【正文】 規(guī)模 。調(diào)查社區(qū)選取原則：社區(qū)有較大的規(guī)模，相對獨(dú)立，自成一體。后期隨著內(nèi)部及邊緣商業(yè)逐漸發(fā)展，以及 98年引入新一佳，帶旺消費(fèi)。滿足社區(qū)外的商業(yè)沿社區(qū)邊界線分布，業(yè)態(tài)主為服裝、飲食、書店（臨圖書館），多為一層經(jīng)營。 25沿街商業(yè) 159家，總面積11145平米。早期的社區(qū)規(guī)劃立意高：聘請大師擔(dān)任規(guī)劃 顧問，有遠(yuǎn)見的開發(fā)次序：旅游 — 配套 — 地產(chǎn)。社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)發(fā)展較為均衡且商業(yè)總量高于其他類比社區(qū)。沿街商業(yè) 369家，總面積 26843平米。『 四季花城社區(qū) 』華潤超市營業(yè)面積： 600平米民潤超市營業(yè)面積：1200平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沿街商業(yè)共 67家（未售 16家），總面積2635平米。規(guī)劃的商業(yè)面積有 31%的空置。 35集中商業(yè)的規(guī)模與社區(qū)人口規(guī)模呈正比發(fā)展，且發(fā)展速度明顯緩于社區(qū)人口的增長速度。 38裝飾類集中在 3050平米，五金集中在 80120平米，花藝與水族店集中在 3050平米，電器店集中在 80120平米書店、樂器租用店集中在550平米，酒吧集中在 60200平米，網(wǎng)吧集中在300平米『 類比社區(qū)各業(yè)態(tài)店鋪面積 』本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以家居服務(wù)類和購買類為主，新建社區(qū)的業(yè)態(tài)中，沿街商業(yè)的家居裝飾類業(yè)態(tài)相對居多，隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，逐漸被日常用品購買類、飲食業(yè)態(tài)替代。 43『 類比社區(qū)基本情況一覽表 』參考類比社區(qū)不同的發(fā)展階段的人均商業(yè)面積，并根據(jù)類似階段桃源居的人口規(guī)模計(jì)算，桃源居商業(yè)總量為：2023年初，參考四季花城，商業(yè)總面積 =1萬人 =4400平米；2023年初，參考松坪山，商業(yè)總面積 = =；規(guī)劃完成時(shí)，參考園嶺，商業(yè)總面積 = =。五大教育中心的建設(shè)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50此 2項(xiàng)為多選%的家庭將增加大型超市放在首位。僅有 %的家庭會(huì)在在品牌商場購物 ,選購高檔商品。服裝購買集中在寶安品牌超市和市內(nèi)，說明了對服裝更強(qiáng)調(diào)選擇的多樣性和品質(zhì)要求，可舍近求遠(yuǎn)。p已入住的街鋪即時(shí)解決了少量社區(qū)生活需求，但檔次較低，選擇面少。 街鋪功能以滿足社區(qū)生活需求為主，并注重引導(dǎo)，選擇有代表性業(yè)態(tài)組合形成商業(yè)街，以滿足社區(qū)業(yè)主一定的品味需求和社區(qū)營銷的商業(yè)配套可包裝。 58【 商業(yè)街的定位 】 /定位的形成商業(yè)街分布特點(diǎn)及影響因素建筑設(shè)計(jì)對業(yè)態(tài)發(fā)展的制約所臨道路狀況位置特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與周邊商業(yè)的連續(xù)性內(nèi)部劃分進(jìn)深、面寬層高人流組織社區(qū)對商業(yè)街需求滿足日常生活便利服務(wù)的需求社區(qū)內(nèi)休閑消遣場所的需求﹢﹢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。uC段側(cè)對面的 19區(qū)集中商業(yè)為美家超市。 62C段：商鋪柱布置規(guī)整，但進(jìn)深較長，不利于設(shè)置小面積街鋪，可發(fā)展酒樓、西餐廳等需求面積較大的業(yè)態(tài)。 65 所有商鋪層高 4800mm，已經(jīng)提供給業(yè)主設(shè)置復(fù)式商鋪的空間，不利于設(shè)置一、二層組合的復(fù)式鋪的形式，減少了商鋪形式的多樣性，且對二層商鋪的銷售造成一定阻力。 72【 商業(yè)街包裝與展示的建議 】 /燈光處理營造誘人的燈光，讓腳步久久停駐在櫥窗前，流連忘返，激起更多的購物欲望。參與性原則 商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)的核心是設(shè)計(jì)這樣一些場所 —— 它們能夠使人駐留，使人在購物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動(dòng)中體驗(yàn)到生活的樂趣； 人的主要行為模式中一個(gè)重要的方式就是圍繞兒童活動(dòng)來展開，而聚集兒童活動(dòng)的場所就需要?jiǎng)?chuàng)造趣味空間。 