【正文】 武漢樓市基本面 2023年，武漢樓市經(jīng)歷了跨躍式發(fā)展后，在國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策以及消費(fèi)者支付能力的變化等綜合因素影響下，加大了對(duì)未來形勢(shì)判斷的難度。 三、 “ 兩型社會(huì) ” 將引發(fā)武漢新一輪投資熱潮 2023年 12月 7日， 國(guó)務(wù)院批 準(zhǔn)武漢為 “ 全國(guó) ‘ 兩型社會(huì) ’ 建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ” ，國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)施階段，中國(guó)將迎來東、中、西部協(xié)調(diào)發(fā)展的新階段。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 二、 在主流產(chǎn)品供應(yīng)上， 90㎡ 以下戶型成為 07年度光谷區(qū)域的供應(yīng)主流 從左圖可見，以 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型 為主的光谷區(qū)域在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上偏向于 中小戶型 ，其中 90㎡ 以下小面積戶型供應(yīng)量最多 ，占到了整體供應(yīng)量的 3成 ， 140㎡ 以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)較小，不到 20%。2023年，隨著中芯國(guó)際、富士康項(xiàng)目的簽約及動(dòng)工，產(chǎn)業(yè)升級(jí)為光谷區(qū)域帶來新的發(fā)展機(jī)遇。本期所推產(chǎn)品以 90㎡ 左右的中小面積戶型為主，且其 90㎡ 兩房設(shè)計(jì)有兩個(gè)陽臺(tái)并帶入戶花園，對(duì)婚齡階層的青年購房者較具吸引力；優(yōu)勢(shì)三：綜合體優(yōu)勢(shì)， 該項(xiàng)目包括 70萬方的商業(yè)，屬于光谷首個(gè)綜合體項(xiàng)目。 樓市競(jìng)爭(zhēng)格局二： 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚?xiàng)目橫向?qū)Ρ龋喝f科魅力之城VS優(yōu)勢(shì)一：品牌優(yōu)勢(shì)， 與萬科強(qiáng)大的品牌號(hào)召力相比，本項(xiàng)目明顯處于弱勢(shì)；優(yōu)勢(shì)二：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)， 該項(xiàng)目以全裝修的 90㎡以下兩房及 100㎡以下三房為主，為區(qū)域所獨(dú)有，深受區(qū)域內(nèi)青年置業(yè)者的追捧，優(yōu)勢(shì)明顯；本項(xiàng)目 萬科魅力之城對(duì)本項(xiàng)目的影響： 在萬科 “ 青年置業(yè)計(jì)劃 ” 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷影響下，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域整體價(jià)格的心理預(yù)期發(fā)生改變， 由此對(duì)本項(xiàng)目未來價(jià)格的拔升造成影響。 樓市競(jìng)爭(zhēng)格局三：剛性需求支撐區(qū)域未來發(fā)展本項(xiàng)目 錦繡龍城 在 07年度產(chǎn)業(yè)核聚效應(yīng)下，光谷區(qū)域眾多大盤紛紛入市，價(jià)格的跳漲致使區(qū)域主流需求群體的可支付能力受到挑戰(zhàn)，而目前宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)也使部分投資群體的未來預(yù)期發(fā)生改變，導(dǎo)致目前區(qū)域樓市一片蕭條。 然而這一狀況在 2023年或?qū)⒊霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn)， 一方面， 密集出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策使得投資者對(duì)未來價(jià)格預(yù)期發(fā)生變化，大戶豪宅在這種心態(tài)下也將由 07年的暢銷轉(zhuǎn)為滯銷； 另一方面， 90/70政策下，首批中小戶型產(chǎn)品將于 08年面市，暫時(shí)性稀缺的市場(chǎng)特征將使其在一定時(shí)期內(nèi)受到購房者追捧。 在此趨勢(shì)下， 08年的光谷樓市面臨外延競(jìng)爭(zhēng)威脅。預(yù)計(jì)未來兩年，光谷房地產(chǎn)住宅供應(yīng)充足，住宅發(fā)展將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。 武漢作為中國(guó)的中部龍頭，有著燦爛的文化積淀，有眾多高等學(xué)府，聚集了大量高技術(shù)企業(yè)，人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)在華中獨(dú)一無二，為智慧產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。城市的變化將直接影響城市的文化生活。 四、客戶與群體定位： 智慧份子、智產(chǎn)階級(jí) 每個(gè)時(shí)代，都會(huì)造就一群時(shí)代的寵兒，知識(shí)分子就是伴隨知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起的一個(gè)精英群體，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)分子憑借掌握的知識(shí)成為社會(huì)的中堅(jiān)力量。