【正文】 5平米，容積率： 、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多 35%（地下商業(yè)面積不計(jì)容積率） ?項(xiàng)目商業(yè)回遷面積： 3500平米（相對(duì)獨(dú)立） 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 長 340米 50米 160米 預(yù)留通道 ?遵循的商業(yè)原則 ：盡量用足容積率和建筑密度 ?物業(yè)重要指標(biāo) ：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開發(fā)程度等指標(biāo) ?研究目標(biāo) ：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動(dòng)線、項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預(yù)留等，給出產(chǎn)品適宜性建議 ?方法 ： ，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔(dān)憂，與項(xiàng)目組分析相結(jié)合； workshop形式項(xiàng)目組全體重視物業(yè)方面的限制 立地研究 物業(yè)條件分析 28 Report_CATIC_20231220 從城市、區(qū)域、地塊三個(gè)角度分析項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，最終得出項(xiàng)目商業(yè)類型的初判 29 從城市角度 city ? 項(xiàng)目不在城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費(fèi)潛力大 ? 項(xiàng)目不處于市級(jí)商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成 從區(qū)域角度 region ? 區(qū)域內(nèi)的舊城改造進(jìn)程在加速，將導(dǎo)入大量新興人群，人口結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化 ?北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項(xiàng)目的開發(fā)處于機(jī)遇發(fā)展期 從地塊角度 location 舉例 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值判斷綜述 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 1 2 3 ? 項(xiàng)目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動(dòng)并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善 ? 項(xiàng)目地塊的可達(dá)性及可視性較好，地塊的商業(yè)價(jià)值較高 立地研究 區(qū)域價(jià)值判斷 29 Report_CATIC_20231220 通過對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目與購物中心類型選址條件的匹配性測試，快速縮小范圍、找出可能類型，以進(jìn)入消費(fèi)者和競爭的篩選環(huán)節(jié) 匹配 ? 在項(xiàng)目地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件方面，現(xiàn)有項(xiàng)目與哪些購物中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？ ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的地點(diǎn) ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的交通狀況 ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的面積 ? 現(xiàn)有項(xiàng)目要求的商圈范圍 可能的類型選擇 現(xiàn)有項(xiàng)目 所有可能的購物中心類型 ? 可選類型的地點(diǎn) ? 可選類型的交通狀況 ? 可選類型的面積 ? 可選類型要求的商圈范圍 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 立地研究 購物中心類型的初判 30 30 Report_CATIC_20231220 項(xiàng)目商圈的確定需考慮項(xiàng)目的商業(yè)類型、地理及空間自然屬性的限制、城市主要節(jié)點(diǎn)特征、周邊商業(yè)環(huán)境的關(guān)聯(lián)性 ? 商業(yè)中心類型的商圈范圍 ? 考慮地理及空間自然屬性的限制 河流、公園、山川、鐵路、高架橋 ? 考慮主要城市節(jié)點(diǎn) 交通特性：城市快速路阻隔、快速環(huán)道 社區(qū)分布特性：考慮行政區(qū)域劃分界限、社區(qū)的劃分界限 ? 考慮周邊商業(yè)環(huán)境，如城市核心商圈影響 項(xiàng)目商圈限制條件 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 31 … … … … … … 1 2 3 4 5 6 項(xiàng)目商圈限制條件 區(qū)域型商業(yè)核心商圈 3公里，次級(jí)商圈 6公里 區(qū)域內(nèi)濕地公園、河流、鐵路的阻隔影響 區(qū)域內(nèi)火車站、客運(yùn)站等交通樞紐的影響 區(qū)域內(nèi)快速環(huán)道、城市主干道的阻隔影響 區(qū)域內(nèi)區(qū)域行政和街道行政劃分的界限 項(xiàng)目與市級(jí)商圈朝陽商圈的相對(duì)位置 商圈確定依據(jù) 立地研究 商圈的確定 31 Report_CATIC_20231220 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項(xiàng)目核心商圈、次級(jí)商圈、擴(kuò)大商圈的范圍 ? 