【正文】 [根據(jù)美國商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會（ CCIM）的行業(yè)定義 ] 商用房地產(chǎn) （ real estate for business) 指用于商務(wù)活動所使用的不動產(chǎn)、主要 是指單一商鋪、商場、大賣場等 住宅開發(fā)的商業(yè)模式 第一種類型為沃爾瑪模式 。 產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過商業(yè)運(yùn)營的包裝后進(jìn)入資本市場獲取良好的融資。 ? 將約 100～ 150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。 ? (4)促銷 ：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。則該商圈的飽和指數(shù)為 ? ? IRS＝ 100000 25／ 144000＝￥ 17． 36 這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。 ? （ 4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進(jìn)行綜合分析評價(jià)，制定出商鋪?zhàn)?、售價(jià)趨勢，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。 ? ③開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。 從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看， 招商應(yīng)配備以下幾方面人才： ? 招商經(jīng)理 1人，需對本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場營銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。具體表現(xiàn)為要具備 ? （ 1）崇高的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神； ? （ 2）強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場，充分發(fā)揮綜合能力。 具備良好的現(xiàn)象判斷能力 和靈活應(yīng)變能力 ? （ 1） 敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息，了解對手的有效方法和手段之一。我國將在 2023年底對外全面開放零售服務(wù)業(yè)，大量的外商將進(jìn)入我國各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語應(yīng)用能力的招商人員更有助于招商工作。 ? 再者就是加強(qiáng)招商實(shí)戰(zhàn)。 注意事項(xiàng)： ? 在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。 ? 有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。 ? 要達(dá)到目的，招商談判必須針對談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。 ? 談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。 ? 通過事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對性地與商家洽談。 投資研討會 ? 投資研討會是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。以中型客戶的進(jìn)駐帶動名牌企業(yè)的進(jìn)駐。擴(kuò)大宣傳。借鑒銷售管理模式，建立一支專兼職的招商隊(duì)伍 . 行業(yè)協(xié)會及政府招商機(jī)構(gòu) ? 行業(yè)協(xié)會及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號召力，并納入到政府工作序列，加入行業(yè)協(xié)會，擴(kuò)大我們的影響力。在整個(gè)招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。物質(zhì)激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵則指表揚(yáng)、表彰、晉升職務(wù)、評定更高一級的職稱等。從而激勵招商人員的積極性。 ? 考評的結(jié)果鑒定應(yīng)堅(jiān)持在公正、客觀的原則下進(jìn)行，以保證其公平性、合理性、科學(xué)性和可靠性。 ? 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。 ? 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時(shí)對成績突出的招商行為或人員進(jìn)行表揚(yáng)或推廣其有效的招商技巧及辦法。比如成功招商按比例提成等。 ? 在確定了招商洽談目標(biāo)的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。 ? 八）與已經(jīng)成型的農(nóng)資專業(yè)市場合作 .將他們市場內(nèi)的有效客源通過他們協(xié)助招商，將他們的客戶引進(jìn)我們的市場。 （五）、人員推廣 ? ，進(jìn)行一對一的攻關(guān)。 ? 報(bào)紙上進(jìn)行宣傳。招商單位專門派出招商小分隊(duì)或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討佳作事宜。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。 ? 第三 需要保證專業(yè)市場經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。 ? 招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。 ? 招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）。 ? 首先，要建立招商人員培訓(xùn)的工作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，又要切合實(shí)際的教學(xué)計(jì)劃，更要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強(qiáng)自信心和對工作的激情。 必須具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識、 社交能力和語言表達(dá)能力 ? （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學(xué)、社會學(xué)、會計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。 ? 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。 為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ) ? 招商工作開始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。 ? 準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作 。 ? （ 3）商鋪的興旺則需要 3年以上長期的時(shí)間和總價(jià) 9%費(fèi)用。 ? (8)法規(guī)： 稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 ? (9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件 商圈的零售飽和指數(shù) ? 一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異） 第一商圈 以 1km為半徑的 ， 也叫做核心商圈 第二商圈 以 3km為半徑的 ， 也叫做次級商圈 第三商圈 以 5km以上為半徑的 ，也叫做邊緣商圈 商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： ? (1)人口規(guī)模及特征： 人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；