 時間： （待定） 主要工作： 加大優(yōu)惠措施，部分尾房特價或以拍賣價吸引客戶。開通電話咨詢熱線。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 基本定價： 定價說明：價格不降，但要采用增大優(yōu)惠幅度吸引購買。 ② 價格的低幅上揚，一方面可穩(wěn)定已購房客戶心理，同時表明了房屋良好的銷售態(tài)勢，刺激持幣觀望者心理。 ③ 收取客戶定金，穩(wěn)定先期購買關系； ④ 試探市場反映，預估定金落戶的心理價位，為開盤定價考慮。 第五階段，強勢尾盤清理。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工作建議： 這一時期銷售工作也進入一種緩慢發(fā)展的階段，各式房源均衡投 放，暗示房價上調的趨勢，促進購買。 （ 2）商鋪及辦公部分： 自開盤日起 6 個月完成 40％以上的銷售 率，后 6 個月完成 60％以上的銷售率。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 37 房的沖動； 其次考慮到本地的消費心理及消費習慣，建議采用業(yè)務推廣的方式來擴大本項目的目標客戶群體。缺點是概念較為單一，延續(xù)性差。 使用節(jié)能技術一般會使建設成本增加 5%，這部分可以增加到購房者的成本中，但實際購房者不但可以在五六年內收回當時多付的“節(jié)能成本”，而且在此時間以后，真正的長期效應就會顯現出來了。 ② 先關系營銷，后市場營銷 關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 健康形態(tài)： 擁抱 健康 自由呼吸 概念設計原則： 對于本案所處區(qū)域歷史與發(fā)展的認知，與 都 市 生活 的類比 目標消費群體對 健康 生活 、對科技生活 的渴求 項目 營銷策劃及推廣的需要 確定 “ 科技生活 、健康 生活 、自由生活 ” 為本案的總概念 擁有豐富精彩的物質、精神生活世界 在精神層面上 我們生活在城市中，我們熱愛我們所生活的城市 我們渴望找到一個能呼吸清新空氣、能聞到泥土芬芳的地方 我們渴望找到一個 節(jié)能、環(huán)保、舒適 的地方 在那里，我們可以躺在開滿鮮花的草地上聽風兒低鳴 靜靜地思考愛和生命的真正意義 在物質層面上 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 31 住宅小區(qū)案名建議 考慮到本項目的特殊性，本項目的沿街商業(yè)及辦公部分可以用“浦口科技廣場”，而里面的住宅小區(qū)可以更換適當的案名，比如“學府花苑”、“江北明珠”、“綠都豪庭”等。 景觀園林設計建議 整個住宅小區(qū)應遵循圍而不合的設計理念來進行設計，并充分的展現項目的優(yōu)勢，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。時下較為時髦的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 廳與臥室分開，可使臥室私密性得到保證，廳與臥室功能不會相互干擾，其合理性是顯而易見的。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型設計思路 建議 ◆ 平面布置講求功能分區(qū) /配比的合理性 將起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動區(qū)；將臥室、衛(wèi)生間集合在一起，形成私用活動區(qū)，做到公私分離，動靜分離，居寢分離，增設錯層式或躍式住宅，讓私密臥室處于較高標高處，使功能分區(qū)更趨合理。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 第三部分 整合推廣策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目功能定位 以不可替代性為原則，圍繞 南京高新區(qū) 標簽社區(qū)設計的 “科技廣場” ，將具備以下幾種特殊功能： A． 四大空間： 1) 居住空間 ——小區(qū)內具備滿足全齡化健康活動的環(huán)境空間 2) 休閑空間 ——小區(qū)具備綜合性、高尚性的 “ 休閑娛樂廣 場 ” 3) 購物空間 ——小區(qū)具備方便、快速的商場、超市等購物世界 4) 醫(yī)保空間 ——小區(qū)具備完善的醫(yī)療、保健場所。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）規(guī)劃優(yōu)勢 本項目在設計上定位準確，規(guī)劃合理，與高新區(qū)的企業(yè)及科教研單位形成對應。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前開發(fā)的江北的熱點地區(qū)就在大橋北路沿線地區(qū)，若干個南京超級大盤在江北地區(qū)已經將“造城計劃”付諸事實中，高新區(qū)板塊相對而言雖也是屬于橋北路大板塊，但是由于周邊高新企業(yè)眾多、高校林立，至今商品房開發(fā)項目還為數不多，附近的樓盤項目， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。大廠地區(qū)商業(yè)、衛(wèi)生、交通、 教育等配套設施齊全，擁有一個良好的居住生活的氛圍。最 大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域房地產市場發(fā)展態(tài)勢 江北作為南京的北大門，是溝通蘇北、皖東與滬寧等地的必經之地。其中主業(yè)職工 368 人，其他人員 194 人。 南京鋼鐵集團 ， 20xx 年在上海證券交易所成功發(fā)行上市 ， 目前國有股占總股本的 49%， 先后被評為 “ 全國質量效益型企業(yè) ” 和 “ 全國用戶滿意企業(yè) ” 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 江北地區(qū)總人口 萬人，其中高新區(qū)達到 20 萬人，人口自然增長率為 2?左右； 高新 區(qū)的人均國內生產總值在整個南京江北地區(qū)較高，多數市民在高新區(qū)及揚子石化、南化、南鋼等大型企業(yè)就職，收入較高，超過南京全市的平均值。其中以往南京房地產項目過熱的江寧與河西地區(qū)銷售發(fā)生一些變化，由于國家抑制房地產價格新政的影響，江寧房地產去年下半年至今年年初銷售下滑明顯。 新建商品房交易情況 根據南京市房產局發(fā)布的交易數據： 20xx 年全市商品房累計上市 1025 萬平米主城