【正文】 134 83% 單房雙床行政公寓 3237㎡ 13 8% 豪華一房式公寓 4955㎡ 13 8% 兩房 豪華二房式公寓 67㎡ 2 1% 馨樂庭城中服務公寓 — 戶型配比和戶型評價 單房行政公寓（ 2937㎡ ） 單房雙床行政公寓（ 3237㎡） 豪華一房式公寓（ 4955㎡） 馨樂庭城中服務公寓 — 軟硬件設施 硬裝修標準 裝修標準 大于 3,000元 /㎡精裝修 （帶家具、電器和軟裝） 樣板房 有 水電 商用水電 雙氣 無天燃氣，集中供暖及分體式空調(diào) 大堂設計 豪華入戶大堂 物業(yè)管理 雅詩閣集團管理 房間配套設施 寬帶上網(wǎng) 獨立調(diào)節(jié)空調(diào) 國際直撥長途電話設備，語言留言信箱及私人電話設備 滑動液晶電視墻與 DVD播放器 蒸汽熨斗和熨衣板 吹風機 臥室提供被單 浴室提供洗漱用品 沙發(fā)床 廚房配套設施 灶具與抽油煙機 電熱壺 玻璃器皿，陶器及餐具 冰箱 電飯煲（視要求而定） 微波爐 馨樂庭城中服務公寓 — 相關服務 安全 24小時保安和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 電子門鎖 室內(nèi)電子保險箱 電子插卡系統(tǒng) 服務式公寓服務 24小時前臺接待 機場接送服務 每日清潔服務 (周六周日及公共假日除外 ) 呼叫醫(yī)生 洗熨及干洗服務 早餐 停車位 其他設施及服務 健身房 自助洗衣房 屋頂花園 中庭 商務支持 商務中心服務 會議室 快遞服務 無線上網(wǎng)區(qū)域 (WiFi) 2903003103203303403503603703803902023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%平均房價( 元/ 天) 入住率短期（ 1 月以 內(nèi)） , 4 5 % 中 長 期（ 1 月以上） , 5 5 %馨樂庭城中服務公寓 — 市場表現(xiàn) 平均房價 /平均入住率 客戶結(jié)構(gòu) ? 馨樂庭城中服務公寓自開業(yè)以來一直保持著較高的入住率，金融危機期間雖然也受到一定影響，但其穩(wěn)定的中長期客戶保證了其較高的入住率。 ? 項目 12層為商業(yè)裙房和服務式公寓大堂，商業(yè)包括新加坡餐廳、美容美發(fā)和火鍋。 ? 2023年 3月雅詩閣集團以約一億元人民幣收購馨樂庭城中服務公寓。服務式公寓，其長租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對酒店需求的一種補充形式。 產(chǎn)權(quán)式酒店 純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位臵、周遍高端商務人群、產(chǎn)品裝修標準、配套設臵有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄。 因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺 ， 酒店式公寓就這樣于 1980年在紐約應運而生 ， 并且成為一種潮流 ， 也成為紐約大量開發(fā)商的主打項目 。這些消費者一般都有豐厚的住房補貼。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統(tǒng)一經(jīng)營。 特 點 ? 酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務辦公功能 ? 酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè) ? 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務 ? 酒店式公寓必須具有居家的氛圍 ?相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別 ? 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了 家的味道 。它是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。 分類 按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分 商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓” 只租不售的“酒店式公寓” 住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓” ?顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。 酒店式公寓 發(fā)展歷程 酒店式公寓發(fā)展歷程 起源 ?酒店式公寓 ， 最早源于歐洲 ， 是當時旅游區(qū)租給旅客供其臨時休息的物業(yè) ，由專門管理公司統(tǒng)一上門管理 ， 既有酒店的性質(zhì) ，又有相當于個人 “ 臨時住宅 ” 的特色 。 