商圈范圍： 秀靈路、快速環(huán)道（秀廂大道）、中華路、望州路圍成的區(qū)域 ? 涉及范圍 ：項(xiàng)目周邊約 2公里 核心商圈 舉例 項(xiàng)目商圈定義 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 ? 擴(kuò)展商圈： 南寧市區(qū)北部區(qū)域范圍 ? 涉及范圍 ：項(xiàng)目周邊 10公里范圍 ? 商圈范圍： 西側(cè)區(qū)域受到心 圩江和濕地公園阻隔，東側(cè)延伸至東溝嶺新區(qū)、北到安吉街道，南邊受到朝陽商圈影響無法延伸 ? 涉及范圍 ：項(xiàng)目周邊約 5公里 次級(jí)商圈 擴(kuò)展商圈 32 核心商圈 次級(jí)商圈 本項(xiàng)目 立地研究 商圈的確定 32 Report_CATIC_20231220 33 第一次溝通（會(huì)）安排在第二周周一，溝通宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作 商業(yè)類型初判 商圈確定 競爭 研究 消費(fèi)者 研究 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 城市宏觀研究 項(xiàng)目立地研究 第一次溝通會(huì) 第一次溝通會(huì) ?時(shí)間 ：第二周周一 ?形式 ：按照客戶要求，以 PPT形式溝通核心頁 ?溝通內(nèi)容 ：宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果 ?目標(biāo)：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作 第一次溝通會(huì) 33 Report_CATIC_20231220 34 競爭對(duì)手分析重點(diǎn)是市場商業(yè)供給分析，城市商業(yè)部分收集資料和調(diào)研工作最先啟動(dòng)，商圈內(nèi)供給和典型對(duì)手分析均在第一次溝通會(huì)后逐步展開，支撐項(xiàng)目差異化競爭，為第二次溝通主要內(nèi)容 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 工作計(jì)劃 競爭對(duì)手分析工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實(shí)施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫搜索相關(guān)城市資料，項(xiàng)目商圈確定 ?第一次溝通會(huì) ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實(shí)地調(diào)研、 workshop、矩陣分析、專家訪談 ?資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、調(diào)研結(jié)論、集中討論、九洲遠(yuǎn)景同事關(guān)系資源（潛在競爭對(duì)手） ?商業(yè)調(diào)研 EXCLE表格 ?第 3周的第二次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市商業(yè)研究，區(qū)域競爭研究、競爭對(duì)手差異化研究、典型競爭對(duì)手研究 3 競爭對(duì)手分析 準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 2W（ 項(xiàng)目地） 序號(hào) 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 第一次溝通會(huì) 3 項(xiàng)目競爭研究 注釋 城市商業(yè)資料收集 城市商業(yè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的調(diào)研 商圈內(nèi)商 業(yè)調(diào)研 workshop(確定典型競爭對(duì)手） 典型競爭對(duì)手全面調(diào)研 交付 修改 34 Report_CATIC_20231220 項(xiàng)目競爭對(duì)手分析分為城市、商圈內(nèi)供給情況，針對(duì)典型競爭對(duì)手進(jìn)行全面研究調(diào)研，尤其是潛在對(duì)手的信息收集 35 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 準(zhǔn)備期（非項(xiàng) 目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 2W（ 項(xiàng)目地） 序號(hào) 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 第一次溝通會(huì) 宏觀、立地、商業(yè)初判及商圈確定 交付 3 項(xiàng)目競爭研究 注釋 城市商業(yè)資料 收集 城市商業(yè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的調(diào)研 商圈內(nèi)商業(yè)調(diào) 研 workshop(確定典型競爭對(duì)手） 典型競爭對(duì)手全面調(diào)研 交付 修改 城市商業(yè) 注釋 網(wǎng)搜收集資料 實(shí)地隨時(shí)隨地觀察收集信息，項(xiàng)目組交流城市商業(yè)理解與發(fā)現(xiàn)（分區(qū)域、分功能重要租戶的租金簡單調(diào)研） 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合 修改時(shí)間 區(qū)域競爭項(xiàng)目（現(xiàn)有 /潛在）業(yè)態(tài)研究 針對(duì)區(qū)域商業(yè)調(diào)研，包括詳實(shí)的各功能租金、售價(jià)調(diào)研 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合 修改時(shí)間 重點(diǎn)競爭項(xiàng)目（現(xiàn)有 /潛在）研究 workshop 詳細(xì)全面調(diào)研（尤其是租金和品牌） 交付 修改 3 競爭對(duì)手分析 35 Report_CATIC_20231220 九洲遠(yuǎn)景針對(duì)市場供給情況分析分為三個(gè)層級(jí)：城市商業(yè)供給 商圈內(nèi)商業(yè)供給 典型對(duì)手深入分析，支撐項(xiàng)目差異化競爭分析，同時(shí)驗(yàn)證項(xiàng)目商業(yè)類型的初判 ?