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 加拉瓦尼說： “ 今日的奢侈，是過適合自己的生活，享受你想要的舒適，擁有一個(gè)值得珍愛的家 ……” 奢華，不再是單純的外表華麗，而是 注重內(nèi)心的優(yōu)越 ； 新奢華主義注重時(shí)尚，卻反對(duì)鋪張浪費(fèi)，是 時(shí)尚與實(shí)用 的雙重結(jié)合； 新奢華主義提供給消費(fèi)者所渴求的 情感價(jià)值 ，更具備自己的 獨(dú)特品牌個(gè)性； 新奢華主義奉行 “ 低調(diào)的個(gè)人主義 ” ，即注重個(gè)性化，但不張揚(yáng)，強(qiáng)調(diào)一種低調(diào)的奢華，與舊有的奢侈主義的炫耀性消費(fèi)大相徑庭； 在建筑上，新奢華主義以簡(jiǎn)潔的外觀、實(shí)用的內(nèi)在、滿足最低限度要求為追求。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 執(zhí)行一、年度營(yíng)銷目標(biāo)二、營(yíng)銷策略轉(zhuǎn)化三、分階段營(yíng)銷思路PART 5GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。想客戶所想，加強(qiáng)與客戶間的溝通與互動(dòng)，以情動(dòng)容，增強(qiáng)銷售力轉(zhuǎn)換。216。 對(duì)企業(yè)來說，一切營(yíng)銷活動(dòng)都必須以 創(chuàng)造價(jià)值 為目的。 營(yíng)銷活動(dòng) “ 中國(guó)光谷 光輝 20年 ” 系列慶典活動(dòng)活動(dòng)思路： 武漢金地，扎根光谷五年，見證了光谷七年的輝煌，與光谷共同成長(zhǎng)。 營(yíng)銷活動(dòng) 新奢華生活館 開館典禮活動(dòng)思路： 在項(xiàng)目營(yíng)銷中心設(shè)立新奢華主義相關(guān)品牌的展覽區(qū)，如 Belvedere伏特加，路易 威登服飾推出的以設(shè)計(jì)師馬克 雅可布命名的年輕化下線品牌， KendallJackson餐前淡酒品牌等。 營(yíng)銷活動(dòng) “ 每個(gè)人都是自己的 CGO” — 光谷首屆創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖論壇活動(dòng)思路： 在剛結(jié)束的武漢市人大會(huì)議上，代市長(zhǎng)阮成發(fā)在政府工作報(bào)告中首次提到 “ 全民創(chuàng)業(yè) ” ，要求努力把武漢建設(shè)成為創(chuàng)業(yè)之城。 總結(jié) 我們認(rèn)為，在對(duì) 區(qū)域價(jià)值、客戶價(jià)值與品牌價(jià)值進(jìn)行有機(jī)融合的基礎(chǔ)上的高度提煉 ，提出了以 “ 比知識(shí)更高的是智慧 ” 為核心的差異性營(yíng)銷策略。 一月 21一月 2115:52:0815:52:08January 24, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 一月 2115:52:0815:52Jan2124Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/24 15:52:0915:52:0924 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/24 15:52:0815:52:0824 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 營(yíng)銷活動(dòng) 成立 “ 天龍創(chuàng)業(yè)基金會(huì) ” 活動(dòng)思路： 為配合項(xiàng)目小戶型公寓的營(yíng)銷推廣，可設(shè)立武漢天龍 面對(duì)光谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，針對(duì)大量創(chuàng)意型企業(yè)辦公需求，在推廣上著重于 “ 商務(wù)公寓 ”的推廣，以吸引投資客的注意，同時(shí)打開營(yíng)銷空間，擴(kuò)大客戶群體，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；案名建議： 光谷一號(hào) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值階段 — 以 “ 新奢華主義 ” 為核心的項(xiàng)目推廣時(shí)間： 2023年 6月 10月階段目標(biāo)： 一期開盤 60%的銷售率?；顒?dòng)營(yíng)銷，網(wǎng)絡(luò)話題；光谷首屆創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖論壇；武漢天龍 注重關(guān)系營(yíng)銷（ Relationship）。 它也是目前最適合于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)狀況的營(yíng)銷方式。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。： 通過技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌形象建設(shè)等手段，為消費(fèi)者提供技術(shù)、功能、情感等多方位、多梯度的好處和價(jià)值。 光谷一號(hào)與 “ 新奢華主義 ” 的四種情感關(guān)聯(lián)： 1.