【正文】 要求安裝，閥門開啟靈活、無滲漏。 (3) 監(jiān)控、報(bào)警電纜、產(chǎn)品合格證。 E、硬盤錄象存儲(chǔ)容量滿足要求。 （ 2）室內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行平穩(wěn)，凝結(jié)水排放暢通，出風(fēng)口溫度符合設(shè)計(jì)要求。 (3)電梯、安裝、調(diào)試竣工報(bào)告。 B、緩沖器不生銹、不漏油。 E、無垃圾，設(shè)備清潔無銹蝕。 (2) 綠化、景觀布置、內(nèi)容應(yīng)與竣工圖一致。 (10) 景觀噴泉、小溪應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，進(jìn)出水順暢，便于控制，便于清洗。十 總結(jié) 、 歸檔 二、交接工作步驟 （一）物業(yè)公司前期介入 （二）場(chǎng)地、物資、資料準(zhǔn)備 （三）成立交接機(jī)構(gòu) （四）內(nèi)部培訓(xùn) （五）資料移交 （六）共用設(shè)備、公用設(shè)施、建筑主體及公共部位的 查驗(yàn)、問題整改與復(fù)驗(yàn) （七）簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議 （八）辦理交接 （九）備案 （十）公示告知 （十一）總結(jié) （十二）資料整理、歸檔 第四章 所需文件表單 分類 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 施工單位及聯(lián)系電話、傳真 質(zhì)量保修時(shí)間 竣工驗(yàn)收時(shí)間 移交時(shí)間 備 注 土 建 類 水 電 安裝 其 它 類 附件二 質(zhì)保情況一覽表 注：各單位以正式聯(lián)系函明確上述內(nèi)容。 三、保證 整改維保質(zhì)量的措施 四、充分發(fā)揮保修期效益 按設(shè)計(jì)功能合理、充分運(yùn)行設(shè)施設(shè)備，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。 綜合性驗(yàn)收評(píng)定： 驗(yàn)收負(fù)責(zé)人： 日期： 公司審批意見： 日期： 建設(shè)單位意見 簽名 （ 蓋章 ） ： 日期： 相關(guān)單位意見 簽名： 日期： 物 業(yè) 驗(yàn) 收 交 接 登 記 表 ?設(shè)計(jì)問題 1物業(yè)用房（辦公、員餐、垃圾、中控室） 2電梯（高低區(qū)、 VIP、空調(diào)） 3設(shè)備（備份、余量、預(yù)留） ?運(yùn)行維修 1檢修口； 2防凍防洪； 3通用鑰匙； 4室外進(jìn)線井； 電梯機(jī)房降溫； 6保潔配套； ?節(jié)能問題 1計(jì)量； 2大門（空調(diào)節(jié)能）； 3小系統(tǒng)運(yùn)行（公共照明、空調(diào)等） ?交通組織 1出入口； 2刷卡機(jī)； 3車場(chǎng)地面 ?施工問題 1偷工減料； 2伸縮縫，沉降縫； 3污水坑 一、承接 查驗(yàn)中常見的問題 第五部分 常見的處理問題 二、承接 查驗(yàn)中質(zhì)量問題的處理 一、質(zhì)量、功能、安全問題 １ 、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。窨井蓋堅(jiān)實(shí)密封、無破損松動(dòng)現(xiàn)象，道路側(cè)石完好、順直、平整、無破損、缺陷現(xiàn)象。 (6) 花卉種植地應(yīng)無雜草、無枯黃、各種花卉生長(zhǎng)應(yīng)茂盛，成活率應(yīng)在 95%以上。 (3) 配套設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)品合格證、質(zhì)保單、操作使用說明書。 （ 4）機(jī)房 A、電梯機(jī)房通風(fēng)散熱裝置效果良好。 B、三方通話語音清晰，功能正常，警鈴聲音清澈明亮。 （ 8）對(duì)照設(shè)備清單清點(diǎn)數(shù)量。 （ 3）空調(diào)安裝、調(diào)試報(bào)告。 (2) 對(duì)監(jiān)控報(bào)警設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行檢測(cè)、功能測(cè)試： A、監(jiān)控圖像質(zhì)量 (清晰度 )必須達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 (10)設(shè)備外觀無變形、無明顯劃痕或其他不良 (11)管道、設(shè)備安裝穩(wěn)固，按設(shè)計(jì)做好保溫防凍。 （ 11）設(shè)備采購、施工合同及質(zhì)保信息 （ 12）供水合同，售水系統(tǒng)、水卡。 五、給排水系統(tǒng) 需提交的資料 (1) 全套給排水系統(tǒng)竣工圖 (水施 ). (2) 室外給排水系統(tǒng)總平圖。 裝修要求 (消監(jiān)控值班室 )： (1) 頂面采用輕鋼龍骨、鋁扣板吊頂。 (4) 消防電話插座、煙、溫感探測(cè)器抽查 5%均正常。 (3) 消控主機(jī)產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品操作使用說明書。 (6) 強(qiáng)電井內(nèi)應(yīng)按消防要求封堵，井道內(nèi)無建筑垃圾和雜物。 （ 8）供用電協(xié)議。 （ 9）通風(fēng)道排氣應(yīng)暢通，通風(fēng)道內(nèi)應(yīng)無雜物。 (4) 總、分包施工合同 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1) 地下室、頂面、墻面、地面應(yīng)平整堅(jiān)實(shí)，不空鼓、無開裂、無滲漏積水。 （二）房屋的單項(xiàng)查驗(yàn) 按“第 69號(hào) 《 房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 》 要求查驗(yàn)，填寫《 單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 》 （附件三）； 鑰匙移交，登記在 《 鑰匙移交一覽表 》 （附件四）中。（第三十八條） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) ，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 “ 權(quán)責(zé)分明” 建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： 物業(yè)交接后 ，建設(shè)單位 未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定 ，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 存在的問題， 導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 物業(yè)交接后 ， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題 ，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任； 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 保修責(zé)任 “ 權(quán)責(zé)分明” 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任： 自 