【正文】 04:05:3804:05:3804:052/12/2023 4:05:38 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 12日星期日 上午 4時 5分 38秒 04:05: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 :05 ? 大多數(shù)的錯誤是企業(yè)在狀況好的時候犯下的，而不是在經(jīng)營不善的時候。 ? 你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物 ? 做人低三分，做事高三分。 —— 杭州沒有陌生人，聯(lián)合 格里。另一方面，建立在城市基礎(chǔ)上的專題人群網(wǎng)站，可以吸引杭州高尚生活元素的加盟，如：酒吧、餐飲店、服裝店等等，將陌生人的概念與影響力不斷擴(kuò)大； 網(wǎng)站功能：主題聊天室與灌水專區(qū) 主題設(shè)立：四大主題，“吃、穿、住、行” —— 陌生人在杭州 ? 創(chuàng)意（ 4） —— 陌生人采摘季 活動主題：風(fēng)尚采摘季，樂享有機(jī)生活； 活動目的：第一次組織陌生人見面會，通過發(fā)起有機(jī)戶外活動來傳達(dá)一種樂享健康的生活，展現(xiàn)有機(jī)生活的必要性和必然性，有趣的活動帶來更廣泛的、正面的口碑傳播。 面朝格里，春暖花開 備選（二） 發(fā)現(xiàn)格外的生活 【釋義】 在千篇一律的生活環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一種格外的生活，這里的人懂得互相微笑，他們相互交好，在沒有陌生人的世界，這里有的是體溫般的關(guān)照，從這一刻起發(fā)現(xiàn)，自己融入了這個熱情的城市。 場內(nèi)戰(zhàn)術(shù)性截流，轉(zhuǎn)化。同時還要面對前有虎狼，后有追兵的嚴(yán)峻形勢。 用時間換空間：縱觀其它經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)區(qū)的發(fā)展過程，同樣經(jīng)歷過艱難的蛻變，而解決的辦法無非三種，一是人氣的積累，二是政策的引導(dǎo)，三是品牌開發(fā)商的介入，但最核心的問題還是“時間”。 江干區(qū)北有上塘河蜿蜒流淌，東有錢塘江洶涌奔騰，但惟獨(dú)這里，不知從何時起，成了江干區(qū)乃至杭州版圖上的“西伯利亞冰原”，溜出了新世紀(jì)的城市發(fā)展藍(lán)圖。 1捷群房地產(chǎn)品牌模型 — 分析三角 （一）基礎(chǔ)總價圈定購買門檻 按照 90平米左右，均價 9000元 /㎡計(jì)算， 需要 24萬左右的首付。 格里的區(qū)位優(yōu)勢如何表達(dá)，如何與競品區(qū)隔？ 平衡區(qū)位 觀筑的商業(yè)配套少，會所空間不純粹 …… 上東城雖然配套多，但地塊分散，大城優(yōu)勢無法體現(xiàn)，而且配套過量未必是好事！ 格里有獨(dú)立會所，有商業(yè)走廊，優(yōu)勢如何表達(dá)，如何與競品區(qū)隔？ 多元住區(qū)配套 觀筑： 17層、長板樓、中間套多、建筑朝向最弱。 杭州她很溫柔，有時她也很。 有機(jī)建筑大師 —— 賴特和他的流水別墅，講求天人合一，即：建筑、環(huán)境、人三者之間的完美統(tǒng)一。 推薦設(shè)計(jì)者：歐陽應(yīng)霽 “現(xiàn)代人生活在一個富裕多產(chǎn)、卻又充滿懷疑矛盾的時代，健康至上讓嗜甜變成罪過，終日嘮叨低糖無糖，怎能回復(fù)自由身心？” ? 創(chuàng)意（ 7） —— “有機(jī) 〃 生活家”，樣板間設(shè)計(jì) 為什么要選擇名家設(shè)計(jì)格里的樣板間？ 強(qiáng)化現(xiàn)場攻擊力！ 以“有機(jī)生活概念”為主導(dǎo)，打響跨區(qū)域競爭的開端！ 建議設(shè)計(jì)兩個樣板間 主流戶型： 90平米 —— 小三房 個性戶型： 110平米 —— 精致小躍層 目的：針對第一次臵業(yè)者的專署臵業(yè)服務(wù)，為第一次臵業(yè)者創(chuàng)造更為可靠、放心的臵業(yè)過程 形式：每個周末安排專場，通過預(yù)約的方式在現(xiàn)場的有機(jī)生活館展開 顧問組： 專業(yè)建筑設(shè)計(jì)師：一對一的講解產(chǎn)品，答疑解惑，專業(yè)知識的輔導(dǎo)； 