【正文】 三角形總結(jié)整理 競(jìng)爭(zhēng)格局 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 臵業(yè)者 政策導(dǎo)向稍弱 人氣積累是關(guān)鍵 未來的主城區(qū) 大型居住區(qū) 山水環(huán)境不認(rèn)同 交通即將成型 未來還有地鐵 教育環(huán)境 落戶政策落后 主城區(qū) 價(jià)格洼地 搶在區(qū)域成熟前 需要面對(duì)宏大、漫長(zhǎng)的 臵業(yè)者教育工作 講求務(wù)實(shí)的臵業(yè)者 主要看中丁橋房?jī)r(jià) 按照 90平米計(jì)算 要具備 24萬(wàn)左右的首付 地緣客戶抗性最弱 新杭州人更易接近 市區(qū)的老杭州人 周邊的地緣客戶 外來的新杭州人 第一次臵業(yè) 和第一次臵業(yè)商品房 分析三角形結(jié)論 機(jī)會(huì)點(diǎn) 主城區(qū)，價(jià)格洼地； 未來大型居住區(qū)； 以第一次臵業(yè)和第一次臵業(yè)商品房的人群為主； 以中青年和青年客群為主； 其中，地緣客戶抗性最弱，新移民更容易引導(dǎo)； 問題點(diǎn) 新生區(qū)域基礎(chǔ)弱，所有客群均表現(xiàn)出或多或少的地緣抗性； 區(qū)域內(nèi)土地出讓量大，地塊多，開發(fā)商搶在成熟前； 第二步，通過定位三角形尋找本案在競(jìng)爭(zhēng)格局中的位臵 定位 三角 產(chǎn)品屬性 洞察臵業(yè)者 競(jìng)爭(zhēng)格局 尋找并加工產(chǎn)品屬性中的優(yōu)勢(shì)資源 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局是怎樣的？ 項(xiàng)目將面對(duì)哪些問題和機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 對(duì)分析三角中總結(jié)出的客群繼續(xù) 洞察，深入細(xì)分 。 1捷群房地產(chǎn)品牌模型 — 分析三角 （一）經(jīng)濟(jì)適用房 商品房 印象丁橋：丁橋區(qū)域在推出商品房土地之前，作為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)區(qū)在市民心中烙下了深刻的印象，形成了區(qū)域?qū)ν馔茝V的最大障礙，一時(shí)間難以改變。 丁橋 總 1185畝，住宅 總 18塊土地， 13塊為住宅用地 容積率在 ~ 關(guān)鍵數(shù)字 聯(lián)合 07年初，丁橋推出 讀地手冊(cè) ，區(qū)域整體規(guī)劃正式浮出水面，同年 7月，首塊商品房土地出讓，并以高出市場(chǎng)預(yù)期的 4241元 /平米的樓面地價(jià)，揭開了區(qū)域的全面發(fā)展與開發(fā)商圈地運(yùn)動(dòng)的序幕，丁橋從此破冰，躍然于杭州版圖之上。 預(yù)計(jì)均價(jià)： 11500元（ 7月開盤）； 九堡板塊 左鄰右舍 核心競(jìng)爭(zhēng)力 從人群角度切入，“快樂友鄰，生態(tài)景觀、運(yùn)動(dòng)配套社區(qū)” 競(jìng)爭(zhēng)手法 九堡青年社區(qū)升級(jí)版； 距離地鐵更近； 主流戶型 + 生態(tài)花園景觀； 均價(jià)： 12023元 /平米 九堡板塊 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 江景、地鐵 + 高科技 競(jìng)爭(zhēng)手法 全杭州范圍內(nèi)的差異化； 下沙大道東端，地鐵倒數(shù)第二站； 純粹自住，到永遠(yuǎn)； 均價(jià)：沿江 11200元 /平米 不沿江 10500元 /平米 下沙板塊 世茂濱江花園 核心競(jìng)爭(zhēng)力 江景、地鐵 + 上海世茂復(fù)制版 競(jìng)爭(zhēng)手法 品牌身份進(jìn)駐，贏在起跑線 —— 低樓面價(jià)； 高綠地率，低建筑密度，多功能會(huì)所； 對(duì)內(nèi)攔截保利、金隅甚至朗詩(shī)，對(duì)外吸收濱江區(qū)； 均價(jià)： 8700元 /平米 下沙板塊 天陽(yáng) 〃 上河 核心競(jìng)爭(zhēng)力 臨河， 90平米小三房 競(jìng)爭(zhēng)手法 區(qū)域內(nèi)比價(jià)； 90平米實(shí)用小三房對(duì)比 90平米兩房； 跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，留住城市夢(mèng)想； 均價(jià)： 13500元 /平米 橋西板塊 凱德 〃 視界 核心競(jìng)爭(zhēng)力 國(guó)際品質(zhì) + 主城居住 競(jìng)爭(zhēng)手法 跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，品牌帶領(lǐng)品質(zhì)； 