物業(yè)交接之日起 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 全面履行 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的 維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù) ，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄 建立檔案并妥善保管 ； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) ，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 明確了物業(yè) 承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn) ⑴內(nèi)容 第十六條 （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及 外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、 電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳 欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（ 非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn) 運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 五個(gè)明確之四 明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任 制定 《 辦法 》 的主導(dǎo)思想之一，就是要通過公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡 物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （第十九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。 第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn) 協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物 業(yè)交接手續(xù)， 向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備。 第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè) 買賣合同 ，應(yīng)當(dāng)約定其所 交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 《 辦法 》 以保護(hù)業(yè)主物權(quán)為落腳點(diǎn) 物業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是業(yè)主物權(quán)利益的最大化 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗(yàn)權(quán)由物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代為行使，這種 雙重被代理的角色 ，決定了 業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的 弱勢(shì)地位 。 第四十四條 【 爭(zhēng)議的調(diào)解 】 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部 門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。 第三十八條 【 承接查驗(yàn)的必要性受法律保護(hù) 】 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符 合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 第三十三條 【 建設(shè)單位的義務(wù) 】 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用 的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。交接記錄應(yīng) 當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、 查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記 錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 第十三條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 】 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： （一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料； （三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 第七條 【 納入臨時(shí)管理規(guī)約約定 】 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn) 聶文勝 任職資格 : ?電子技術(shù)工程師 ?注冊(cè)物業(yè)管理師 ?全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 ?ISO9001質(zhì)量體系內(nèi)審員 ?ISO14001環(huán)境體系內(nèi)審員 第一部分 主要條款 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 第四部分 實(shí)際操作的主要過程 第五 部分 常見問題的處理 目 錄 第一部分 主要條款 第一條 【 立法目的 】 為了 規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng) 前期物業(yè)管理 活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督， 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》、《 中華人民共和 國(guó)合同法 》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第八條 【 納入前期物業(yè)服務(wù)合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承 接查驗(yàn)的內(nèi)容。 第十四條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前應(yīng)移交資料 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 第二十條 【 書面反饋和問題解決 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù) 量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。 第二十七條 【 物業(yè)分期查驗(yàn)與整體交接 】