80寶安人口分布圖 我們 對寶安城區(qū)的集中商業(yè)以及其 1KM范圍內(nèi) 的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)消費(fèi)群體進(jìn)行調(diào)查，以期了解社區(qū)所處大環(huán)境 — 寶安整體商業(yè)市場目前狀況以及未來的競爭態(tài)勢。 □ 寶安人對于購物的印象是到商場而不是商業(yè)區(qū)。 83場空 【 未來周邊商業(yè)競爭分析 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88★ 寶安的商業(yè)物業(yè)所占銷售份額極少， 2023年僅占 4%?！勘緢?bào)告是嚴(yán)格保密的。 91優(yōu)勢：☆ 地塊相對接近社區(qū)中心，有利于社區(qū)內(nèi)人流導(dǎo)向。10區(qū)的集中商業(yè)【 集中商業(yè)定位 】 / 優(yōu)劣勢分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。還可以引進(jìn)物流、進(jìn)出口辦證等相對安靜的業(yè)態(tài)，避免對社區(qū)的干擾。612層寫字樓進(jìn)行出租或出售，視需求情況確定出租或出售的樓層。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23:37:0823:37:0823:37Wednesday, January 27, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 23:37:0823:37:0823:371/27/2023 11:37:08 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 11:37:08 下午 11:37 下午 23:37:08一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 2111:37 下午 一月 2123:37January 27, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 23:37:0823:37:0823:37Wednesday, January 27, 2023? 1知人者智，自知者明。 27 一月 202311:37:08 下午 23:37:08一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 2111:37 下午 一月 2123:37January 27, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 98 —The end!Thank you very much!謝 謝一月 2123:37:0823:3723:37一月 21一月 2123:37 23:3723:37:08一月 21一月2123:37:082023/1/27 23:37:08? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。□ 同時(shí)大型集中商業(yè)的進(jìn)駐，還將會(huì)引起投資者對社區(qū)的關(guān)注，從而為商業(yè)街的銷售注入新的源泉，同時(shí)作為社區(qū)的一大配套亮點(diǎn)，也將促進(jìn)住宅的銷售。可以引進(jìn)的集中商業(yè)：沃爾瑪、家樂?？梢砸M(jìn)的區(qū)域核心店：海港城、好家庭、引進(jìn)品牌綜合性百貨和區(qū)域核心店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ☆ 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的人流、車流與社區(qū)內(nèi)分開?！?因臨近交通干道，受紅線范圍與綠化帶的限制，無法設(shè)置大型商業(yè)所需的停車場或商業(yè)前廣場，車流與人流的組織也受到限制?！?集中商業(yè)定位 】 /定位的形成社區(qū)對集中商業(yè)的需求 ＋兩大集中商業(yè)的自身?xiàng)l件 ＋優(yōu)劣勢分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?銅鑼灣與鳳凰城購物中心的進(jìn)駐將填補(bǔ)寶安目前缺乏大型購物中心的空缺，且具有明顯的規(guī)模號(hào)召力。 在沿新城大道面已建成 2棟約 7000平米，而規(guī)劃內(nèi)的其余部分是仍在繼續(xù)工作的廠房。 8512月30日，寶安銅鑼灣開業(yè)□ 寶安人已將原來從市區(qū)購買的習(xí)慣轉(zhuǎn)變到當(dāng)?shù)刭徺I。寶安近 80%的外來人口的消費(fèi)力非常有限，這一消費(fèi)群主要購買 1050元的服裝、日常用品，稍高檔次為通訊消費(fèi)。 77216。 74216。商鋪前的張拉膜體系提供了一個(gè)暇逸的休息場所，使住戶可以在這里進(jìn)行鄰里交往，同時(shí)促進(jìn)了商業(yè)活動(dòng)的深度展開。