中國商業(yè)地產(chǎn)入門之說-文庫吧在線文庫
【正文】 0－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 商 店 組 成 超級市場 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2－ 6家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2－ 3家 綜合店 飲食服務 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務 飲食服務 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 商業(yè)低進入壁壘的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導致“低市場集中度和過度競爭” 進入市場壁壘低 進產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴張 市場過度競爭 市場集中度低 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進入壁壘 商業(yè)地產(chǎn)研究 總結目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)增加值對 GDP的貢獻度 ? 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產(chǎn)指標體系的比較 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 購物人口 交通易達性分析 競爭項目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進入性 視覺可達性 用地物理狀況評估 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評估、布局和經(jīng)營管理 很多開發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開發(fā)模式，在前期規(guī)劃設計結束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。小康社會和沒解決溫飽問題的社會對商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對商業(yè)的要求也有不同。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設法進場。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是兩個不同的概念，如果開發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個完整詳細的商業(yè)開發(fā)計劃，將不至于出現(xiàn) “銷售的結束就是商業(yè)街生命的結束” 這樣的尷尬局面。 “豪布斯卡” (HOPSCA) 商業(yè)地產(chǎn)研究 “豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。 世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽全球 50－ 70 15 倫敦牛津街 享譽全球 50 32 東京銀座 享譽全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27 上海南京路 中國知名 80 14 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－ 長、 寬、高 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－長、 寬、 高 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。當然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標準。 商業(yè)地產(chǎn)項目的布局規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)研究 大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域 名城 規(guī)模 主題區(qū)域 日本福岡縣博多水城 占地 250萬平方英尺 星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場 馬尼拉超級MA摩爾 50萬㎡ 主力主題店、影城 、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心 中關村國際商城 35萬㎡ 中央公園、時尚大道、雕塑園、小型家庭游樂園 寧波天一廣場 22萬㎡ 童夢園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場、娛樂中心 Mall of America 39萬㎡ 開創(chuàng) “ 娛樂零售 ” 新概念、 “ 史努比營 ” 主題游樂園、水下探險世界、世界著名的購物街 上海的港匯廣場 超時空歷
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