【正文】 ? 品牌方面：品牌推廣、品牌管理（包括品牌內(nèi)部培訓(xùn)）兩項(xiàng)職能 ? 公關(guān)方面：可進(jìn)一步分化出財(cái)經(jīng)公關(guān)部分 ? 成為集團(tuán)品牌、公關(guān)工作的策略核心和管理機(jī)構(gòu) 三年期職能規(guī)劃 —— 市場(chǎng)策劃（設(shè)定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 市場(chǎng)策劃二級(jí)管理職能定型 ? 市場(chǎng)策劃組職能確認(rèn)，流程整改完成 ? 通過(guò)階段性計(jì)劃的共同參與編制來(lái)向各項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策略指導(dǎo) ? 組織跨項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng) ? 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（展示區(qū)開(kāi)放、開(kāi)盤等）營(yíng)銷策略方向性提供 ? 重大活動(dòng)后評(píng)估 形成市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位兩大職能板塊 ? 策劃、定位兩個(gè)職能獨(dú)立 ? 策劃部分在 2023年基礎(chǔ)上，完善資源整合能力。屆時(shí)，目前的架構(gòu)將無(wú)法支撐該項(xiàng)工作的需要。 ? 品牌與策劃的同小組工作，有利于品牌在項(xiàng)目落地。 不斷提升專業(yè)水準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)能力 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制，既要加強(qiáng)部門內(nèi)部人員建設(shè)，又要努力充實(shí)一線市場(chǎng)營(yíng)銷力量。 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力，使?fàn)I銷、策劃、品牌、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更好。 抓手：利用我們項(xiàng)目增多，一些有特色的產(chǎn)品進(jìn)入成規(guī)模的復(fù)制的機(jī)會(huì)，整理出相應(yīng)的產(chǎn)品線。做到每一個(gè)人都能上陣。 ? 市場(chǎng)策劃：職能與市場(chǎng)部行使近 3年的營(yíng)銷管理對(duì)接職能沖突，目前尚未徹底明晰。 ? 策劃實(shí)施效果分析 資源整合 ? 整合并調(diào)配集團(tuán)擁有的營(yíng)銷資源，從而降低營(yíng)銷費(fèi)用 ? 整合各項(xiàng)目獨(dú)立營(yíng)銷資源，形成資源共享和分配機(jī)制。前期定位 1人 。 6 舟山三期 80000 50000 30000 當(dāng)前初步預(yù)計(jì) 7 太倉(cāng)榮御藍(lán)灣 8000 0 8000 若銷售需補(bǔ)交土地款，含 1000平米會(huì)所 8 天津陽(yáng)光尚城 2100 0 2100 短期內(nèi)持有，后再考慮以二手房銷售。 4 重慶藍(lán)溪谷地 3000 5000 1500 1樓主力店區(qū)域，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街銷售和經(jīng)營(yíng)人氣。 發(fā)展構(gòu)想 ? 景瑞生活廣場(chǎng)： 自持面積招商、散鋪銷售，整體包裝推廣及基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理； ? 徐匯新城商業(yè)： 商業(yè)氛圍包裝、散鋪銷售支持； ? 嘉城商業(yè)： 策劃、定位、包裝、銷售、持有物業(yè)招商，及后期經(jīng)營(yíng)管理； ? 舟山 HOPSCA商業(yè)： 市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品組合、設(shè)計(jì)規(guī)劃、策劃推廣及主力店預(yù)招商等； ? 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)： 業(yè)態(tài)優(yōu)化、工程改造、包裝推廣及銷售支持，主力商家談判、后期運(yùn)營(yíng)維系； ? 太倉(cāng)榮御藍(lán)灣、常州曦城商業(yè)： 市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、面積分割、策劃推廣及銷售支持，主力店預(yù)招商及后期維系； ? 湖州、天津北辰與寶坻項(xiàng)目商業(yè)部分： 市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、體量論證、面積分割、商家意向及銷售支持。 通過(guò)不斷地介入、參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，逐步完善商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)、明確具體功能、落實(shí)責(zé)任目標(biāo)，初步形成資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司雛形，并開(kāi)始以專業(yè)資產(chǎn)管理公司身份對(duì)外宣傳及獨(dú)立運(yùn)作。 長(zhǎng)期目標(biāo) — 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司全面承擔(dān)商業(yè)開(kāi)發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng) 發(fā)展過(guò)程及前景 初期 中期 遠(yuǎn)期 具備相應(yīng)的人員，不一定要正式組建專門的公司，可以有雛形，包括策劃、招商和運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)性人才到位。 項(xiàng)目 B： 外市或規(guī)模較大的項(xiàng)目，需要整合當(dāng)?shù)刭Y源，配置專門商業(yè) 人員，實(shí)行雙重管理。 1 策劃、定位、主力招商，商業(yè)組提供支持，但散鋪招商仍需專置 1人，整合當(dāng)?shù)厣碳屹Y源。 重慶商業(yè) 1 3 3 2 專職招商、運(yùn)營(yíng)管理人員。 寶山廣場(chǎng) 太倉(cāng) 商業(yè) 嘉城 商業(yè) 重慶 商業(yè) 常州 商業(yè) 舟山 商業(yè) …… …… 是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理起點(diǎn)，培養(yǎng)基地。 把握數(shù)據(jù)的時(shí)效性 —— 積極根據(jù)實(shí)際營(yíng)銷管理流程，調(diào)整營(yíng)銷管理系統(tǒng)相關(guān)模塊，有效配合營(yíng)銷流程制度管理。但目前由于人員和資源的有限， 故近期政策研究將以外部專業(yè)機(jī)構(gòu)為主，自身研究為輔。 動(dòng)態(tài)跟蹤國(guó)家房地產(chǎn)方面相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，從而對(duì)未來(lái)能夠有一定幅度的預(yù)判能力提升。 產(chǎn)品定價(jià)能力的管控和提升； 前期產(chǎn)品可行性研究； 提升銷控能力，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷管理 ? 加強(qiáng) 與集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部的溝通與合作 ，尋找出目前 營(yíng)銷管理的空白點(diǎn) 。 ? 在現(xiàn)有產(chǎn)品定位管理流程框架體系下，探討和逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn) 品模式下產(chǎn)品定位的思路，力求找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，設(shè)計(jì)出適銷對(duì)路 的產(chǎn)品； ? 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)和客戶的前期深入研究，加強(qiáng)項(xiàng)目拓展階 ? 段產(chǎn)品定位的深度。借同行之力提升我們自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?加強(qiáng)對(duì)代理公司的監(jiān)管和督導(dǎo)，建立起 專門的針對(duì)代理公司的回款監(jiān)管和處罰機(jī)制 ，增強(qiáng)代理公司在回款工作方面的積極性。 定價(jià)決策機(jī)制的優(yōu)化 ?引入價(jià)格聽(tīng)證會(huì)制度。 ?保持市場(chǎng)敏感性，市場(chǎng)發(fā)生變化初期就能快速反應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的市場(chǎng)變化做相應(yīng)準(zhǔn)備。 充分提升自身定價(jià)能力，使得定價(jià)方案能夠同時(shí)具備內(nèi)、外部合理性。 ?對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分了解， 了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的運(yùn)作規(guī)律，回顧并總結(jié)已操作過(guò)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) ，通過(guò)橫向與縱向的分析研究，從而梳理出相對(duì)可行的定價(jià)管理模型。 19:38:1819:38:1819:38Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 19:38:1819:38:1819:382/11/2023 7:38:18 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 7時(shí) 38分 18秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 7時(shí) 38分 :38February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:38:1819:38:1819:38Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 38分 18秒 19:38: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 7時(shí) 38分 :38February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 THE END ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。同時(shí)，注重自身相關(guān)能力的培養(yǎng)和加強(qiáng)。 劣勢(shì)： 對(duì)新的區(qū)域和新興市場(chǎng)了解不足，傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)判斷容易造成模式化思維， 對(duì)于方案的最終判定在一定程度上缺乏前瞻性。 ?監(jiān)控成交，定期分析數(shù)據(jù)，確保項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)的動(dòng)態(tài)符合各層次的價(jià)格體系。 除嚴(yán)格要求代理公司遵守公司相關(guān)規(guī)定外，針對(duì)可能出現(xiàn)的各類問(wèn)題 制定出針對(duì)代理公司各項(xiàng)目部、各地區(qū)公司及其集團(tuán)公司等層級(jí)的溝通、反饋、投訴、獎(jiǎng)罰機(jī)制 增強(qiáng)雙方信息溝通的暢通性和及時(shí)性， 增強(qiáng)代理公司各層面對(duì)項(xiàng)目的責(zé)任心和投入度。 提升定位策劃能力的途徑 優(yōu)化和完善回款管理流程，縮短應(yīng)收賬款回收時(shí)間 ?由于各項(xiàng)目所在城市在按揭回款程序辦理方面存在的巨大差異性，需要在集團(tuán)總體回款管理流程體系下， 根據(jù)各地實(shí)際情況完善優(yōu)化和完善回款管理流程，制定更為具體和更具操作性三級(jí)或者四級(jí)回款操作流程或辦法 ，縮短回款時(shí)間，保證集團(tuán)整體現(xiàn)金流的安全。 ? 立足于景瑞未來(lái)全國(guó)布局的總體戰(zhàn)略，通過(guò)公司各項(xiàng)目前期定位策劃工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和沉淀，建立自己系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為未來(lái)其它項(xiàng)目的參考。 ?在 營(yíng)銷管理軟件中增加相應(yīng)模塊 ，對(duì)于敏感項(xiàng)進(jìn)行控制。 完善流程制度管理 對(duì)流程熟練掌握，并對(duì)新員工進(jìn)行流程相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 根據(jù)公司發(fā)展需要及部門員工對(duì)流程運(yùn)用中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與相關(guān)部門溝通解決；若不能解決，推動(dòng)修改流程及責(zé)權(quán)點(diǎn)。 宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究 微觀市場(chǎng)分析 —— 主要針對(duì)集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和研究，并及時(shí)了解掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售動(dòng)態(tài)。 Price 配合拓展的土地可行性研究 根據(jù)集團(tuán)拓展部提供土地拓展方向，初步了解和掌握各區(qū)域市場(chǎng)的宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（資料獲取途徑：統(tǒng)計(jì)年鑒等各類官方報(bào)告、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)庫(kù)或相關(guān)報(bào)告（如易居的 CRIC系統(tǒng)）、實(shí)地調(diào)研）。 培養(yǎng)機(jī)制 PART 3:統(tǒng)計(jì)分析組 目前主要職能 ? 前期存量房源及車位的出售及辦理產(chǎn)證等事宜； ? 手工報(bào)表定期統(tǒng)計(jì)，形成周報(bào)，月報(bào)； ? 部門管理費(fèi)用預(yù)算，各項(xiàng)目銷售指標(biāo)及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算； ? 未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及分析； ? 配合研發(fā)及拓展開(kāi)展相關(guān)土研，客戶需求調(diào)研等工作； ? 相關(guān)流程的修