專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師與色彩搭配師：根據(jù)現(xiàn)場樣板間以及客戶心儀的戶型講解未來的室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)，并根據(jù)客戶的具體需求，再行約定時間，免費(fèi)為客戶做未來的室內(nèi)規(guī)劃； 專業(yè)規(guī)劃講解師：對丁橋區(qū)域的未來定位，以及杭州各個板塊間的關(guān)系做客觀的分析，展示區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，穩(wěn)定客戶的購買信心； 專業(yè)金融理財(cái)師：針對客戶資本金狀況，以及家庭資金的使用規(guī)劃，量身定制符合家庭能力并且最為合適的臵業(yè)付款計(jì)劃； ? 創(chuàng)意（ 8） —— “科學(xué) 〃 家”臵業(yè)顧問組 階段（四）恒溫推廣期 ? 品牌線傳播主題（ 1月 — 3月） ? 格里沒有陌生人 ? 產(chǎn)品線傳播主題（ 1月 — 3月） ? 家，從格里開始 ? 階段任務(wù) ? 針對四類目標(biāo)“家庭”的細(xì)分傳播，圍繞大眾媒介展開，在已購客群中尋找樣本對象，真人臵入傳播，與四類目標(biāo)家庭對位溝通。 ? 浪費(fèi)時間。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 , February 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 12日星期日 上午 4時 5分 38秒 04:05: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 12, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 卓有成效的管理者善于用人之長。 2023/2/122023/2/12 ? 積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會都看到某種憂患。 ? 天氣炎熱，請注意防暑降溫 —— 杭州沒有陌生人，聯(lián)合 格里。 備選屬性定位語（二） 微觀主義生活館 【釋義】 產(chǎn)品細(xì)節(jié)有許多亮點(diǎn)，如朝向、全明、可變空間、獨(dú)立會所等等，看似細(xì)密而分散，但是又能使消費(fèi)者實(shí)在感受到，而且“微觀主義”的說法與目前地產(chǎn)推廣中大而不實(shí)的論點(diǎn)有明顯差異，顯得親切而實(shí)在，且用語具有明顯的陌生感，引起重視質(zhì)感生活、重視生活細(xì)節(jié)的目標(biāo)人群的共鳴。 理想它永遠(yuǎn)存在，機(jī)會它說來就來。 新的起點(diǎn) 家，對他們來說是歸屬，是港灣，可以恒久收藏愛。雖然此方式較為安全，但同樣對形成先發(fā)優(yōu)勢造成障礙； c：根據(jù)對地緣客戶的理解與洞察，預(yù)計(jì)上東城最有可能受地緣客戶親睞； 場內(nèi)項(xiàng)目掃描 —— 觀筑 主訴求： 藝術(shù)筑品 瓷器 a：藝術(shù)為媒，期待新青年與觀筑能夠喜結(jié)連理； b：占領(lǐng)區(qū)域高端需求，有望成為區(qū)域的價格領(lǐng)袖； c：差異化定位，亦動亦靜，進(jìn)可攻，退可守； d：利用樓面地價作杠桿，掌握競爭的靈活性； 觀筑傳播分析 a：與客群臵業(yè)心理錯位。 通過深訪發(fā)現(xiàn)，建立在地緣抗性的基礎(chǔ)上， 被訪者多數(shù)不認(rèn)同丁橋區(qū)域的自然環(huán)境，特別是市區(qū)老杭州人； 或?qū)^(qū)域的自然環(huán)境并不敏感（地緣客戶）。 （二）住宅供應(yīng)量對比 華豐 九堡 喬司 下沙 橋西 星橋 樺楓居、元都新景、億城嘉園、兩塊小量土地 板塊 組成 剩余體量 魅力之城、紅蘋果、左鄰右舍、匯盛德堡、麗江公寓 泊林公寓、九月庭院、香濱灣花園、圣奧 領(lǐng)馭、陽光領(lǐng)秀 …… 連城國際、東冠逸家、東城麗景 伊薩卡、夢琴灣、海天城、多藍(lán)水岸、朗詩國際 世貿(mào)濱江、保力東灣、金隅嘉業(yè)、第六大道、星星港灣 …… 天都城 銀樹灣、風(fēng)景大院、南北西岸、視界、上河、燕園 嘉泰馨庭 約 90萬方 丁橋 約 47萬方 約 60萬方 N多 海量 略 （平均容積率） 150萬方左右 （二）供應(yīng)量對比總結(jié) 華豐未來供應(yīng)量有限； 九堡未來供應(yīng)量有限； 喬司定位不清晰，入駐的開發(fā)商有限； 橋西未來供應(yīng)量有限； 下沙供應(yīng)量超大； 星橋供應(yīng)量超大； 丁橋 150萬㎡左右的供應(yīng)量 