結(jié)合色彩的變化，圍合形成一些 “渾若天成 ”的街道廣場空間，提供留駐場所。 68【 商業(yè)街包裝與展示的建議 】 /地標(biāo)性建筑 地標(biāo)性建筑： — 是充分體現(xiàn)商業(yè)街文化底蘊(yùn)的載體，是商業(yè)街的靈魂建 筑 ?！?臨街商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)的優(yōu)劣勢分析 】 /建筑設(shè)計(jì)對商鋪的制約商鋪空間內(nèi)柱布置極不規(guī)則，破壞了空間使用的完整性；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。【 臨街商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)的優(yōu)劣勢分析 】 /建筑設(shè)計(jì)對商鋪的制約本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C段：臨前進(jìn)路，相對更接近學(xué)校和體育公園，與對面 3區(qū)集中商業(yè)隔路相望。在滿足社區(qū)內(nèi)需求后，部分商業(yè)需全面對外發(fā)展。項(xiàng)目 總面積 M2 單位面積 層高 M 價(jià)格 銷售期 銷售狀況12/13區(qū)商業(yè)街 30300 4259 34個(gè)月 90％的店鋪經(jīng)營良好3區(qū)街鋪 1555 7673 0 發(fā)展商內(nèi)部認(rèn)購?fù)?區(qū)小商鋪 84 21 5076 1個(gè)月 性質(zhì)為住宅，發(fā)展商默許商業(yè)用途3區(qū)集中商業(yè)臨前進(jìn)路 2層 19400100200為主 8998 已推出 5個(gè)月 已售 ％同時(shí)進(jìn)行招商，但未成功11區(qū)大型商業(yè)中心 2萬 整體招租 2年，難以引進(jìn)品牌商家，已決定改變規(guī)劃為居住區(qū)。傾向于在品牌商場購買中價(jià)產(chǎn)品；。 52日常買菜沒有集中的趨向，在各地點(diǎn)都相當(dāng)平均。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。有孩子的家庭達(dá) ％，針對孩子的商業(yè)較普通社區(qū)應(yīng)有所增加。 48調(diào)查時(shí)間：2023年 12月 20日至 30日調(diào)查協(xié)作單位：深圳世外桃源物業(yè)管理公司調(diào)查形式：問卷調(diào)查對象：桃源居已入伙各區(qū)業(yè)主『 社區(qū)業(yè)主商業(yè)需求調(diào)查 』問卷發(fā)放量： 500份。這意味著預(yù)計(jì) 2023年初投入使用的 ，必須有 區(qū)外經(jīng)營。能接受在 二層的 業(yè)態(tài)相對有限：酒樓、茶館、咖啡館、美容美發(fā)類。 41社區(qū)商業(yè)的主要分布形式：沿街商鋪與成片集中商業(yè)相結(jié)合。即社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)是為社區(qū)群體提供便民性的生活類服務(wù)業(yè)。松坪山與華僑城均屬外延社區(qū)。『 類比社區(qū)商業(yè)總量分析 』本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四季花城作為新建社區(qū)，家居裝飾類業(yè)態(tài)超過日常購買類，僅次于日常服務(wù)類?，F(xiàn)正發(fā)售最后一期。 29社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：作為緊鄰工業(yè)區(qū)的社區(qū)，光顧小食店、在鋪頭購物等消費(fèi)特征明顯，其業(yè)態(tài)也順應(yīng)而生。 27社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：集中商業(yè)全部集中在社區(qū)中心偏南，略靠近深南大道與旅游景點(diǎn)。百花公寓裙樓二層基本空置，僅有少量咖啡館、酒樓打通 2層經(jīng)營。 96年長安百貨進(jìn)駐， 2023年引進(jìn)沃爾瑪。 單純以滿足社區(qū)內(nèi)需求的成熟社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以日常購買與日常服務(wù)為主。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21『 深圳類比社區(qū)調(diào)查 』成熟社區(qū)： 圓嶺社區(qū)、白沙嶺社區(qū)、華僑城社區(qū)、松坪山社區(qū)郊區(qū)新建社區(qū)：萬科四季花城調(diào)查目的：了解深圳類比社區(qū)各發(fā)展階段的合理的商業(yè)規(guī)模。背景說明：該社區(qū)于 1972年開發(fā)，位于離東京約 1小時(shí)車程通勤圈內(nèi)， 90%以上是高層住