90平米兩房，差異化定位； 品質(zhì)精裝修； 均價(jià)： 14000元 /平米 橋西板塊 丁橋 下沙 九堡 華豐 橋西 喬司 星橋 均價(jià) 13500元 /㎡ 總價(jià) 122萬(wàn) 綜合區(qū)域的主流樓盤折合單價(jià)；依據(jù) 90平米為標(biāo)準(zhǔn)折合總價(jià)； 均價(jià) 9000元 /㎡ 總價(jià) 81萬(wàn) 均價(jià) 6300元 /㎡ 總價(jià) 57萬(wàn) 均價(jià) 9000元 /㎡ 總價(jià) 81萬(wàn) 均價(jià) 11500元 /㎡ 總價(jià) 105萬(wàn) 均價(jià) 9100元 /㎡ 總價(jià) 82萬(wàn) 滬杭寧 繞城 （七）各區(qū)域主流價(jià)格對(duì)比 筧橋 均價(jià) 11000元 /㎡ 總價(jià) 99萬(wàn) 主城區(qū)內(nèi) 繞城外邊沿 距離最遠(yuǎn) （七）主流價(jià)格對(duì)比總結(jié) 丁橋是主城區(qū)的價(jià)格洼地 而城區(qū)外（除星橋）亦有全部突破萬(wàn)元的趨勢(shì) 分析 三角 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 臵業(yè)者 競(jìng)爭(zhēng)格局 政策導(dǎo)向弱，需要依靠人氣積累穩(wěn)步邁進(jìn) 150萬(wàn)方左右的供應(yīng)量，未來的大型居住區(qū) 環(huán)境優(yōu)良，但地緣抗性大 秋石高架貫通奠定發(fā)展基礎(chǔ)，地鐵開通成為轉(zhuǎn)折 教育環(huán)境、落戶政策與喬司、九堡處于同一起跑線，但整體落后于下沙； 主城區(qū)價(jià)格洼地； 機(jī)會(huì)點(diǎn)：價(jià)格機(jī)會(huì)、距離機(jī)會(huì)、未來的人氣機(jī)會(huì) 分析 三角 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 臵業(yè)者 競(jìng)爭(zhēng)格局 從地緣角度，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的可發(fā)揮資源 策略如何切入這些資源？ 地緣間的競(jìng)爭(zhēng)格局是怎樣的？ 項(xiàng)目的運(yùn)做將要面對(duì)哪些地緣問題和機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 哪一類人群有可能成為我們的目標(biāo)客戶？ 他們的價(jià)值取向和現(xiàn)實(shí)需求是怎么樣的 ？ 。 （二）搶在成熟之前，他們更相信區(qū)域的未來 相對(duì)市區(qū)老杭州人 丁橋、華豐、筧橋的客群因根植其中，所以，對(duì)地緣抗性不敏感； 新杭州人對(duì)板塊間的分野烙印不深，更容易引導(dǎo)； （三）搶在成熟之前，他們對(duì)山水環(huán)境更加期待 相對(duì)市區(qū)老杭州人以及丁橋、華豐、筧橋的地緣客戶來說， 新杭州人對(duì)丁橋的山水環(huán)境更期待。倒不如拉出區(qū)域去更廣闊的范圍吆喝，況且現(xiàn)場(chǎng)區(qū)位的弱勢(shì)非常明顯，很難改變。 上東城： 16層、長(zhǎng)板樓、塔樓、宅間綠地、建筑朝向相比格里弱。 渴望交流 從明天起，做一個(gè)幸福的人 從明天起，關(guān)心糧食和蔬菜 從明天起，和每一個(gè)親人通信 告訴他們我的幸福 陌生人，我也為你祝福 愿你有一個(gè)燦爛的前程 愿你有情人終成眷屬 定位三角形總結(jié) 領(lǐng)導(dǎo)樓盤，變形金剛，上東城 明星樓盤，瓷器，觀筑 影子樓盤，迷人的背后，雋園 掌握主動(dòng)權(quán) 格里要做個(gè)性樓盤 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 平衡區(qū)位 多元配套住區(qū) 光合建筑規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)屬性 超低建筑密度 精致小躍層 五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品屬性 即將結(jié)婚 還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚 還在租房的家庭 目標(biāo)客群洞察 即將搬出大家庭的 小家庭 家，從這里開始 期待成家的單身 老四類與新四類 對(duì)于第一次臵業(yè)的他們來說， 進(jìn)入?yún)^(qū)域，必然全場(chǎng)掃描。 生活需要休閑，也要實(shí)實(shí)在在。 聯(lián)合 ?格里在這里， 88888888！ （旁白）我是。 有機(jī)是一種關(guān)系，代表著事物各部分之間互相協(xié)調(diào)，不可分，遵循秩序的存在其中，促動(dòng)彼此的生長(zhǎng)與整體的循環(huán)。 ? 階段推廣步驟 場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外：高炮、道旗、工地局部圍檔落成 “杭州沒有陌生人” 6月中旬 《杭州沒有陌生人》 —— 電臺(tái)新歌發(fā)布 7月中旬 —— 網(wǎng)站發(fā)布 新歌發(fā)布，第一波軟文 《以一個(gè)地域的熱情擁抱陌生人，以一個(gè)地域的情懷感動(dòng)陌生人》 《格里，展現(xiàn)一個(gè)城市的熱情》 《我和格里沒有距離》 《周華健，為格里唱一首歌》 《杭州沒有陌生人 —— 周華健》 明星面對(duì)面，第二輪軟文 《擁抱陌生人》 《擁抱杭州，擁抱周華健》 《給城市一點(diǎn)溫暖》 《邂逅久違的情感》 歌手面對(duì)面 “杭州沒有陌生人”正式發(fā)布 ８月中 有機(jī)生活館開放，第二波軟文： 《第一臵愿，有機(jī)生活》 《只有清醒地認(rèn)識(shí)未來，才能獲得令自己滿意的明天》 《在格里，發(fā)現(xiàn)一種格外的生活》 《有機(jī)，風(fēng)尚》 第一批簡(jiǎn)裝概念物料出街 現(xiàn)場(chǎng)圍檔正式登陸，道旗、高炮更新內(nèi)容 光合規(guī)劃 主題：講述格里人自己的故事 目的：尋找格里人中的意見領(lǐng)袖和“四類家庭”的樣本（最好具備一定的小圈層效應(yīng)），展開深度采訪，在都市快報(bào)定制小面積專欄，按照一周兩篇的頻率進(jìn)行投放，同時(shí)與陌生人網(wǎng)站互動(dòng)。 —— 杭州沒有陌生人，聯(lián)合 格里。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 04:0504:0504:05: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。做大生意，要看政治觀局勢(shì)。 2023年 2月 12日星期日 4時(shí) 5分 38秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。 04:05:3804:05:3804:05Sunday, February 12, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 04:05:3804:05:3804:052/12/2023 4:05:38 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 4時(shí) 5分 38秒 上午 4時(shí) 5分 04:05: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 4時(shí) 5分 :05February 12, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:05:3804:05:3804:05Sunday, February 12, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 12日星期日 上午 4時(shí) 5分 38秒 04:05: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 4時(shí) 5分 :05February 12, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 04:052023年 2月 12日星期日 4時(shí) 5分 38秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 成功的方法千萬(wàn)條 ,多總結(jié)別人的失敗 ,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路行走 ,不要太在意聽取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。 ? 成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 ? 經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗 ? 當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有 打退堂鼓 的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候 !:0504:05:38 ? 世界上沒有夕陽(yáng)企業(yè) ,只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。 讓我們共同期待， 聯(lián)合 格里項(xiàng)目帶動(dòng)聯(lián)合 房產(chǎn)品牌實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展！ 提報(bào)完畢