針對(duì)現(xiàn)有典型競爭對(duì)手全面調(diào)研，得出對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)； ?針對(duì)潛在典型競爭對(duì)手全面詳細(xì)調(diào)研，分析對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)； ，包括聚集性、規(guī)模、商業(yè)類型、檔次、目標(biāo)客群、主力店等細(xì)分研究，矩陣分析 ，進(jìn)行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇點(diǎn) 城市商業(yè) 供給情況 商圈內(nèi)商業(yè) 供給情況 典型競爭對(duì)手 全面研究 3 競爭對(duì)手分析 、矩陣分析 ，發(fā)現(xiàn)差異化 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 36 36 Report_CATIC_20231220 城市規(guī)模以上商業(yè)進(jìn)行聚集性、定位細(xì)分研究， 了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ) 37 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 現(xiàn)有集中商業(yè) 在建集中商業(yè) 本項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 朝陽 新民商圈 16 17 18 19 21 22 24 23 25 26 A B C D G 瑯東商圈 鳳嶺商圈 F E 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 體量（萬平米） 功能偏好 目標(biāo)消費(fèi)者 檔次 核心行業(yè) 主力店 開業(yè)時(shí)間 1 萬達(dá)廣 場 購物中心 購物、餐飲、娛樂 全客層 價(jià)值 /生活方式導(dǎo)向 個(gè)人時(shí)尚 /食品雜貨 影院、大賣場、百貨、家電 2023年 2 新朝陽商業(yè)廣場 購物中心 購物、餐飲、娛樂 全客層 價(jià)值導(dǎo)向 個(gè)人時(shí)尚 /正餐 /年輕娛樂 KTV 2023年 ?城市規(guī)模以上商業(yè)的聚集性分析，同時(shí)了解項(xiàng)目周邊規(guī)模以上商業(yè)分布情況，項(xiàng)目商圈與城市商圈的相對(duì)關(guān)系 ?商業(yè)定位細(xì)分研究包含內(nèi)容規(guī)模、商業(yè)類型、目標(biāo)消費(fèi)者、功能偏好、檔次訴求、核心行業(yè)、主力店組合，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ) 舉例 規(guī)模以上商業(yè)項(xiàng)目細(xì)分研究 競爭對(duì)手分析 城市商業(yè)供給 37 Report_CATIC_20231220 38 功能訴求 獨(dú)特性 導(dǎo)向 情感訴求 價(jià)值 /生活 方式導(dǎo)向 生活 方式導(dǎo)向 價(jià)值導(dǎo)向 價(jià)格導(dǎo)向 城市主要商業(yè) 定位圖 舉例 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 專業(yè)化 (= 有限品種 ) 一次性購足 (= 品種齊全 ) 航洋國際城 夢之島水晶店 夢之島 古城店 萬達(dá)廣場 國貿(mào)中心 友誼百貨 功能與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)定位聚集性特征 夢之島 民族店 南寧百貨 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 競爭對(duì)手分析 城市商業(yè)供給 38 Report_CATIC_20231220 39 生活方式 導(dǎo)向 價(jià)值 /生活 方式導(dǎo)向 價(jià)值導(dǎo)向 家庭 女性 商務(wù)行政人群 年輕一族 旅游客群 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 價(jià)格導(dǎo)向 獨(dú)特性 導(dǎo)向 目標(biāo)消費(fèi)人群定位 舉例 萬達(dá)廣場 航洋國際城 國貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 夢之島水晶店 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 夢之島 古城店 夢之島 古城店 南寧百貨 夢之島 民族店 友誼百貨 友誼百貨 目標(biāo)消費(fèi)人群與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)目標(biāo)客群定位聚集性特征 競爭對(duì)手分析 城市商業(yè)供給 39 Report_CATIC_20231220 40 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 建筑形式定位 舉例 (封閉式 ) 購物 休閑娛樂 (半開放式 ) 建筑形式 （開放式 ) 建筑形式與功能偏好矩陣