發(fā)展 酒店式公寓發(fā)展歷程 產(chǎn)品市場沿革 服務式公寓 酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項，以外籍租客為主要服務對象。因此，臨近辦公、商務園區(qū)、或位于市中心交通便利的服務式公寓廣受租戶的青睞，由于長期外派的高級管理人員通常攜家庭同住，因此家庭型的客戶占據(jù)了中高端市場的相當比例，其中帶小孩家庭傾向于居住在國際學校附近 ? 配套設施： 優(yōu)質(zhì)的服務式公寓自身或者依托周邊能提供如同酒店的各種配套設施，如 24小時商務中心、健身設施、因特網(wǎng)、保險箱、洗衣和烘干等 ? 服務項目： 典型的服務包括：房間清潔，代辦日?，嵤?，出行或旅行安排服務，兒童看護服務等。 擁有各種類型客房 58間，室內(nèi)配有：電腦、冰箱、液晶電視、廚房、衛(wèi)浴間等設施一應俱全。該項目土地使用權(quán)限 70年，性質(zhì)為住宅用地。 ? 在一房戶型中， 2937㎡的單房小戶型（包括單房行政公寓和單房雙床行政公寓）所占比例最大，共占 91%，其次是 4955㎡的一室一廳戶型即豪華一房式公寓。 ? 外籍人士占到客戶總數(shù)的 35%左右， 商務客戶占到客戶總數(shù)的 70%左右 。 ? 其穩(wěn)定的中長期客戶保證了項目長期以來較高的入住率。 淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。 ?消費特征 涵蓋旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。按照這樣的標準，城內(nèi)酒店就是其首選。 酒店市場布局不夠合理 西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過 25%。 ? 第五：品牌的力量將更加強大。 ?高投資回報率： 酒店式公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。 為什么買酒店式公寓 ?專題研究小結(jié) 給我們的啟示 唯一不變的就是永遠的變化 A “ 酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化 ,只有不斷創(chuàng)新才能保持競爭力。但開發(fā)商把回租金額打入房價，造成酒店公寓售價一高再高，隨著投資群體對房地產(chǎn)的認識度與專業(yè)度的增強，投資回報這一概念已經(jīng)不再那么吸引眼球了，物業(yè)未來發(fā)展前景才是真正的營銷重點。隨著酒店式公寓這個概念被越來越多的人接受，并對面積、朝向、房屋結(jié)構(gòu)等方面的要求是越來越高，在戶型產(chǎn)品上的不斷創(chuàng)新是贏得競爭的有力保證。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手 四、未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢 未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。 今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡 ?第二：小公司更容易生存。 硬服務跟不上 客房在設計和裝修布臵上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設備已經(jīng)陳舊，設備的配臵檔次不夠，也不夠精致。另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團體或散客入住。 調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率 (有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右 )，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關，而且它提供的軟件服務更為重要。獨特的人文景觀和秀 美的 自然風貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。 良好的硬件設施 ? 配套完善：公寓內(nèi)健身設施、餐飲商業(yè)設施齊全；居室空間寬敞，廚房設施全配，享受酒店服務的同時具有居家的感覺。 ? 511層中庭： 中庭頂部為玻璃屋頂 ，使得項目內(nèi)部采光較好，居住環(huán)境舒適。 ? 項目為單體建筑，無室外廣場 ? 項目共 12層，其中地下1層為商業(yè)和設備用房。 2023年成立全球首個服務式公寓私募基金，基金總額5億美金，為全球首個服務式公寓私募基金 ?雅詩閣集團旗下共有三大品牌，即雅詩閣、盛捷以及馨樂庭 ?雅詩閣品牌服務公寓是專為高級行政人員和企業(yè)領袖設計的頂級服務公寓，注重高端 ?盛捷品牌服務公寓是為欲在工作和生活之間尋找平衡的公司主管及其家人而設的服務公寓，可以帶著太太、孩子一起 ?馨樂庭品牌服務公寓主打想要感受城市生活的商務和休閑人士，