未來的大型居住區(qū) （三）自然人文環(huán)境對比 華豐 九堡 喬司 下沙 橋西 星橋 直接享受半山風(fēng)景資源 間接享受皋亭山風(fēng)景資源 有水系蜿蜒，但數(shù)量與品質(zhì)有限 板塊 組成 錢塘江 少量水系，品質(zhì)有限 人文學(xué)府，錢塘江 /灣，生態(tài)衛(wèi)星城 皋亭山、天都公園 新運(yùn)河以及改造后的運(yùn)河藝術(shù)區(qū) 丁橋 間接享受半山、皋亭山風(fēng)景資源 區(qū)域內(nèi)有景觀水系，但品質(zhì)一般 傳統(tǒng)杭邦水鄉(xiāng)，但文脈無價值 （三）自然人文環(huán)境對比總結(jié) 下沙環(huán)境最具優(yōu)勢；九堡雖有江景資源，但由于城市樞紐的區(qū)域定位而打折了江景資源的發(fā)揮；橋西板塊雖有人文運(yùn)河做支撐，但畢竟是老城區(qū)，整體規(guī)劃落后，環(huán)境價值的發(fā)揮是建立在城區(qū)改造基礎(chǔ)上。以不細(xì)分的傳播籠絡(luò)所有種類的目標(biāo)客群，隨后再進(jìn)行主力客群細(xì)分。 2捷群房地產(chǎn)品牌模型 — 定位三角 關(guān)于第一次臵業(yè)的家庭 ? 決策周期長，相信現(xiàn)場，挑剔，貨比“十家”； ? 挑位臵是現(xiàn)實(shí)，買配套是常識，要舒適、健康、實(shí)用是共識，但卻沒有系統(tǒng)化的評判標(biāo)準(zhǔn)； ? 缺乏臵業(yè)常識，購買前惡補(bǔ)專業(yè)知識，相信朋友的介紹，相信品牌開發(fā)商； ? 特別關(guān)心自家子女的居住健康，甚至可以因此放棄個人喜好來滿足他們； 通過深訪我們還發(fā)現(xiàn)了這些問題 關(guān)于產(chǎn)品：他們抗拒長板，抗拒高層，關(guān)注戶型設(shè)計(jì)、建筑朝向、建筑密度、得房率四大方面的問題； 關(guān)于立面：他們對建筑外立面不敏感，認(rèn)為觀筑的外立面很老舊； 關(guān)于戶型：他們偏好實(shí)用的小三房，以適應(yīng)家庭發(fā)展的需要，并對小躍層表示出濃厚的興趣； 關(guān)于時尚：他們對港臺的潮流文化更認(rèn)同，喜歡的明星大多是港臺明星，如：劉德華、張曼玉、張學(xué)友等等； 繼續(xù)深入洞察 自住 兩口之家 單身 三口之家 2種目的 5類族群 即將結(jié)婚，還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚，還在租房的家庭 即將要搬出大家庭的小家庭 期待成家的單身 以中青年臵業(yè)者，特別是青年臵業(yè)者居多 主力人群 形態(tài)細(xì)分 投資 長線投資客 不需關(guān)照 杭州市區(qū)客群 地緣客戶 新杭州人 /移民 發(fā)現(xiàn)，他們對家的需要 家 即將結(jié)婚，還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚，還在租房的家庭 即將要搬出大家庭的小家庭 期待成家的單身 地緣客戶 即將結(jié)婚，還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚，還在租房的家庭 即將要搬出大家庭的小家庭 期待成家的單身 生在地緣中，長在地緣中，后輩傳承在地緣中 地緣對他們來說不是問題，他們對區(qū)域未來尚有所期待 他們來自：丁橋、半山、華豐、筧橋 老四類（一） 市區(qū)老杭州人 即將結(jié)婚，還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚，還在租房的家庭 即將要搬出大家庭的小家庭 期待成家的單身 老四類（二） 在等待和尋找中不斷被飚升的房價驅(qū)趕 …… 新杭州人 /移民 即將結(jié)婚，還在租房的家庭 已經(jīng)結(jié)婚，還在租房的家庭 即將要搬出大家庭的小家庭 期待成家的單身 新四類 熱望 寄望 希望 渴望 他們是異地人與異地人的組合，是杭州人與異地人的組合，是等待組合的異地人 他們期待擁有屬于自己的真正的家， 這里是新生活真正的開始， 通過建立一個家，從而真正融入這個城市， 這個家，是他們的根基所在，他們渴望扎根。 城市她敞開胸懷，無所謂新派舊派。 【備選形式】 城市新升代，有機(jī)生活鏈 城市新升代 備選屬性定位語（二） 誠意住品 〃 友居生活 【釋義】 與廣告語“杭州沒有陌生人”之間產(chǎn)生呼應(yīng)，以廣博、平和、溫暖的情懷拉近與消費(fèi)者之間的距離，氣質(zhì)、價格、產(chǎn)品品質(zhì)等均能使人感到實(shí)在的誠意。 ?