住宅價(jià)格制定-文庫吧在線文庫
【正文】 中高層視野好 價(jià)格開始攀升 高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高 ? 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏沙漏模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 ? 折算率 ——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。 ? 水平系數(shù) —— 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。建筑面積 =（單價(jià) 建筑面積 建筑面積 +單價(jià) 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積） 247。建筑面積 =（總價(jià) 建筑面積 +總價(jià) 贈(zèng)送面積 ） 247。建筑面積） （推薦） ?公式源自市場(chǎng)比較法； ?以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ?系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)； ?通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅； 注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸 1處理 借鑒：市場(chǎng)比較法公式 評(píng)估價(jià)格 =參照物市場(chǎng)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) ? 參數(shù)釋義 ? 均價(jià) —— 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 ? 贈(zèng)送面積 ——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。 低層看園林 可拉高其價(jià)格 中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高 高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理） ? 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏橢圓模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。綜合折扣系數(shù) ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 面積 : ? 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積 ? 方法 : 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì) . 價(jià)格 : ? 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。 南2 房價(jià)格審核 合理性 ?單價(jià) 1 2 3 6 5 7 4 8 均價(jià) 5000 小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 均價(jià)排序是否合理 ? 均價(jià)差額是否合理 ? 與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭力 ? 各單元最低最高價(jià)是否合理 ? 各單元是最低最高價(jià)差額是否合理 ? 競(jìng)爭性單元差額是否合理 ? 與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭力 ? 了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布 為制定推售方案提供依據(jù) 均價(jià) 5000 小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 9 均價(jià) 5000 ? 平層折后總價(jià)分布曲線280,000330,000380,000430,000480,000530,000580,000630,00012F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F2C 3+11A 3房1B 3房2A 3房1D 3房1C 3房2D 3房2B 2+12E 2房價(jià)格審核 合理性 ?總價(jià) 各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。 23:04:3223:04:3223:04Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 23:04:3223:04:3223:042/11/2023 11:04:32 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 4分 32秒 下午 11時(shí) 4分 23:04: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 11時(shí) 4分 :04February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:04:3223:04:3223:04Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 4分 32秒 23:04: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 11時(shí) 4分 :04February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 定價(jià)說明書 一、公式及系數(shù)取值說明 公式 系數(shù)取值說明 （包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)） 二、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 整體性統(tǒng)計(jì) （折前和折后價(jià)格表的銷售額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)） 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì) （折前價(jià)格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價(jià)、套平均單價(jià)） 三、價(jià)格分析 平層折后單價(jià)分析 （各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價(jià)分布圖、各單元單價(jià)區(qū)間示意圖、各房型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析） 平層折后總價(jià)分析 （各單元總價(jià)區(qū)間示意圖、各房型總價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析） 與競(jìng)爭對(duì)手進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭力分析 投資性物業(yè)的投資回報(bào)分析 四、附表 附表 水平系數(shù)打分表 附表 垂直系數(shù)打分表 附表 特殊系數(shù)打分表 附表 增值系數(shù)打分表 附表 優(yōu)惠方案 附表 A類客戶意向購買房號(hào)表 附表 競(jìng)爭對(duì)手價(jià)格 ? Exel應(yīng)用 統(tǒng)
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