“ 關(guān)愛我 ” （ Taking Care of Me）： 光谷 1號(hào)必須把消費(fèi)者的精神訴求作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿，從傳統(tǒng)的 “ 請(qǐng)消費(fèi)者注意 ” 回歸到 “ 請(qǐng)注意消費(fèi)者 ” ，關(guān)愛他們，注重和他們的情感溝通。誰是新奢華主義的消費(fèi)者？在美國(guó)一項(xiàng)測(cè)驗(yàn)中，越來越多的 “ 中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群 ” 在品牌消費(fèi)上趨于理性和個(gè)性化，他們寧可在生活上的某些方面省吃儉用，也要將大部分的收入花在自己認(rèn)為值得的“ 新奢華品 ” 上。CGO,首席智慧運(yùn)營(yíng)官（ chief genius officer）的簡(jiǎn)稱。金地光谷一號(hào)項(xiàng)目，很顯然無法脫離以上的困境，客戶還是那些客戶、區(qū)域還是那個(gè)區(qū)域，因此必須實(shí)現(xiàn)客戶定位上的突破、以及營(yíng)銷策略上的顛覆，否則難以對(duì)市場(chǎng)造成強(qiáng)烈的沖擊。 “ 從此，光谷在知識(shí)之上 ” 的推廣語解讀GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 新奢華主義社區(qū)?指明項(xiàng)目的核心區(qū)位屬性；?與 “ 光谷一號(hào) ” 項(xiàng)目案名相輝映，突出項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖氣質(zhì)。 預(yù)計(jì) 08年下半年 ，新政下首批保障性住房開始面市，這將是使市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)重要砝碼，整體房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)明顯回落。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。本項(xiàng)目GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。本項(xiàng)目 加州陽光GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 樓市競(jìng)爭(zhēng)格局一： 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本概況如上表所示，市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，區(qū)域目前已知的未來潛在供應(yīng)量約 345萬方 左右，本項(xiàng)目總規(guī)模 32萬方 ，占比僅約 9%；此外區(qū)域 08年擬推規(guī)模約 80萬方 ，而本項(xiàng)目 08年所推規(guī)模約在 9萬方 左右，僅占區(qū)域擬推規(guī)模的 11%。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。光谷也將因 扼守 “ 1＋ 8” 的城市圈門戶位置將成為 “ 兩型社會(huì) ” 最大受益者GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 按世界銀行的分析，在人均 GDP處于 4000~8000美元之間，這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，武漢恰恰處于這個(gè)快速發(fā)展的區(qū)間之內(nèi)， 2023年固定投資總額接近 1600億 、高居中部第一，同比增幅 %、同樣位居第一。 類比世界硅谷與北京中關(guān)村，發(fā)現(xiàn)光谷具備了發(fā)展智慧經(jīng)濟(jì)所需的硬件條件以及軟件條件：發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)條件支撐；強(qiáng)大的科技以及教育資源提供源源不斷的人力資源；政策對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持；商業(yè)及金融條件的完善；適宜的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。美國(guó)硅谷：智慧經(jīng)濟(jì)的世界源泉GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。目前，知識(shí)經(jīng)濟(jì)正逐漸被智慧經(jīng)濟(jì)所取代。 于細(xì)微處發(fā)現(xiàn)靈感，于平凡中觸動(dòng)靈感，于困難中閃動(dòng)靈感， 智慧的力量是鑰匙。 “ 比知識(shí)更高的，是智慧 ” ：以 “ 智慧 ” 為核心的策略解讀 德國(guó)偉大的哲學(xué)家康德說： “ 知識(shí)多只是學(xué)識(shí)淵博，但缺少哲學(xué)眼光 ”。2. 對(duì)人來說，知識(shí)使人知道了許多事，使人更聰明，但智慧更為重要，智慧表現(xiàn)在人如何正確地運(yùn)用所掌握的知識(shí)，去洞察人生和實(shí)踐道德的才能，成功的人生是在于不斷地把擁有的知識(shí)，有智慧地應(yīng)用實(shí)際生活中。 從一則猶太人的故事講起： 善于培養(yǎng)富人的猶太人，在每一個(gè)家里，當(dāng)小孩稍稍懂事時(shí)，母親就會(huì)翻開猶太圣典 《 塔木德 》 ，點(diǎn)一滴蜂蜜在上面，然后叫小孩子去吻經(jīng)書上那滴蜂蜜。“8+1” 周邊城市圈客戶及投資客戶 ：受 “1+8” 城市圈影響，武漢對(duì)周邊城市吸納力進(jìn)一步增 強(qiáng)，隨著出城交通的完善，更多周邊城市及看好區(qū)域潛力的投資者選擇到光谷置業(yè)。因此， 光谷一號(hào)也應(yīng)堅(jiān)持以客戶為導(dǎo)向的營(yíng)銷策略，同時(shí)要